RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° Minute : 573/25jcp

N° RG 25/00214 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CROH

Entre: DEMANDEUR

OPH OPAC DE L’OISE

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Mme [Y], comparante munie d’un pouvoir

Et : DÉFENDEUR

Madame [B] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DÉBATS :

À l’audience du 30 Octobre 2025, tenue publiquement, M^me LE BOURDAIS LEFER, Président, a entendu les parties ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 27 novembre 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copes le 1/12/25 à l’OPAC et à Mme et Mr [Z]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 1986, avec prise d’effet au 1er avril 1986, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, a consenti à Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z], preneurs, un bail portant sur un logement n°1 situé [Adresse 2] [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel initial du logement de 746,92 francs, soit à titre indicatif 113,86 euros, en principal, payable à terme échu.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 10 juin 2025 à Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 1.582,69 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE a fait assigner en référé Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 30 octobre 2025 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef à compter de la signification de l’ordonnance avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] au paiement en deniers et quittances de la somme de 1.583,60 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 11 août 2025 (échéance de juillet 2025 incluse) par provision, à parfaire des loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, assortie des intérêts au taux légal ;

— condamner solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, soit un montant mensuel de 394,99 euros, comprenant la somme de 325,82 euros au titre du logement et une provision de charges de 69,17 euros, et ce à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité étant revalorisable ;

— condamner in solidum Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais à exposer pour parvenir à l’expulsion ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 octobre 2025.

En demande, le bailleur, dûment représenté, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant le montant de sa demande à la somme expurgée des dépens de 1.856,33 euros selon décompte en date du 24 octobre 2025 versé aux débats.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré infructueux, les règlements effectués par les preneurs ayant été insuffisants à régler la dette locative. Il déclare toutefois ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement de la dette locative suspensif des effets de la clause résolutoire du bail, les défendeurs ayant repris le paiement des loyers courants de juin à août 2025 inclus.

Enfin le bailleur indique pallier au défaut d’assurance locative.

En défense, Madame [B] [Z], comparaissant personnellement non muni d’un pouvoir de représentation du copreneur, a reconnu le montant de la dette et sollicite des délais de paiement des arriérés locatifs afin de poursuivre les efforts d’apurement d’ores et déjà engagés et se maintenir dans les lieux donnés à bail, déclarant percevoir un revenu mensuel de 1.350 euros et être en capacité d’honorer le paiement des loyers courants majorés de 50 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à personne le 19 août 2025, Monsieur [R] [Z] n’a pas comparu à l’audience du 30 octobre 2025, ni ne s’est fait valablement représenter.

Il sera donc statué par ordonnance réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence de l’un des défendeurs qui n’est pas venu soutenir ses prétentions à l’audience, le Tribunal peut en application de l’article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 juin 2025, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 8], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 19 août 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 20 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 octobre 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur la solidarité

La solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée.

En l’espèce, outre la solidarité légale entre époux des dettes ménagères prévue par l’article 220 du Code civil, le contrat de bail valablement conclu entre les parties précise que les co-preneurs sont solidairement tenus au paiement des loyers et charges comme de l’exécution des obligations du contrat.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre

Il entre dans les pouvoirs du Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé de constater l’application de la clause résolutoire de plein droit, ces pouvoirs étant limités par l’existence d’une contestation sérieuse.

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le demandeur produit le contrat conclu le 7 avril 1986 avec les défendeurs qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le commandement de payer délivré le 10 juin 2025 fixant à deux mois le délai imparti, plus favorable au preneur, qu’il conviendra donc de retenir.

Il est établi au vu des éléments produits aux débats, à savoir le décompte des sommes dues au 24 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise, qui comprend un historique des appels et paiements à compter de l’incident de paiement à l’échéance de janvier 2025, que le commandement de payer délivré le 10 juin 2025 est resté partiellement infructueux dans les deux mois de sa délivrance, les paiements effectués par les défendeurs ayant été insuffisants à régler la dette locative.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 11 août 2025.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient à défaut de libération volontaire des lieux d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux des défendeurs en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation due solidairement par les défendeurs à compter de la résiliation du bail au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles, et ce jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Le Juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse. En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution de l’un des défendeurs, Madame [B] [Z] n’en ayant pas contesté le montant.

Le bailleur justifie d’un décompte qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 24 octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse) à la somme expurgée des dépens de 1.856,33 euros et comprenant des frais d’assurance locative imputables au preneur, le bailleur ayant dument justifié de la mise en demeure préalable par courrier recommandé du 24 juillet 2025 d’avoir à attester d’une assurance habitation obligatoire.

Les défendeurs, qui ne justifient pas s’être libérés de leur dette locative, seront donc solidairement condamnés à payer au demandeur la somme de 1.856,33 euros due au 24 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités et dans le délai fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que les défendeurs ont régulièrement repris le paiement du loyer courant avant l’audience, selon décompte locatif versé aux débats, le bailleur ne s’opposant pas à l’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire du bail afin de permettre la poursuite des efforts d’apurement de la dette et le maintien en l’état dans les lieux.

Les locataires seront donc autorisés à se libérer de ladite dette en 35 mensualités de 53 euros et une 36ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, les défendeurs étant occupants sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due par les défendeurs s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En vertu de l’article L 111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, les défendeurs qui succombent à l’instance seront solidairement condamnés aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire. Les frais de l’exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront solidairement condamnés à verser au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 50 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 7 avril 1986, avec prise d’effet le 1er avril 1986, par l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE à Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] sur le logement n°1 situé [Adresse 2] [Adresse 7] à [Adresse 10] ([Adresse 4]), par acquisition de la clause résolutoire au 11 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, en l’état de la dette arrêtée au 24 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, la somme expurgée des dépens de 1.856,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

AUTORISE Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] à se libérer de cette somme en 35 versements mensuels de 53 euros et un 36ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé à Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z], et la continuation du contrat de bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets ;

EN CE CAS,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] en cas de résiliation effective du contrat de bail à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE pourra procéder à la régularisation des charges ;

RAPPELLE qu’il appartient à Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer tandis que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Z] et Madame [B] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE une somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire ;

DIT que la présente ordonnance sera notifiée par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente ordonnance a été prononcée par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, par le Juge assisté du Greffier, et signée par elles.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS