N° RG 25/00732 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EC73 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

N° RG 25/00732 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EC73

Minute n° 26/00130

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur, [S], [K]

né le 01 Mars 1991 à, [Localité 2],

demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Emmanuelle RODDE, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur, [E], [M]

né le 17 Avril 2001 à, [Localité 3] (Sarthe),

demeurant, [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 13 Février 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 13 Mars 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00732 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EC73 /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 20 juillet 2024, la société civile immobilière Hok Patrimoine a loué à M., [E], [M] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 530 euros, outre 20 euros de provision pour charges.

Aux termes d’un acte authentique passé le 11 janvier 2025 par-devant Me, [V], [B], notaire à, [Localité 4], la société civile immobilière Hok Patrimoine a cédé le logement objet du bail à M., [S], [K].

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, M., [S], [K] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 000 euros au titre des loyers et charges échus, mois de septembre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, M., [S], [K] a fait assigner M., [E], [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le défendeur :° à payer la somme de 3 560 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 000 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, indexée comme le loyer, du 18 novembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit à compter du présent jugement,

° à payer la somme de 650 euros pour résistance abusive et injustifiée, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

° à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l,'[Localité 5] le 11 décembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 10 février 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 février 2026.

À cette audience, M., [S], [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 225 euros au titre des loyers et charges échus au 13 février 2026.

Cité par acte délivré à l’étude, M., [E], [M] ne comparaît pas, ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M., [S], [K] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 février 2026, la dette locative de M., [E], [M] s’élève à la somme de 5 225 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus.

Il convient de condamner M., [E], [M] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 septembre 2025 pour la somme de 3 000 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

En outre, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé d’office au défendeur en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, ainsi qu’il résulte du décompte de la dette locative.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l,'[Localité 5] le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 17 septembre 2025 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M., [E], [M] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M., [E], [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 555 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La preuve de la résistance abusive nécessite, pour celui qui la soulève, de démontrer le caractère abusif de cette résistance, notamment la mauvaise foi de celui contre qui elle est opposée.

En l’espèce, M., [S], [K] ne démontre pas en quoi l’attitude deM., [E], [M] aurait constitué une résistance abusive à l’exécution d’une obligation, en l’absence de preuve de ce que celui-ci aurait adopté un comportement de nature à nuire à son action.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice né de la résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [E], [M] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, M., [E], [M] sera condamné à verser à M., [S], [K] la somme de 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M., [E], [M] à verser à M., [S], [K] la somme de 5 225 euros (décompte arrêté au 13 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2025 sur la somme de 3 000 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 20 juillet 2024 entre M., [S], [K] d’une part, et M., [E], [M] d’autre part, concernant le logement situé au, [Adresse 5], sont réunies à la date du 17 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M., [E], [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M., [E], [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M., [S], [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M., [E], [M] à verser à M., [S], [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 555 euros, à compter du 17 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par M., [S], [K] au titre de la résistance abusive de M., [E], [M] ;

CONDAMNE M., [E], [M] à verser à M., [S], [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [E], [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,