Expéditions le : Minute n° 25/00220

Grosse :

JUGEMENT DU : 04 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02209 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FYKE

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [I] [E] et Madame [N] [L] épouse [E], demeurant [Adresse 7] – [Localité 1]

représentés par Maître Damien MEROTTO – SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représenté par Madame [P] [U], munie d’un pouvoir en date du 20 mai 2025

Madame [P] [U], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

comparante en personne

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SAS FONCIA DES LACS, sise [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par Maître Damien MEROTTO – SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 Mai 2025 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 04 Août 2025.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2020, M. [I] [E] et Mme [N] [L] épouse [E] (ci-après dénommés les époux [E]) ont consenti un bail d’habitation à effet du 23 octobre 2020 à M. [B] [S] et Mme [P] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1035 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4670,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [S] et Mme [P] [U] le 19 mars 2024.

Par assignations du 7 octobre 2024, les époux [E] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal d’Annecy pour :

A titre principal

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 avril 2024 ;

A titre subsidiaire

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail considéré ;

En conséquence :

— Être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [S] et Mme [P] [U] ;

— Condamner solidairement M. [B] [S] et Mme [P] [U] au paiement des sommes suivantes :

—  6249,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et révisable annuellement selon les dispositions de ce bail, à compter de la résiliation du bail fixée au 30 avril 2024 et jusqu’à libération des lieux,

—  840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens comprenant le commandement de payer du 18 mars 2024 et sa dénonciation à la CCAPEX ;

— Juger que la décision sera exécutoire à titre provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 12 mars 2025, M. [B] [S] et Mme [P] [U] n’ont pas comparu. M^e MEROTTO, représentant les époux [E], a indiqué que les locataires avaient quitté les lieux depuis le 7 décembre 2024 et demandait un renvoi en vue d’actualiser les demandes et la créance.

L’affaire a été renvoyée au 21 mai 2025.

À l’audience du 21 mai 2025, les époux [E] représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes telles que formées dans l’assignation, ils se désistent toutefois de leur demande d’expulsion indiquant que les locataires ont quitté les lieux le 7 décembre 2024.

Concernant leur demande en paiement de la dette locative, ils expliquent qu’après déduction des sommes dont ils ont été indemnisés par FONCIA, M. [B] [S] et Mme [P] [U] restent à leur devoir une dette à hauteur de 202,01 euros.

Ils sollicitent en outre, la condamnation solidaire des locataires à leur verser les sommes de 222,91 euros au titre de réparations locatives correspondant aux frais pour repeindre un mur peint en bleu sans autorisation et 207 euros au titre de la retenue de 20% au titre des charges jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, le tout à intérêt légal à compter du jugement et avec capitalisation des intérêts. Ils s’opposent à toute compensation de créance et indiquent que l’entretien et la réparation du chauffe-eau incombent au locataire.

FONCIA en qualité d’intervenante volontaire, représentée par le même conseil sollicite la condamnation solidaire de M. [B] [S] et Mme [P] [U] à lui payer la somme de 6841,12 euros au titre de la quittance subrogative du 4 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

Elle accepte par ailleurs, le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs à savoir 190 euros sur 36 mois.

Elle demande la condamnation in solidum de M. [B] [S] et Mme [P] [U] à lui payer la somme de 1440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de même que leur condamnation in solidum aux entiers dépens.

M. [B] [S] et Mme [P] [U] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et proposent un plan d’échelonnement par versement d’une mensualité d’apurement de 190 euros.

Ils précisent que madame a un revenu de 3 000 euros par mois et monsieur un revenu de 2 000 euros par mois avec deux enfants à charge et déclarent un reste à vivre de 850 euros par mois.

Ils demandent le rejet de la demande en paiement au titre des réparations locatives expliquant que le chauffe-eau a été en panne pendant plus de 4 mois et qu’ainsi il convient d’opérer une compensation de créances. Ils ajoutent s’opposer aux frais demandés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de constater l’intervention volontaire de la société FONCIA DES LACS à la présente procédure.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

Les époux [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 18 mars 2024 et que la somme de 4670,94 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du seul commandement de payer litigieux en appliquant le délai de 6 semaines.

Les bailleurs sont toutefois bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies 2 mois après le commandement de payer, à savoir depuis le 19 mai 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail liant les époux [E] et M. [B] [S] et Mme [P] [U] à la date du 19 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, il convient de préciser que le bail a été résilié à compter du 19 mai 2024. Ainsi M. [B] [S] et Mme [P] [U] doivent, des indemnités d’occupation pour la période entre le 19 mai 2024 et leur départ effectif des lieux.

L’occupation illicite des lieux par M. [B] [S] et Mme [P] [U] cause manifestement et nécessairement un préjudice aux époux [E] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit la somme de 1 159,46.

Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [B] [S] et Mme [P] [U] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 septembre 2020, du commandement de payer délivré le 18 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 janvier 2025 que les époux [E] et FONCIA rapportent la preuve de l’arriéré de loyers, charges impayés et d’indemnités d’occupation.

Ainsi le décompte actualité permet de fixer l’arriéré de loyers, charges impayés et indemnités d’occupation à la somme de 8078,13 euros à laquelle il faut retirer le dépôt de garantie encaissé de 1 035 euros. La dette locative comprenant les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève donc à 7 043,13 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

FONCIA verse aux débats une quittance subrogative indiquant être subrogée dans les droits des époux [E] à hauteur de 6 841,12 euros. M. [B] [S] et Mme [P] [U] seront donc condamnés à verser cette somme à FONCIA et la somme restante aux époux [E] à savoir 202,01 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [B] [S] et Mme [P] [U] à payer 6841,12 euros à FONCIA et 202,01 euros aux époux [E] au titre de leurs impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la créancière FONCIA, de même qu’à la situation financière dont ils ont fait état, à savoir qu’ils sont tous deux en activité pour des revenus cumulés de 5 000 euros, de même qu’à la reprise de versement pour la période avant leur départ des lieux, il convient d’entériner le plan d’apurement de cette dette selon les modalités définies ci-après, à savoir des mensualités de 190 euros sur 36 mois maximum.

Sur la demande relative aux coûts des réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise en son d) que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le même article précise en son f) que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En l’espèce, la facture versée par les demandeurs à hauteur de 222,91 euros comprend le nettoyage, détartrage et réfection de joints dans les salles de bains, qui correspondent en effet à de menues réparations et à un entretien mis à la charge des locataires. L’état des lieux de sortie fait en effet ressortir des problématiques quant au robinetterie et joints dans les salles de bains. Ces réparations locatives pourront donc être mises à la charge de M. [B] [S] et Mme [P] [U].

En revanche, concernant la peinture de murs dans le séjour afin de recouvrir une peinture bleue, la lecture du contrat de bail liant les parties, et plus précisément de la notice d’information annexée dans la partie « travaux », permet de définir que le locataire a le droit d’aménager librement le logement occupé en exécutant pour exemple un changement de moquette, une pose de papier peint ou une modification des peintures. La lecture de cette annexe permet donc d’identifier que ces éléments ne constituent pas des transformations nécessitant l’accord du propriétaire et pour lesquelles il peut demander une remise en état. Dans ces conditions les frais de réfection des peintures du séjour ne pourront être mis à la charge des anciens locataires et seront déduits de la facture présentée.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Dans ces conditions, M. [B] [S] et Mme [P] [U] seront condamnés solidairement à payer 169,40 euros aux époux [E] au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de compensation des créances

Il résulte de la lecture combinée des articles 1289 et 1291 du code civil que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes. La compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

En l’espèce, M. [B] [S] et Mme [P] [U] invoquent une absence de fonctionnement du ballon d’eau chaude pendant 4 mois, l’indemnisation de ce préjudice subi devant se compenser avec la somme due en vertu des réparations locatives.

Toutefois M. [B] [S] et Mme [P] [U] ne versent aucune pièce à même de caractériser l’existence de ce préjudice pouvant donner lieu à indemnisation. M. [B] [S] et Mme [P] [U] n’ont dès lors aucune créance à faire valoir à l’encontre des époux [E]. Dans ces conditions aucune compensation de créance ne pourra être prononcée.

Il convient de débouter M. [B] [S] et Mme [P] [U] de leur demande de compensation de créance.

Sur la demande relative à la retenue de 20% jusqu’à l’arrêté annuel des comptes

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 indique dans son alinéa 5 que lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

En l’espèce, les demandeurs indiquent avoir retenu la somme de 207 euros au titre de cet alinéa. Ils invoquent avoir effectué cette retenue dans l’attente de l’établissement par le syndic de la régularisation de charges annuelle. Le bien objet du bail se situant dans un immeuble collectif cette retenue est dès lors fondée.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

M. [B] [S] et Mme [P] [U] seront condamnés solidairement au paiement de 207 euros consécutifs à la retenue de 20% jusqu’à l’arrêté annuel des comptes avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [S] et Mme [P] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 mars 2024 et celui des assignations du 7 octobre 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de FONCIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’intervention volontaire de la société FONCIA DES LACS,

DECLARE recevable la demande de M. [I] [E] et Mme [N] [L] épouse [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 septembre 2020 entre M. [I] [E] et Mme [N] [L] épouse [E], d’une part, et M. [B] [S] et Mme [P] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 19 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [B] [S] et Mme [P] [U] à payer à FONCIA DES LACS la somme de 6841,12 euros au titre de la quittance subrogative du 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [B] [S] et Mme [P] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 190 euros (cent quatre-vingt-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE solidairement M. [B] [S] et Mme [P] [U] à payer la somme de 202,01 euros à M. [I] [E] et Mme [N] [L] épouse [E] au titre leurs impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [S] et Mme [P] [U] à payer la somme de 169,40 euros à M. [I] [E] et Mme [N] [L] épouse [E] au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE M. [B] [S] et Mme [P] [U] de leur demande de compensation de créances ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [S] et Mme [P] [U] à payer à M. [I] [E] et Mme [N] [L] épouse [E] la somme de 207 euros au titre de la retenue de 20% jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [S] et Mme [P] [U] à payer à la société FONCIA DES LACS la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [S] et Mme [P] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 mars 2024 et celui des assignations du 7 octobre 2024 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

Le Greffier La Présidente

François CHARTIN Manon FAIVRE