N° RG 25/00058 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FTYQ

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

N° RG 25/00058 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FTYQ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 MAI 2026

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.C.I. [A], représentée par son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Christophe SERRA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire :134

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [M]

de nationalité Française

né le 07 Juillet 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

représenté par M. [T] [O]

Madame [O] [T]

née le 28 Janvier 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [H], [G] [J] NEE [F]

née le 26 Novembre 1951 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON, Vice-Président, juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé par délégation de Madame la présidente du tribunal judiciaire de COLMAR

Greffier : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 16 mars 2026.

ORDONNANCE contradictoire et rendue en premier ressort,

prononcée par mise à disposition publique au greffe le 11 mai 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signée par Vincent TRIDON, président, statuant en matière de référé, et Sophie ZUGER, Greffier.

* Copie exécutoire à :

M^e Jean-Christophe SERRA + annexes

*Copie à :

[L] [M]

[O] [T]

[H], [G] [J] NEE [F]

Sous-Préfecture de [Localité 2]-[Localité 6]

AUXIAL CDJ à [Localité 7]

le 11 Mai 2026 en LS

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 8 et 9 mars 2021 prenant effet au 15 mars 2021, la S.C.I. [A] (mentionnée par erreur SCI URANUS) a donné à bail à M. [L] [M] et Mme [O] [T] un logement sis [Adresse 6] à EICHHOFFEN (67140).

Un document intitulé « Cautionnement » a été signé par Mme [H] [J] née [F] avec comme datée indiquée le 3 mars 2021.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires le 22 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire, leur réclamant la somme en principal de 3 016,43 euros représentant les arriérés locatifs selon décompte arrêté au 7 avril 2025.

Ce commandement a été dénoncé à Mme [H] [J] née [F] le 6 mai 2025 avec sommation de payer.

Ces actes sont restés sans effet.

Par exploits de Commissaire de Justice délivrés le 7 octobre 2025, la S.C.I. [A] a fait assigner M. [M], Mme [T] et Mme [J] née [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal statuant en référé, aux fins notamment d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail à la date du 22 juin 2025 ;

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [M] et Mme [T] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 6] à [Localité 8] après établissement d’un état des lieux de sortie dès la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour commençant un mois à compter de la décision à intervenir, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dire qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais et risques de M. [M] et Mme [T] ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner solidairement M. [M], Mme [T] et Mme [J] née [F], cette dernière dans la limite de son engagement, à payer à la demanderesse une provision de 3 042,15 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de la capitalisation des intérêts lorsqu’elle sera due ;

— autoriser la S.C.I. [A] à conserver la somme provisionnelle correspondant au dépôt de garantie conformément aux clauses contractuelles, à savoir la somme de 685 euros ;

— condamner solidairement M. [M], Mme [T] et Mme [J] née [F], cette dernière dans la limite de son engagement, à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 23 juin 2025 et jusqu’à restitution intégrale de lieux loués livres de tout occupant et de tout bien meuble, soit la somme de 1 270,92 €/mois ;

— dire que la somme de 1 800 euros versée par M. [M] et Mme [T] en juillet et août 2025 sera retranchée du montant total de l’indemnité d’occupation ;

— condamner solidairement M. [M], Mme [T] et Mme [J] née [F] au paiement de la somme provisionnelle de 245,75 euros au titre des frais du commandement délivré par commissaire de justice, de la dénonciation de celui-ci à la caution et de la notification à la CCAPEX ;

— les condamner solidairement à payer à la demanderesse une somme provisionnelle de 3 000 euros en application des disposition de l’article 700 du CPC ;

— les condamner solidairement aux dépens de la présente instance.

Initialement appelée à l’audience du 12 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée au 16 mars 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

Dans ses conclusions du 18 février 2026 visées par le greffe et oralement soutenues à l’audience, la S.C.I. [A], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Elle a souligné que les loyers restaient impayés et produit un décompte montrant que la dette s’élevait à 7 471,14 euros au 15 janvier 2026.

Elle a précisé que des versements avaient été effectués après le 22 juin 2025 pour un montant total de 3 036 euros.

Mme [T] et Mme [J] née [F] étaient présentes, avec un pouvoir pour représenter M. [M].

Mme [T] a indiqué avoir des justificatifs de paiement mais sans les avoir à l’audience.

Elle a été invitée à les produire en délibéré.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

Aucun document n’a été transmis par M. [M] et Mme [T].

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la nullité du cautionnement

Le dernier alinéa de l’article 22-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

L’article 2297 du code civil dispose :

« A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, le document intitulé « Cautionnement » (pièce 1 en demande) ne comporte pas la mention de l’article 2297 du code civil apposée par Mme [H] [J] née [F].

Dans ces conditions, le cautionnement ne peut qu’être déclaré nul et aucune somme ne pourra être réclamée par la S.C.I. [A] à l’encontre de Mme [H] [J] née [F].

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme à échoir payable au plus tard le 5 du mois et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 22 avril 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à 3 016,43 euros représentant les arriérés locatifs selon décompte arrêté au 7 avril 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler récemment la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par M. [M] et Mme [T] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 24 juin 2025 (le 22 juin étant un dimanche).

Il s’ensuit que M. [M] et Mme [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner à M. [M] et Mme [T], ainsi que tous occupants de leur chef, d’évacuer de corps et de biens les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 8] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Ils devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire à ce stade d’ordonner une astreinte, laquelle pourra être sollicitée auprès du juge de l’exécution le cas échéant.

La demande de la S.C.I. [A] sera rejetée sur ce point.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner que M. [L] [M] devront s’acquitter in solidum d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer et des provisions pour charges qui aurait été dû si le contrat de bail avait continué, à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, avec remise des clefs au bailleur ou à une personne habilitée à les recevoir, l’augmentation de 20 % sollicitée n’apparaissant aucunement justifiée.

Sur les sommes dues

L’article 1728 2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1342-10 du code civil dispose :

« Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

Il résulte des décomptes versés aux débats (pièces 3 et 7 en demande) que M. [M] et Mme [T] étaient à jour du paiement des loyers et provisions pour charges à l’issue de l’année 2024. Ils avaient même un solde créditeur de 29,35 euros.

Les paiements effectués par les locataires dans le courant de l’année 2025, et le 12 janvier 2026 pour le plus récent, s’élèvent à 6 286 euros (250 + 900 + 200 + 900 + 1000 + 800 + 700 + 1400 + 136). En ajoutant le dépôt de garantie, on arrive à 6 971 euros.

Les loyers pour les mois de janvier au 23 juin 2025 minuit représentent la somme de 4 981,56 euros (1045,56 x 3 + 1059,10 + 1059,10 / 31 x 23).

Le montant de l’indemnité d’occupation du 24 juin 2025 à 0 heure jusqu’au mois de janvier 2026 inclus représente la somme de 8 804,93 euros (1059,10 / 31 x 8 + 1059,10 x 5 + 43,81 + 1064,10 x 3).

Ils ne doivent donc plus rien au titre des loyers mais sont redevables de la somme de 7 471,14 euros (4981,56 + 8804,93 – 6286 – 29,35) au titre des indemnités d’occupation dues selon décompte actualisé au mois de janvier 2026, sans prise en compte du dépôt de garantie de 685 euros.

Après déduction dudit dépôt de garantie qui sera conservé par la S.C.I. [A], ils sont donc redevables de la somme de 6 786,14 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [M] et Mme [T] in solidum à payer à S.C.I. [A] à titre provisionnel la somme de 6 786,14 euros au titre des indemnités d’occupation dues au mois de janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 7 octobre 2025.

En vertu de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, à condition qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [M] et Mme [T] in solidum aux dépens, en ce compris les frais du commandement délivré par commissaire de justice et de la notification à la CCAPEX.

En revanche, les frais de la dénonciation à la caution du commandement de payer avec sommation resteront à la charge de la S.C.I. [A], l’acte de cautionnement étant nul.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M. [M] et Mme [T] in solidum à indemniser à titre provisionnel la S.C.I. [A] à hauteur de 800 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS nul le cautionnement signé le 3 mars 2021 par Mme [H] [J] née [F] ;

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 24 juin 2025 ;

DISONS que M. [L] [M] et Mme [O] [T] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNONS M. [L] [M] et Mme [O] [T] à évacuer les lieux loués de corps et de biens ainsi que tous occupants de leur chef dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [L] [M] et Mme [O] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 6] à [Localité 8], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [L] [M] et Mme [O] [T] in solidum à payer à la S.C.I. [A] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû par les locataires si le bail s’était poursuivi, à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, avec remise des clefs au bailleur ou à une personne habilitée à les recevoir ;

CONDAMNONS M. [L] [M] et Mme [O] [T] in solidum à payer à la S.C.I. [A] à titre provisionnel la somme de 6 786,14 euros au titre des indemnités d’occupation dues au mois de janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 7 octobre 2025 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNONS M. [L] [M] et Mme [O] [T] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement délivré par commissaire de justice et de la notification à la CCAPEX ;

CONDAMNONS M. [L] [M] et Mme [O] [T] in solidum à payer à la S.C.I. [A] la somme provisionnelle de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 11 mai 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier

Le Vice-Président