TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00133 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J6V2

NAC : 5AB 0A

JUGEMENT

Du : 13 Juin 2025

Monsieur [F] [C]

Rep/assistant : M^e Sandrine LEGAY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [R] [I]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 13 Juin 2025

A :M^e Sandrine LEGAY

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 13 Juin 2025

A :M^e Sandrine LEGAY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, Greffier ;

Après débats à l’audience du 17 Avril 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [C], demeurant 11 rue Paul Diomède – 92270 BOIS COLOMBES

Représenté par M^e Sandrine LEGAY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [R] [I], demeurant Baneze – 63330 ST HILAIRE PRES PIONSAT

Non comparante, Ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 15 juillet 2013, M. [F] [C] a donné à bail à Mme [R] [I] un logement situé à Baneze Saint HILAIRE PRES PIONSAT (63330), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 €, provision sur charges comprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, [F] [C] a fait assigner [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND statuant en référé aux fins :

— d’obtenir l’autorisation de pénétrer dans le logement en la présence de son expert d’assurance et, le cas échéant, de se faire assister d’un serrurier ou de la force publique

— d’obtenir l’autorisation de procéder aux travaux de réfection du logement

— de voir condamner [R] [I] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Suivant ordonnance en référé du 12 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M.[F] [C] et a renvoyé M.[F] [C] à se pourvoir au fond

Par acte de commissaire de justice en date du 06 février 2025, M. [F] [C] a fait assigner Mme [R] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre eux

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— assortir l’expulsion d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner Mme [R] [I] à lui payer :

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— autoriser le libre accès de M. [C], accompagné de son expert d’assurance, aux lieux loués par Mme [I] à l’ensemble de la maison d’habitation louée,

— autoriser M. [C] et l’expert à procéder à tout contrôle des biens donnés en location,

— autoriser M. [C] et l’expert à se faire assister, en tant que de besoin, d’un ou plusieurs serruriers, le cas échéant, de la force publique territorialement compétente, afin d’éviter toute entrave à son intervention,

En tout état de cause,

— condamner Mme [I] à lui verser la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience, M. [F] [C] sollicite le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, M.[F] [C] fait valoir qu’une fuite d’eau a eu lieu dans le logement au mois de février 2024 et que, lorsqu’il a eu accès au logement en août 2024, il n’a pas eu la possibilité de constater les dégats dans l’intégralité du logement en raison de la présence de scotch sur plusieurs portes. Il ajoute qu’il a effectué les démarches auprès de son assurance afin de permettre la prise en charge du sinistre et qu’il a vainement mis en demeure [R] [I] de lui autoriser de pénétrer dans le logement en compagnie d’un expert d’assurance.

Mme [R] [I] assignée en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [R] [I] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation judiciaire et l’expulsion

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalements formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

En vertu de l’article 1709 du Code civil, “le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.”

L’article 1728 du Code Civil prévoit que le locataire est tenu de jouir raisonnablement et paisiblement des lieux loués ainsi que de façon conforme à leur destination.

L’article 1741 du Code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il en résulte qu’il appartient au juge des contentieux de la protection saisi d’apprécier au jour où il statue si le manquement contractuel revêt en l’espèce une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce,M. [F] [C] produit le bail qu’il a conclu le 15 juillet 2013 avec Mme [R] [I].

Il ressort de l’article 2.2 « obligations générales du locataire » que le locataire doit utiliser paisiblement son logement et qu’il doit laisser exécuter dans son logement les réparations urgentes.

Or, il ressort des nombreux courriers, échanges par sms et photographies produits par M. [F] [C] que Mme [R] [I] ne respecte pas cette obligation. A cet égard, il y a lieu de relever qu’il est notamment fait état selon l’attestation en date du 26 février 2024 de M. [M] [O],maire de SAINT HILAIRE que Mme [R] [I] a refusé systématiquement l’entrée de son logement même à son propriétaire bailleur et qu’elle n’a pas prévenu la mairie d’une fuite dans son logement alors qu’une surconsommation récurrente d’eau sur la commune a été détectée.

Ainsi, il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que Mme [R] [I] a refusé l’accès au logement entier à M. [F] [C] de telle sorte que son comportement ne permet pas au bailleur de faire réaliser les réparations urgentes suite au dégât des eaux constaté.

Mme [R] [I] n’a pas comparu à l’audience de sorte qu’elle n’a fourni aucune explication sur les faits susmentionnés.

Ces manquements de la locataire aux obligations contractuelles découlant du bail apparaissent ainsi d’une gravité suffisante pour justifier le prononcer de la résiliation du bail à la date du 13 juin 2025, date de la présente décision.

Mme [R] [I] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M. [F] [C], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [R] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

S’agissant de la demande visant à ordonner à l’expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la présente décision, il n’est pas contestable que, lorsqu’une mesure d’expulsion a été ordonnée, une telle prétention n’a aucun autre intérêt que celui de favoriser un départ volontaire grâce au prononcé d’une astreinte. En effet, il est important de rappeler que, dans le cadre d’une expulsion, le locataire a toujours la possibilité de quitter le logement de son propre chef et que, le cas échéant, le propriétaire est susceptible de recourir à la force publique pour mettre à exécution la mesure. De plus, il y a lieu de noter qu’il n’existe aucun élément permettant de démontrer que Mme [R] [I] ne respectera pas la décision de justice étant précisé. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il n’apparait pas nécessaire d’assortir d’une astreinte la décision d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Mme [R] [I] doit être condamnée à régler ladite somme mensuelle à compter du présent jugement.

Sur les autres demandes

Mme [R] [I], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 juillet 2013 entre M. [F] [C] et Mme [R] [I] à compter du 13 juin 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [R] [I] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis à Baneze, Saint HILAIRE PRES PIONSAT, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

DIT n’y avoir lieu à assortir l’expulsion de Mme [R] [I] d’une astreinte de 50 euros par jour,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail,

CONDAMNE Mme [R] [I] à payer à M.[F] [C] cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme [R] [I] à payer à M. [F] [C] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE M. [F] [C] du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection