RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Des minutes du greffe du Tribunal judiciaire CG/SL de Clermont-Ferrand (Cour d’appel de Riot! il est extrait littéralement ce qui suit :

Ordonnance N° 514

TRIBUNAL JUDICIAIRE du 30 AOUT 2022

DE CLERMONT-FERRAND

Chambre 6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° RG 22/00385 N° Portalis

DBZ5-W-B7G-IQSB du rôle général rendue le TRENTE AOUT DEUX MIL VINGT DEUX,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

S.A.R.L. GB VIANDES ET assistée de M^me Sabine LAGUET, Greffier, BETAIL

dans le litige opposant : c/

DEMANDERESSE S.A.R.L. "VP

DEVELOPPEMENT" S.A.R.L.U. GB VIANDES ET BETAIL agissant pour suites et diligences de son représentant légal […]

[…]

GROSSES le 30 AOUT 2022 représentée par la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

- la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU ET: ASSOCIES

- la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. « VP DEVELOPPEMENT » prise en la personne de son Copies électroniques : représentant légal […]

- la SCP COLLET DE ROCQUIGNY

[…]

- la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY

CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND Copies:

- Expert

- Dossier Après débats à l’audience publique du 05 Juillet 2022, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 1er septembre 1991, la SCI LE PETIT MARAIS, aux droits de L

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laquelle vient la SARL VP DEVELOPPEMENT, a donné à bail à la Société N

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ITIER DISTRIBUTION, aux droits de laquelle vient la SARL GB VIANDES ET I

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N BETAIL, un local commercial situé […]

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E comprenant une surface de vente et un parking. R CL E ERM ONT-^F

[…]

-2 but lenudnt ubelepub eelunim esd

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Suivant acte du 10 avril 2006, la SCI LA ROCADE, aux droits de laquelle vient la SARL VP DEVELOPPEMENT, a donné à bail à la Société GB

DISTRIBUTION, aux droits de laquelle vient la SARL GB VIANDES ET BETAIL, un local commercial situé […]) comprenant un magasin et une réserve.

Par acte d’Huissier du 26 janvier 2022, la SARL VP DEVELOPPEMENT a notifié à la SARL GB VIANDES ET BETAIL un refus de renouvellement des deux baux commerciaux pour motifs graves et légitimes.

En dépit des démarches entreprises, la SARL GB VIANDES ET BETAIL fait état de l’absence de solution amiable trouvée par les parties malgré la correction des défauts allégués.

Par acte d’assignation en date du 27 mai 2022, la SARL GB VIANDES ET BETAIL a assigné la SARL VP DEVELOPPEMENT devant la Présidente du Tribunal statuant en référé afin d’obtenir l’organisation d’une d’expertise au visa de l’article 145 du Code de Procédure Civile.

Elle a également sollicité la condamnation de la SARL VP DEVELOPPEMENT

à lui payer la somme de 1.200,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens.

Appelée à l’audience des référés du 21 juin 2022, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à celles du 05 juillet 2022 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, la SARL VP DEVELOPPEMENT a conclu au rejet de la demande d’expertise judiciaire et à la condamnation de la SARL GB VIANDES ET BETAIL au paiement de la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens.

Au dernier état de ses prétentions, la SARL GB VIANDES ET BETAIL a maintenu sa demande d’expertise judiciaire.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS

1/ Sur la demande d’expertise

En application des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article L. 145-17 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : « S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du L JUDICIARE bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, A

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être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les B

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termes du présent alinéa »>. DE CLE T

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A l’appui de sa demande d’expertise, la SARL GB VIANDES ET BETAIL verse notamment aux débats :

- les baux commerciaux objet des locaux litigieux, les demandes de renouvellement adressées le 29 octobre 2021 à la SARL VP

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DEVELOPPEMENT,

- les refus de renouvellement adressés le 26 janvier 2022 à la SARL GB VIANDES ET BETAIL,

- l’attestation de mise en conformité de l’installation électrique établie le 17 février 2021 par la Société A2EG,

- l’attestation de bon fonctionnement établie le 16 février 2022 par la Société AUVERGNE DESENFUMAGE, le rapport de vérification des extincteurs et robinets d’incendie armés du mois de février 2022,

- le rapport de la SAS SI2P du 23 février 2022,

- les échanges amiables intervenus entre les parties.

Pour s’opposer à la demande, la SARL VP DEVELOPPEMENT fait plaider que:

- le système de sécurité incendie et les installations de désénfumage n’ont pas été contrôlées,

- les observations émises lors de la précédente commission de sécurité n’ont pas été réalisés,

- les locaux ont été soumis à des arrêtés d’ouvertures défavorables au public pendant plusieurs années,

- ces manquements constituent des infractions aux clauses du bail, les refus de renouvellement du bail sans indemnité sont justifiés par les manquements constatés, le Juge des référés n’est pas compétent pour apprécier la régularité de la résiliation des baux.

En l’espèce, il est constant qu’un refus de renouvellement a été opposé à la SARL GB VIANDES ET BETAIL le 26 janvier 2022 pour chacun des baux liant les parties, pour motif grave et légitime en raison de l’incompatibilité des manquements constatés avec la relation locative.

Cet acte énonce expressément que la SARL VP DEVELOPPEMENT refuse le versement de toute indemnité en application de l’article L. 145-7 précité du Code de commerce.

Cette disposition prévoit que le bailleur est tenu, en cas d’inexécution d’une obligation ou d’infraction au bail, d’adresser préalablement une mise en demeure à son locataire pour qu’il cesse son comportement.

Comme le soutient la SARL VP DEVELOPPEMENT, il n’appartient pas au Juge des référés d’apprécier la régularité de la résiliation litigieuse des baux commerciaux.

A cet égard et pour les mêmes raisons, le Juge des référés ne peut se prononcer sur le caractère grave et légitime des motifs invoqués, ni sur les mesures prises par la SARL GB VIANDES ET BETAIL pour satisfaire à ses obligations.

^L JUDICIAIRE Ces débats relèvent du fond du litige. A

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En revanche, il est possible de constater avec l’évidence requise au stade des I

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référés que la SARL VP DEVELOPPEMENT ne justifie pas de l’envoi d’une T

mise en demeure préalable conformément aux dispositions susvisées, ce qu’elle

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ne conteste d’ailleurs pas dans ses écritures.

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Or, il est de principe « qu’en l’état d’un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, l’absence de mise en demeure régulière, si elle est établie, laisse subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d’une indemnité d’éviction '> (Cour de cassation, 3ème civ, 19 décembre 2012, n° 11-24.251).

Il est constant en outre qu’aucune discussion sur le montant de l’indemnité d’éviction n’a été engagée par les parties.

Il s’ensuit que la demande d’expertise formée par la SARL GB VIANDES ET BETAIL repose sur un motif légitime, et qu’il y a lieu d’y faire droit, sans qu’il soit nécessaire d’apprécier à ce stade les manquements respectifs invoqués par chaque partie et leur conséquence au titre des responsabilités encourues.

2/ Sur la demande de fixation provisoire de l’indemnité d’occupation

La SARL GB VIANDES ET BETAIL sollicite la fixation provisoire de l’indemnité d’occupation à un montant de 85% du dernier loyer hors taxes et hors charges applicable entre les parties.

Cependant, la demanderesse, qui ne conteste pas pouvoir jouir utilement et normalement des locaux objet du bail, ne justifie pas au stade des référés de la nécessité de procéder à un abattement sur le montant du loyer.

Il convient en ce sens de préciser que la précarité alléguée par la SARL GB VIANDES ET BETAIL et les préjudices invoqués au titre du refus de renouvellement du bail relèvent d’une discussion au fond du litige alors même que les responsabilités encourues ne dont pas établies et que l’expertise ordonnée pourra apporter un éclairage utile au juge saisi le cas échéant.

Les contestations soulevées à ce titre en défense apparaissent en tout état de cause suffisamment sérieuses pour faire obstacle à la demande en réduction de l’indemnité d’occupation qui sera maintenue, dans l’attente du rapport d’expertise, au montant du loyer habituel.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

3/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité ne commande l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL GB VIANDES ET BETAIL supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, invite les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

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AU PROVISOIRE, N

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ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Madame X Y

- expert près la Cour d’appel de RIOM – Demeurant […]

[…]

Avec mission, en se conformant aux règles du Code de Procédure Civile, de :

1°) Se rendre sur les lieux litigieux et visiter les locaux dont il a été refusé le renouvellement des baux, les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, en indiquant les commodités ou au contraire les inconvénients que présentent les lieux pour l’exploitation considérée ;

2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, notamment comptables, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige;

3°) Établir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige ;

4°) Fournir, en tenant compte de la nature des activités commerciales autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de :

- Déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle pourraient prétendre la SARL GB VIANDES ET BETAIL en compensation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce et ce, notamment, compte tenu de la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, les frais de réinstallation, les frais de mutation, outre les indemnités annexes et ce, conformément aux dispositions de ^l'^article ^L. 145-14 du Code de commerce;

Déterminer le montant de l’indemnité d’occupation qui serait due par la locataire pour l’occupation des locaux, objets du bail, ce jusqu’à leur libération effective, ladite indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative telle qu’elle est définie aux articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce;

- D’apprécier la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et son coût en tenant compte des frais et droits de mutation, du titre locatif obtenu et de ses conditions, des frais de déménagement et de réinstallation et des préjudices subis ;

Évaluer l’ensemble des préjudices matériels ^et ^immatériels éventuellement subis par la SARL GB VIANDES ET BETAIL;

- Se prononcer le cas échéant sur la perte ou le transfert du fonds engendrée par l’éviction;

5°) Établir, le cas échéant, le compte entre les parties; DICIAIRE L

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6°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la B

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T solution du litige. DE

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DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le Magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport: dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,

DIT que l’expert commis, saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,

DIT que la SARL GB VIANDES ET BETAIL fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au Greffe une provision de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 €) TTC avant le 30 septembre 2022,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le Greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au Juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré- rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au Greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 1er juillet 2023 date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le Juge sur demande de l’expert,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents, JUDICIAIRE L

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DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation provisoire de l’indemnité d’occupation à un montant réduit du loyer,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de

Procédure Civile,

LAISSE les dépens à la charge de la SARL GB VIANDES ET BETAIL,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffiere, La Présidente,

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En conséquence, la République française mande et ordonne

A tous huissiers de justice, sur ce requis, de metre ladite décision à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

Près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main. A tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée pour le directeur de greffe, le 30 AOUT par le président et le greffier.

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