N° RG 24/00783 – N° Portalis DBXV-W-B7I-[H]

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mathieu KARM, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[G] [M]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [P]

né le 21 Janvier 1972 à REIMS (51100)

et

Madame [T] [P]

née le 06 Février 1966 à DAX (40100)

Tous deux demeurant 57 allée des Jonquilles – 51450 BETHENY

et représentés par M^e Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 postulant de

la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant 20 Quai de Tounis – 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [M]

demeurant 1 rue de Boisville – porte 18 – Domaine de Boisville – 28300 MAINVILLIERS

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice et François MATHET, conciliateur de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Mars 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 16 septembre 2021, Monsieur [X] [P] et Madame [T] [P] ont conclu un mandat de gestion locative avec la SARL L.P GESTION – CITYA CHARTRES IMMOBILIERS portant sur leur bien immobilier situé 1 rue de BOISVILLES à MAINVILLIERS (28300).

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2023, Monsieur [X] [P] et Madame [T] [P], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [G] [M] un appartement situé 1, rue de BOISVILLE, Log n°18 – 28 300 MAINVILLIERS, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 725,00 €, outre 30,00 € au titre des charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [P] ont fait signifier à Monsieur [G] [M], le 29 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 2.330,41 euros, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi ils entendaient se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [G] [M] le 29 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 décembre 2024 signifié à étude, Monsieur [X] [P] et Madame [T] [P] ont fait assigner Monsieur [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référés, aux fins de voir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, ordonner :

La résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnellement insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;L’expulsion de Monsieur [G] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;La condamnation par provision de Monsieur [G] [M] au paiement de la somme de 5.533,89 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, quittance du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 juillet 2024 ;La condamnation par provision de Monsieur [G] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 800,87 euros ;La condamnation de Monsieur [G] [M] au paiement des dépens ;La condamnation de Monsieur [G] [M] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [X] [P] et Madame [T] [P], représentés par leur avocat, sollicitent du tribunal le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur demande principale en paiement à la somme de 6.920,40 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse. Ils indiquent être retraités et être opposés à des délais, en ce que le loyer qu’ils perçoivent pour la location de leur bien immobilier constitue pour eux un complément de revenus nécessaire.

En défense, Monsieur [G] [M], qui comparait personnellement, sollicite du tribunal des délais afin de pouvoir solder sa dette locative.

Au soutien de sa demande, il indique avoir retrouvé un emploi depuis le mois de décembre 2024 et avoir repris le paiement du loyer au mois de janvier 2025. Il précise percevoir 1.600 euros par mois. Il ne conteste pas le montant de la dette locative et propose de verser 200 euros par mois en sus du loyer courant afin d’apurer cette dette.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 01 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 04 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 04 mars 2025.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1728 du code civil rappelle que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du Code civil indique que la clause résolutoire doit préciser « les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » et que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure mentionnant expressément la clause résolutoire est restée infructueuse.

En outre, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 23 mai 2023 par les parties contient une clause résolutoire de plein droit à défaut « de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires », deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [G] [M] le 29 juillet 2024, portant sur la somme de 2.330,41 euros.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 28 février 2025, produit par le demandeur, que Monsieur [G] [M] ne justifie pas avoir réglé les sommes visées au commandement dans un délai de deux mois.

Cette absence de paiement constitue une cause de résolution du contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Dès lors, Monsieur [G] [M] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 29 septembre 2024.

Sur la demande en paiement :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat constitue une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties, de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En application de ce texte, il appartient au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur et Madame [P] en date du 28 février 2025, et non contesté, que Monsieur [G] [M] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’il est donc redevable de la somme de 6.920,40 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Dès lors, Monsieur [G] [M] sera condamné au paiement de la somme de 6.920, 40 euros à titre provisionnel, arrêtée au 28 février 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 29 juillet 2024, par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Par ailleurs, si le locataire apure sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit du bail sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [M] justifie avoir retrouvé un emploi à temps plein (CDI) et explique percevoir des revenus de 1.300 à 1.600 euros selon le nombre d’heures supplémentaires effectuées. Au regard de ces éléments, l’apurement de la dette par le débiteur est possible.

Par ailleurs, il ressort du décompte en date du 28 février 2025 que Monsieur [G] [M] s’est acquitté des loyers de janvier et février 2025 avec un surplus total de 300 euros. Il a donc repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et s’efforce de régulariser partiellement sa situation.

En conséquence, il y a lieu de lui laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [M] sera donc autorisé à se libérer de sa dette locative par l’effet de 34 versements mensuels de 200 euros chacun, ces règlements supplémentaires devant intervenir en plus du loyer courant, et d’une 35ème et dernière mensualité qui soldera la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, sous condition du respect par ce dernier de son obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La totalité de la somme restant due sera alors immédiatement exigible de plein droit et le défendeur sera occupant sans droit ni titre du logement qu’il devra libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [M] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et le défendeur sera condamné à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur, d’une part, de la poursuite irrégulière de l’occupation et, d’autre part, du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire et ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls du défendeur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [G] [M], condamné aux dépens, indemnisera Monsieur [X] [P] et Madame [T] [P] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé après débats en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

DECLARONS recevable Monsieur [X] [P] et Madame [T] [P] en leur action ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre, d’une part, Monsieur [X] [P] et Madame [T] [P], et d’autre part, Monsieur [G] [M] le 23 mai 2023, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 1, rue de BOISVILLE, Log n°18 – 28 300 MAINVILLIERS, à la date du 29 septembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 29 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] à payer à Monsieur [X] [P] et à Madame [T] [P] la somme de 6.920, 40 euros (SIX MILLE NEUF CENT VINGT EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 février 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024, date du commandement de payer ;

ACCORDONS à Monsieur [G] [M] un délai de 35 mois pour s’acquitter de sa dette, à raison de 34 mensualités de 200 € (DEUX CENT EUROS) chacune et une 35 ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais, en plus du loyer et charges en cours ;

PRÉCISONS que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme restant due au titre de la dette locative deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ Monsieur [G] [M] sera tenu de quitter les lieux et, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

4°/ le bailleur sera autorisé conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à remettre les meubles se trouvant sur les lieux au jour de l’expulsion, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] à payer à Monsieur [X] [P] et Madame [T] [P], à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges jusqu’à la libération effective du logement loué ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] à payer à Monsieur [X] [P] et Madame [T] [P] la somme de 200 euros (DEUX CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée le 01 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Eugénie LALLART