TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00838 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KJ32

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 09 Avril 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représenté par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [K] [N]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

[K] [N]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marine BEL MAHI ALLENET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Février 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 19 Mars 2026, prorogé au 09 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

prise en la personne de son représentant légal,

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS supplé à l’audience par Maître Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [N]

2 bis avenue de Royat

Porte 57

63400 CHAMALIÈRES

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Le 17 janvier 2023, pour la prise à bail, d’un logement sis, 2 bis avenue de Royat 63400 Chamalières appartenant à Monsieur [C] [T], la société Action logement services s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges.

Monsieur [C] [T] a donné à bail à Monsieur [K] [V] ledit logement situé au 2 bis avenue de Royat 63400 Chamalières par contrat du 16 janvier 2023, pour un loyer mensuel de 295 € et 45 € de provision sur charges.

Suite à des impayés, le bailleur a fait jouer l’engagement de la caution de sorte que la SAS Action logement services lui a réglé, la somme de 2 017,55 euros au titre de l’arriéré locatif.

Subrogée aux bailleurs dans tous leurs droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, Action logement services a fait signifier le 22 avril 2025 un commandement de payer à Monsieur [K] [V] visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 296 euros.

Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2025, elle a ensuite fait assigner un dénommé Monsieur [K] [N] d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 12 février 2026, la société Action logement services – représentée par son conseil – demande de :

— à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [N],

— de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2 593,55 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 22 avril 2025 sur la somme de 296 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers augmenté des charges sur présentation d’une quittance, outre la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Le défendeur est présent et indique vouloir se maintenir dans les lieux jusqu’à intégrer un logement social pour lequel il a fait la demande.

Autorisé à produire une note dans le cadre du délibéré jusqu’à la date du 05 mars 2026 pour justifier de sa situation financière, M. [K] [N] a adressé un email au greffe de la juridiction le 04 mars 2026 en versant une attestation de demande de logement social.

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026, délibéré prorogé au 09 avril 2026.

Susceptible d’appel, le présent jugement sera contradictoire en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de considérer que le défendeur est M. [K] [N], anciennement M. [K] [V], conformément à ce qui est retranscrit sur la copie intégrale de l’acte de naissance de l’intéressé produite par la demanderesse, celui-ci ayant changé de nom le 20 juillet 2023.

1. Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 7.1 de la Convention Etat-Union Economique et Sociale pour le Logement, pour la mise en oeuvre de VISALE, laquelle permet la mise en place d’un dispositif d’ « Action Logement » pour sécuriser les loyers dans le parc privé, « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) ».

Action logement services au titre du dispositif de cautionnement VISALE s’est portée caution du paiement des loyers dus par Monsieur [K] [N] pour le logement sis 2 bis avenue de Royat 63400 Chamalières.

La dernière quittance subrogative émise par VISALE le 08 septembre 2025 et portant sur les loyers stipule que « conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2306 du code civil, Action logement services est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action logement services ».

Les demandes d’Action logement services sont donc recevables.

2. Sur la demande en résiliation du bail

— sur la recevabilité de l’action au regard des règles spécifiques en matière de baux d’habitation (article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989):

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Puy-de-Dôme par la voie électronique le 08 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Il importe de souligner que ces dispositions continuent à recevoir application pour tous les baux antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Sauf à accorder des délais de paiement des arriérés de loyers et de charges suspensifs des effets de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires doit être ordonnée en conséquence de la résiliation du bail et une indemnité d’occupation doit être fixée afin d’indemniser le bailleur du préjudice subi en raison du maintien dans les lieux des locataires depuis l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet en effet au juge d’accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le texte précise que l’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil est alors applicable. Le juge peut en outre d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, sur demande du bailleur ou du locataire, lesdits délais peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire aux mêmes conditions.

Ce même article précise que « ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Le bail conclu le 16 janvier 2023 contient une clause résolutoire ne laisse qu’un délai d’un mois au locataire pour apurer sa dette ce qui est contraire aux dispositions d’ordre public en vigueur lors de conclusion du contrat litigieux.

Néanmoins, cela ne cause aucun grief au locataire dès lors que le commandement de payer visant cette clause et signifié le 22 avril 2025 mentionne un délai de deux mois s’acquitter de la somme en principal de 296 €.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 juin 2025.

Si Monsieur [N] réclame de pouvoir se maintenir dans les lieux, il résulte des explications de la demanderesse qu’il n’a versé aucune somme au propriétaire depuis le mois de janvier 2025, ce qu’il ne conteste pas. Les conditions d’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies et le défendeur sera débouté de cette demande.

Le bail étant résilié, Monsieur [K] [N] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

3. Sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [N] reste devoir, la somme de 2 593,55 € à la date du 07 janvier 2026, échéance du mois de janvier incluse.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2 593,55 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 296 € à compter du commandement de payer (22 avril 2025), et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation

M. [N] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur, dans les droits duquel la demanderesse est subrogée, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 385 €.

En l’espèce, la dernière quittance subrogative versée aux débats (quittance n°8) inclut une dette de loyers et de charges arrêtée au mois de janvier 2026, déjà mise à la charge du défendeur au titre de l’arriéré locatif. L’indemnité d’occupation mensuelle est donc fixée en son principe et le locataire sera condamné à la verser à compter du mois de février 2026.

En tout état de cause, il convient de préciser que s’agissant des indemnités d’occupation à échoir, non incluses à ce jour dans la quittance susmentionnée, la demanderesse ne sera recevable à en solliciter le paiement qu’à condition de justifier auprès du défendeur de s’être acquittée préalablement de la somme réclamée auprès des bailleurs, sur présentation d’une quittance subrogative.

5. Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande en revanche de rejetter la demande au titre des frais irrépétibles, formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du même code, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la SAS Action logement services,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2023 entre Monsieur [C] [T] et Monsieur [K] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 2 bis avenue de Royat 63400 Chamalières sont réunies à la date du 22 juin 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [K] [N] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Action logement services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion de l’appartement à usage d’habitation situé au 2 bis avenue de Royat 63400 Chamalières ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [K] [N] à verser à la société Action logement services la somme de 2 593,55 € (décompte arrêté au 07 janvier 2026, incluant janvier 2026), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 296 € à compter du 22 avril 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [N] à un montant égal à 385 euros depuis le 22 juin 2025 et au besoin le CONDAMNE à verser à la société Action logement services ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de justification par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du paiement préalable du montant de cette indemnité au bailleur;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026 et signé par le greffier et le juge des contentieux de la protection,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection