Jugement N°

du 20 NOVEMBRE 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 25/00237 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J4ZO / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

[C] [M]

Contre :

[J] [D]

[R] [K]

Grosse : le

M^e Mohamed KHANIFAR

la SARL TRUNO & ASSOCIES

Copies électroniques :

M^e Mohamed KHANIFAR

la SARL TRUNO & ASSOCIES

Copie dossier

M^e Mohamed KHANIFAR

la SARL TRUNO & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Madame [C] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 6]

représentée par la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [J] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 8] [Adresse 9] [Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [R] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 8] [Adresse 9] [Adresse 5]

[Localité 7]

tous deux représentés par M^e Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDEURS

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laura NGUYEN [V], Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 09 Septembre 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 juillet 2023, Madame [C] [M] a fait l’acquisition auprès Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] d’une maison d’habitation située [Adresse 1], moyennant le versement de la somme de 85 500 €.

Il était indiqué dans l’acte de vente que des travaux de rénovation de la toiture avaient été effectués en 2022, par l’entreprise RENOVATION VERTE, ayant pour dirigeants et associés Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K].

Après l’achat, Madame [C] [M] a mis ce bien en location.

En raison de la présence d’infiltrations d’eau dans la toiture de l’habitation, Madame [C] [M] a pris attache avec Monsieur [J] [D], lequel est intervenu pour des travaux de reprise, sans succès, les infiltrations perdurant. Madame [C] [M] a, alors, contacté une entreprise tierce pour un chiffrage des travaux de reprise.

En l’absence d’accord amiable entre les parties, Madame [C] [M] a sollicité, par l’intermédiaire de son conseil, par courrier recommandé du 30 juillet 2024, la mise en œuvre de la garantie décennale souscrite par l’entreprise RENOVATION VERTE et a sollicité, en tout état de cause, la résolution de la vente, considérant que les défauts constatés consistaient en des vices cachés et que son consentement avait été surpris par le dol.

Par la suite, des investigations seront menées auprès de la société MAAF, s’agissant de la souscription régulière d’une assurance de garantie décennale.

Par actes de commissaire de justice, signifiés le 9 janvier 2025, Madame [C] [M] a fait assigner Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, au vu des articles 1130 et suivants et 1240 et suivants du Code civil et a demandé de :

Prononcer la nullité de la vente immobilière intervenue entre Madame [M], Monsieur [D] et Madame [K] par acte authentique du 19 juillet 2023 reçu par Maître [G], Notaire à [Localité 12] (63) ;Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [K] à payer à Madame [M] les sommes suivantes :85 500 € représentant la restitution du prix de vente versé ;8428,50 € au titre du coût de l’emprunt immobilier souscrit ;734 € au titre de la taxe foncière payée pour l’année 2024 ;4889 € au titre des droits et impôts sur mutation réglés par Madame [M] ;5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [K] à payer une indemnité de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre paiement des dépens ; Rejeter toute demande plus ample ou contraire et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit parfaitement compatible avec la nature de l’affaire.

Aucune conclusion n’ayant été notifiée au cours d’instance, les demandes de Madame [C] [M] demeurent celles contenues aux termes de son assignation.

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 avril 2025, Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] demandent, au visa des articles 1130 et suivants et 1240 et suivants du code civil, de :

Juger Madame [M] recevable mais mal-fondée en ses demandes ;A titre principal, débouter Madame [M] de sa demande en nullité de la vente ;A titre subsidiaire, débouter Madame [M] de ses demandes indemnitaires ; Débouter Madame [M] de toute demande plus ample ou contraire ;Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 mai 2025 selon ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025.

DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de résolution de la vente

L’article 1130 du code civil dispose que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. ».

L’article 1131 du code civil dispose que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. ».

L’article 1137 du code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Madame [C] [M] soutient avoir été victime d’un dol, ayant vicié son consentement, lors de la signature de l’acte de vente, en ce que ses vendeurs lui ont fait croire que l’entreprise RENOVATION VERTE, ayant réalisé les travaux de rénovation sur la toiture du bien vendu en 2022, était régulièrement assurée dans le cadre d’une garantie décennale. Selon elle, cette information était déterminante de son consentement et justifie la résolution du contrat pour dol.

Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] ne contestent pas le caractère erroné des informations figurant dans l’acte de vente, mais s’opposent à toute résolution, faisant valoir que cette situation n’était pas déterminante du consentement de Madame [C] [M].

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente du 19 juillet 2023 prévoit les mentions suivantes, en pages 12 et 13 :

« INFORMATIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION, AUX AMENAGEMENTS ET AUX TRANSFORMATIONS

Le VENDEUR déclare que la construction du BIEN objet des présentes a été achevée depuis plus de dix ans et que des travaux ont été effectués depuis moins de dix ans, savoir : réfection de la toiture, ravalement de façade, changement de menuiserie, électricité, plomberie et carrelage.

Ces travaux ont fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux déposée en la Mairie de [Localité 14] le 7 septembre 2022, complétée les 3 octobre et 7 novembre 2022, délivrée le 24 novembre 2022 sous le numéro DP 63308 22 G0049.

La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée, à la mairie de [Localité 14] le 20 février 2022.

L’attestation de non contestation a été délivrée le 28 juin 2023. […]

En ce qui concerne la garantie décennale

Le VENDEUR déclare :

que l’entreprise qui a réalisé les travaux et dont la responsabilité peut être engagée est l’entreprise RENOVATION VERTE située à [Localité 11] [Adresse 4]. qu’elle a justifié auprès du VENDEUR, par la production d’une attestation d’assurance et de paiement intégral de la prime, de l’obtention de l’assurance visée ci-dessus. L’attestation d’assurance mentionnée à l’article L. 243-2 du Code des assurances, de l’entreprise ci-dessus visée est ci-annexée aux présentes après mention. ».

En pages 58 à 62 de l’acte de vente, était fournie l’attestation d’assurance susmentionnée, établie par la société MAAF ASSURANCES, indiquant que l’entreprise RENOVATION VERTE était titulaire d’un contrat d’assurance de responsabilité de nature décennale n°163017143 U 001, pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022. Une attestation pour l’année 2023 était également produite.

Il ressort des pièces versées aux débats que les mentions figurant dans l’acte de vente sont erronées, en ce que l’entreprise RENOVATION VERTE n’était, en réalité, pas assurée au titre de la garantie décennale. Cela ressort, en particulier, de deux courriers de la société MAAF, en date du 6 novembre 2024, qui disent expressément que cette société n’est pas assurée auprès d’elle et qui indique que les références rappelées (163017143) correspondent à un contrat souscrit par Monsieur [J] [D] seul, contrat résilié le 16 septembre 2020, soit avant les travaux de rénovation réalisés en 2022. L’assureur a indiqué également que figuraient dans l’attestation annexée à l’acte de vente des mentions « fantaisistes », n’existant pas, à savoir : « métiers de sous-traitants », « métiers de la rénovation énergétique intérieure et extérieure ».

Il est donc établi que l’acte de vente comporte une mention mensongère, qui a été confortée par le versement d’une fausse attestation d’assurance, puisque ne correspondant à aucun contrat régulier en cours au nom de l’entreprise RENOVATION VERTE.

Madame [C] [M] verse, par ailleurs, aux débats, une attestation d’immatriculation au registre national des entreprises, qui indique que les associés de l’entreprise RENOVATION VERTE ne sont autres que Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K], ses vendeurs.

Ceux-ci ne contestent à aucun moment avoir fourni un faux document, dans le cadre des opérations de vente, ni que leur société l’entreprise RENOVATION VERTE ne disposait d’aucune assurance de garantie décennale, au moment de la réalisation des travaux de rénovation de la toiture du bien vendu.

Au vu de ces éléments, le tribunal considère qu’ils ont bien commis des manœuvres de nature dolosive, en vu de tromper le consentement de leur cocontractante.

Afin que cela soit susceptible d’entraîner la nullité de la vente, il appartient à Madame [C] [M] de rapporter la preuve du caractère déterminant des manœuvres dolosives sur son consentement.

C’est ce point qui est débattu devant la présente juridiction, les défendeurs considérant que ce caractère déterminant n’est pas démontré, dans la mesure où le coût des travaux de reprise se chiffre à environ 10% du prix de vente (étant ajouté qu’il n’est pas établi qu’il serait nécessaire de refaire toute la toiture) et où Madame [C] [M] a pu donner au bien la destination qu’elle souhaitait lui donner, en procédant à sa location effective.

Le tribunal considère que le caractère déterminant du consentement de Madame [C] [M] s’évince des éléments suivants :

Elle a acquis le bien en pensant que la toiture était récemment rénovée et en bon état, ce qui pouvait permettre une mise en location rapide et sans avoir à entreprendre de travaux à cette fin, qui auraient été de nature à générer des frais supplémentaires ; Or, il n’est pas contesté que la toiture était atteinte de désordres, conduisant à l’apparition d’infiltrations, désordres qui ont perduré malgré une première intervention de Monsieur [J] [D], celui-ci n’apportant aucun élément permettant de considérer que le devis de la société CLERMONT TOIT SARL du 3 juillet 2024 (8154,80 €), aux fins de reprise totale de la toiture, ne serait pas pertinent et adapté pour traiter cette problématique ; Si elle a trouvé un locataire, l’état de la toiture, non contesté en défense, peut avoir des répercussions sur l’attractivité du bien et sur le maintien de son locataire dans les lieux, outre l’existence de désagréments en lien avec les plaintes dudit locataire et la nécessité de procéder à des travaux de réfection ; L’acte de vente mentionne expressément la réalisation de travaux de rénovation en 2022 et la souscription d’une assurance de garantie décennale par l’entreprise ayant réalisé les travaux, ce qui induisait, pour Madame [C] [M], le fait de pouvoir bénéficier d’une sécurité et d’une tranquillité à ce titre, a minima jusqu’en 2032, en cas de survenance d’un dommage, ce qui n’est en réalité pas le cas, en l’absence de toute couverture par une assurance.

Au vu de ces éléments, le tribunal considère que le consentement de Madame [C] [M] a bien été vicié pour dol, ce qui justifie de prononcer la résolution judiciaire de la vente conclue le 19 juillet 2023 entre, d’une part, Madame [C] [M] et, d’autre part Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K], aux torts de ces derniers.

La résolution du contrat de vente implique de replacer les parties dans la situation qui était la leur avant la conclusion du contrat litigieux. Ainsi, Madame [C] [M] devra restituer le bien immobilier à Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] et ceux-ci devront lui restituer la somme de 85 500 € représentant le prix de vente versé. Ils seront, en tant que de besoin, condamnés in solidum au paiement de ladite somme.

Sur les demandes d’indemnisation

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

La réparation du dommage devant être intégrale, elle suppose la réparation du dommage matériel, mais aussi celle des troubles annexes et des troubles de jouissance.

Madame [C] [M] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de diverses sommes, à titre d’indemnisation pour ses préjudices subis. Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] contestent ces demandes, considérant que les préjudices ne sont pas établis et justifiés.

Sur la demande au titre du coût de l’emprunt immobilier souscrit

Madame [C] [M] sollicite la somme de 8428,50 €, sans préciser à quoi renvoie exactement cette somme et sans fournir le contrat de crédit afférent, seul un tableau d’amortissement étant versé aux débats, évoquant un prêt de 93 928,50 €, avec une première échéance fixée au 13 juillet 2023. L’acte de vente n’évoque pas de financement au moyen d’un prêt, mais un paiement comptant.

A supposer que Madame [C] [M] ait finalement décidé de souscrire un emprunt pour financer son projet et que la somme de 8428,50 € corresponde à des sommes au titre des intérêts, frais et assurance, cela aurait vocation à couvrir toute la durée du prêt mentionnée sur le tableau d’amortissement, soit 240 mois, sans que ne soit envisagé de remboursement anticipé. En outre, elle indique que le bien a été mis en location, mais sans fournir d’élément à ce titre, tel que le montant des loyers et la date d’effet du bail.

Comme le font remarquer les défendeurs, le paiement de ces loyers peut être considéré comme ayant vocation à couvrir le montant des échéances du crédit, le cas échéant souscrit.

A défaut de plus d’élément, il y a lieu de considérer que Madame [C] [M] n’établit pas la réalité et l’étendue de son préjudice. Elle est déboutée de cette demande.

Sur la taxe foncière de l’année 2024

Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] soulèvent les mêmes moyens, à ce titre.

Rien ne permet d’affirmer que le paiement de loyers aurait vocation à couvrir une telle dépense, alors même qu’il est constant qu’avant la résolution judiciaire de la vente, Madame [C] [M] était considérée comme propriétaire par l’administration fiscale et a dû s’acquitter du paiement de cette taxe.

Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 734 € au titre de la taxe foncière payée pour l’année 2024.

Sur les droits et impôts sur mutation réglés par Madame [C] [M]

Les sommes dont a dû s’acquitter Madame [C] [M] figurent en page 8 de l’acte de vente et sont relatives à la taxe départementale pour 3713 €, la taxe communale pour 990 €, les frais d’assiette pour 88 €, la contribution de sécurité immobilière pour 83 € et la contribution de sécurité immobilière pour la servitude pour 15 €.

Madame [C] [M] n’aurait pas eu à engager ces dépenses, sans dol commis par les défendeurs et sans conclusion de la vente litigieuse.

Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] sont condamnés in solidum à lui verser la somme de 4889 € au titre des droits et impôts sur mutation qu’elle a réglés.

Sur le préjudice moral

Le tribunal considère que l’existence du préjudice moral de Madame [C] [M] est établie et que son préjudice résulte des contrariétés qu’elle a subies, des démarches qu’elle a dû entreprendre, outre le fait d’avoir été confrontée à des manœuvres et un mensonge de ses cocontractants de nature à tromper son consentement.

En revanche, en l’absence de tout justificatif de nature à démontrer l’existence de souffrances psychiques prégnantes, son préjudice ne saurait être arbitré à la somme de 5000 €.

Le tribunal évalue le préjudice moral de Madame [C] [M] à la somme de 500 €. Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] sont condamnés in solidum au paiement de ladite somme, en réparation.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [J] [D] succombant au principal, ils seront condamnés in solidum au paiement des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [D] à payer à Madame [C] [M] une somme que l’équité commande de fixer à 2000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire s’applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la résolution judiciaire de la vente immobilière conclue le 19 juillet 2023 entre, d’une part, Madame [C] [M] et, d’autre part, Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K], portant sur un immeuble sis [Adresse 1], régularisée selon acte notarié de Maître [N] [G], notaire à [Localité 12], pour cause de dol ;

DIT que Madame [C] [M] devra restituer à Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] le bien immobilier sis [Adresse 1], les parties devant être replacées dans la situation qui était la leur avant la vente ;

DIT que Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] devront restituer à Madame [C] [M] la somme de 85 500 € (quatre-vingt-cinq mille cinq cents euros) au titre du prix de vente qu’elle a versé et les CONDAMNE, en tant que de besoin, in solidum au paiement de ladite somme à Madame [C] [M] ;

DEBOUTE Madame [C] [M] de sa demande tendant à voir condamner solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] au paiement d’une somme de 8428,50 € au titre du coût de l’emprunt immobilier souscrit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] à payer à Madame [C] [M] la somme de 734 € (sept cent trente-quatre euros) au titre de la taxe foncière payée pour l’année 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] à payer à Madame [C] [M] la somme de 4889 € (quatre mille huit cent quatre-vingt-neuf euros) au titre des droits et impôts sur mutation qu’elle a réglés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] à payer à Madame [C] [M] la somme de 500 € (cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] à payer à Madame [C] [M] la somme de 2000 € (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [D] et Madame [R] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT