TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 1304

Références : R.G N° N° RG 25/00149 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRMG

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [S] [Y] [W] [P]

M. [N] [L] [J]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Madame [S] [Y] [W] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [N] [L] [J]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LEMONNIER

+ 1CCC aux défendeurs

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 janvier 2024, la société LAJEVARDI IMMO a donné en location à Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 685,00 €, provision sur charges comprises.

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, conformément à la convention ETAT-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de VISALE, conclu un contrat de cautionnement avec le bailleur, pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de différents loyers impayés, la société LAJEVARDI IMMO a fait jouer l’engagement de caution.

Le 20 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 055,00 € selon décompte arrêté au 25 août 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a, par voie électronique le 24 septembre 2024, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Selon quittance subrogative du 14 novembre 2024, la société LAJEVARDI IMMO a certifié avoir reçu de la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 110,00 €, au titre des loyers impayés dus par les locataires.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait le 28 novembre 2024 Madame [S] [W] [P], par assignation délivrée à domicile, et Monsieur [N] [L] [J], par assignation délivrée à personne, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite de voir :

à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

ordonner l’expulsion de Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

condamner solidairement Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] au paiement des sommes suivantes :

4 110,00 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2024 sur la somme de 2 055,00 € et pour le surplus à compter de l’assignation

une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, dès lors que le paiement sera justifié par une quittance subrogative ;

800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le 2 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 17 juin 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8 220,00 €, dépens compris. Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris, la dernière échéance payée intégralement remontant au mois de mai ou juin 2024.

Madame [S] [W] [P], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite également la suspension des effets de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [W] [P] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement

avoir eu des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi en juin 2024 et à la suite de la naissance d’un enfant, Monsieur ne travaillant pas ;

que Monsieur travaille actuellement en Normandie, qu’il a un logement sur place moyennant un loyer de 500,00 €; qu’il travaille en alternance pour un salaire de 1 200 € par mois ;

que le couple ne perçoit pas d’aides de la CAF mais qu’une demande est en cours ;

que le couple n’a pas d’autre dette que la dette locative ;

que le couple bénéficie d’une aide financière familiale ;

qu’elle pense quitter le logement avant la fin du mois de juillet.

La demanderesse déclare s’en rapporter sur la proposition de délais de paiement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Monsieur [N] [L] [J] ne comparait pas et n’est pas représenté malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (« les preneurs sont co-titulaires du présent bail et ils agissent et répondent solidairement et indivisiblement des obligations nées du présent contrat », page 1/7 du contrat), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il ressort des pièces produites et notamment du bail, de l’acte de cautionnement, du décompte de la créance arrêté au 10 juin 2025 (échéance du mois de de mai 2025 incluse) ainsi que de la quittance subrogative du 19 mai 2025, que Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] ont cessé de payer le loyer et les charges courants, de sorte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ès qualités, a payé les loyers et charges directement à société LAJEVARDI IMMO et ce, pour un montant total de 8 220,00 €.

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 220,00 € actualisée au 10 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 055,00 € à compter du 20 septembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] demandent ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Cependant, il résulte du décompte produit par la société demanderesse à l’audience que Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les loyers et charges étant payés par elle en sa qualité de caution depuis le mois de juin 2024.

En conséquence, la demande de délais de paiement de Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir, le 24 septembre 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation et l’expulsion

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article page 4/7 du contrat) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] le 20 septembre 2024, pour un montant principal de 2 055,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 novembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

L’absence de reprise du paiement du loyer courant et de délais de paiement accordés impliquent le rejet de la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société ACTION LOGEMENT SERVICES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés.

Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux.

Or, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Cour de cassation, Civile 3, – 5 décembre 1984 / n° 82-16.212) de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le contrat signé le 30 janvier 2024 entre la société LAJEVARDI IMMO, aux droits de qui vient la société ACTION LOGEMENT SERVICES, et Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 novembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame [S] [W] [P] ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 220,00 € (huit mille deux cent vingt euros) actualisée au 10 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 2 055,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] à payer à la somme de sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [W] [P] et Monsieur [N] [L] [J] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi fait et jugé à Evry-Courcouronnes le 9 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE