N° RG 25/00724 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FUHV

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

N° RG 25/00724

N° Portalis DB2F-W-B7J-FUHV

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société HABITATS DE HAUTE ALSACE (HHA), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocate au barreau de COLMAR,

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [R] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Leïla LABBEN,

Greffière à l’audience : Martine MUSIALOWSKI

Greffière au prononcé : Alexandra VEIT

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 02 mars 2026.

JUGEMENT

réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 27 avril 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Leïla LABBEN, présidente, et Alexandra VEIT, greffière,

* Copie exécutoire délivrée le 27 AVRIL 2026

à :

M^e Sonia SAMARDZIC + retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 27 AVRIL 2026

à :

Mme [R] [L] LS

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2015, l’OPH Val d’argent Habitat a donné à bail à Madame [R] [L] un appartement situé [Adresse 5] [Localité 2], pour un loyer mensuel de 354.10 euros, et 213.21 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, l’OPH Habitat de Haute Alsace venant aux droits de l’OPH Val d’argent Habitat (suite à arrêté de fusion du 20 décembre 2019) a fait signifier à Madame [R] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2294.83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 08 août 2025 l’OPH Habitat de Haute Alsace a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Face à l’inertie de la locataire, l’OPH Habitat de Haute Alsace a, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, fait assigner Madame [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 octobre 2025,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner à la locataire de libérer les lieux et restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès signification de la présente décision,ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [R] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et restitution des clés, deux mois après signification d’un commandement de quitter lieuxdire que les meubles et objets de trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [R] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2677.05 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025 ou, à titre subsidiaire, de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives réévaluée et indexée, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, y compris le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Haut-Rhin le 07 novembre 2025.

À l’audience du 2 mars 2026, l’OPH Habitat de Haute Alsace, représenté par Maître [C] [X], maintient les termes de son assignation et indique que les loyers et charges impayés s’élève désormais à la somme de 5025.13 euros arrêtée au 06 février 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus.

l’OPH Habitat de Haute Alsace soutient, que Madame [R] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 8 août 2025.

À titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail en raison du non-paiement des loyers et charges par la locataire.

Madame [R] [L], régulièrement assignée par dépôt à l’étude, selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile ne s’est pas présentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi en raison de l’inertie de Madame [R] [L].

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [R] [L] assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 07 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH Habitat de Haute Alsace justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 08 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH Habitat de Haute Alsace le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH Habitat de Haute Alsace aux fins de constat de résiliation du bail et, à titre subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit à l’issue d’un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 08 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Il appert, des pièces produites, que le loyer n’est plus réglé depuis le mois de juillet 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 08 octobre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 juillet 2015 à compter du 09 octobre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 juillet 2025, du commandement de payer délivré le 08 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 06 février 2026 que l’OPH Habitat de Haute Alsace rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

A la date de délivrance de l’assignation, l’impayé s’élevait à 2677.05 euros.

Cependant, Madame [R] [L] sera condamnée, au titre des arriérés de loyers et charges, à payer la somme de 2760.72 euros (somme due au 09 octobre 2025), l’indemnité d’occupation prenant ensuite le relai.

Il convient de déduire du décompte présenté et arrêté au 06 février 2026 la somme de 95 euros imputée pour des frais de poursuite du 31 décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [R] [L] n’a pas comparu et n’a pas sollicité de délais de paiement ni même repris le paiement de son loyer, ainsi aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé et les effets de la clause résolutoire ne pourront pas être suspendus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 09 octobre 2025, Madame [R] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [L] à son paiement à compter du 09 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Les articles 696 et suivants du code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [R] [L] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il paraît équitable de condamner Madame [R] [L] à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Habitats de Haute Alsace aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 juillet 2015 entre Habitats de Haute Alsace d’une part, et Madame [R] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] », sont réunies à la date du 9 octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE à Madame [R] [L] de remettre les clefs au bailleur ou tout mandataire,

CONDAMNE en quittance et deniers Madame [R] [L] à payer à Habitats de Haute Alsace la somme de 2760.72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 09 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 09 octobre 2025,

DIT que les frais de poursuite du 31 décembre 2025 d’un montant de 95 euros ne peuvent être mis à la charge de Madame [R] [L] au titre des arriérés locatifs,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [L] à compter du 09 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

DIT que le montant de l’indemnité d’occupation sera indexé selon indexation légale, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [R] [L] à payer à Habitats de Haute Alsace la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 08 août 2025, en ce compris le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière

La Présidente