N° RG 25/00692 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FTOS

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

[Adresse 14]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Service civil

Sous-section 4

N° RG 25/00692

N° Portalis DB2F-W-B7J-FTOS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2026

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEURS

Madame [L] [F] épouse [Z]

de nationalité Française

née le 20 Octobre 1936 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [H] [Z]

de nationalité Française

né le 12 Janvier 1936 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE

À l’encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [X]

de nationalité Française

né le 23 Août 1970 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du jeudi 04 décembre 2025.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 10 février 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

[E] [X]

M^e Adam LAKEHAL

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mai 2016 prenant effet au 5 octobre 2023, [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z] ont donné à bail à [E] [X] et [B] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] pour un montant de 865, loyer et provision sur charge comprise.

[B] [J] a donné congé en date du 7 janvier 2022.

Se prévalant de loyers impayés, [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z] ont fait signifier à [E] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 avril 2025, lui réclamant la somme en principal de 12.975 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 octobre 2025, [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z] ont fait assigner [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colmar, pour obtenir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion du défendeur et de tous les occupants de son chef avec le concours de la force publique,

— sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :

o 17.300 euros selon décompte au 8 septembre 2025 sauf à parfaire au jour du jugement au titre des loyers et charges,

o une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et charges en cours, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, et dire qu’elle sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le contrat de bail

— que soit ordonnée que les intérêts sur les loyers et les accessoires seront calculés selon le contrat de bail et que pour le surplus des sommes réclamées elles porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 28 avril 2025

— la condamnation au paiement des frais et dépens en ce compris les frais de l’assignation, de la signification par commissaire de justice des conclusions complémentaires et sa notification aux services sociaux, outre 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

L’affaire a été retenue à la première audience du 4 décembre 2025, lors de laquelle [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z], représentés par leur conseil, ont repris oralement les termes de leur assignation.

Monsieur [E] [X] bien que régulièrement assigné, était absent et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de Monsieur [E] [X], il convient de statuer sur les demandes de [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z], après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé le 26 mai 2016 stipule que le loyer est payable à terme à échoir au 1er du mois et prévoit une clause résolutoire en cas de non paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 28 avril 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant alors à 12.975 euros.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86 1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023 668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines, accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n ° 24 70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 28 juin 2025 et Monsieur [E] [X] se trouve donc sans droit ni titre pour occuper le logement sis [Adresse 5] à [Localité 9].

Sur la demande en expulsion

Monsieur [E] [X] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 28 juin 2025, son expulsion du logement sis [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 15], sera en conséquence ordonnée.

Monsieur [E] [X] devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411 1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué.

Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [X] à payer à [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 865 euros, à compter du 28 juin 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande au titre des sommes dues

L’article 1728 2 du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces, en particulier du décompte produit par [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z], que la dette locative au jour de l’audience du 4 décembre 2025 s’élève à la somme 19.895 euros.

Il convient, dès lors, de condamner [E] [X] à payer à [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z] la somme de 19.895 euros au titre des loyers et charges encore impayés.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231 7 du code civil dispose :

« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner [E] [X] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, et sa notification aux services sociaux.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner [E] [X] à indemniser [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z] à hauteur de 500 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 mai 2016 entre [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z] d’une part, et [E] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 28 juin 2025;

DIT que Monsieur [E] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire du logement sis [Adresse 5] à [Localité 9], l’expulsion de [E] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [E] [X] à payer à [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE [E] [X] à payer à [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z], la somme de 19.895 € (dix neuf mille huit cent quatre vingt quinze cents), au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 4 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 sur la somme de 12.975 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE [E] [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et sa notification aux services sociaux ;

CONDAMNE [E] [X] à payer à [H] [Z] et [L] [F] épouse [Z] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 10 février 2026, par Yann MARTINEZ, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président