RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 308/25JCP

N° RG 24/00394 – N° Portalis DBZV-W-B7I-COCQ

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

Entre :

Société CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par la SELARL L.E.A.D AVOCATS, avocats au barreau de BEAUVAIS,

Et :

Madame [B] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 03 Avril 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 22 Mai 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 23/05/25 à la SELARL LEAD et à Mme [F]

N° RG 24/00394 – N° Portalis DBZV-W-B7I-COCQ – jugement du 22 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2023, la société CDC HABITAT a donné à bail à Madame [B] [F] un local à usage d’habitation situé au sein du VILLAGE [Localité 8] sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 418,50 euros et une provision mensuelle pour charges de 68,28 euros.

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2023, la société CDC HABITAT a donné à bail à Madame [B] [F] deux places de stationnement n°P51 et n°P52 situé au sein du VILLAGE [Localité 8] sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 8 euros et une provision mensuelle pour charges de 1,90 euros.

Se prévalant de loyers impayés, la société CDC HABITAT a fait délivrer à Madame [B] [F], par acte d’un commissaire de justice en date du 22 avril 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 2 252,22 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, la SEMDC CDC HABITAT a fait assigner Madame [B] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de :

Constater la résiliation du bail consenti par la société CDC HABITAT à Madame [B] [F] portant sur un logement situé [Adresse 10] à [Localité 6] la résiliation du bail consenti par la société CDC HABITAT à Madame [B] [F] portant sur la location de deux places de stationnement déterminées ainsi n°P51 et n°P52 situé [Adresse 9] à [Localité 7] que dans les deux mois d’un commandement d’avoir à quitter les lieux Madame [B] [F] ainsi que tous occupants de son chef devra avoir libéré les lieux loués, après avoir satisfait aux obligations d’un locataire sortant et qu’à défaut, elle en sera expulsée si besoin est, avec l’assistance de la force publique,Condamner Madame [B] [F] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 4490,34 euros, montant de l’arriéré de loyers et charges au 13 août 2024 comprenant le loyer du mois d’août 2024, s’agissant des arriérés de loyers tant du logement que des deux places de stationnement,Condamner Madame [B] [F] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant fixé au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux et ce à compter du 1er septembre 2024, tant pour le logement que pour les deux places de stationnement,Condamner Madame [B] [F] à payer une indemnité de 1000 euros à titre d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,Condamner Madame [B] [F] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire, après avoir fait l’objet d’un renvoi, a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 3 avril 2025.

A l’audience, la SEMDC CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation.

Bien que régulièrement convoquée, Madame [B] [F] n’a pas comparu et n’a pas été représentée valablement.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de Madame [B] [F] ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

I – Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 22 avril 2024 a été signifié via l’application EXPLOC le 26 avril 2024 à la CCAPEX et l’assignation du 27 septembre 2024 a été régulièrement notifiée le 30 septembre 2024 au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025.

L’action est donc recevable.

II – Sur la résiliation du contrat de bail du logement

Sur la résiliation

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « ARTICLE 7 – CLAUSE RESOLUTOIRE », prévoit la résiliation du bail de plein droit notamment deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance.

En vertu du contrat de bail, la société CDC HABITAT a fait délivrer à Madame [B] [F], le 22 avril 2024, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 2 252,22 euros.

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La société CDC HABITAT ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [B] [F] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la société CDC HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [F] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’elle aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

III – Sur la résiliation du contrat de bail des deux places de stationnement

Sur la résiliation

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu de son article 2, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « ARTICLE 8 – CLAUSE RESOLUTOIRE », prévoit la résiliation du bail de plein droit notamment deux mois après une sommation de payer demeuré infructueuse à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance.

En vertu du contrat de bail, la société CDC HABITAT a fait délivrer à Madame [B] [F], le 22 avril 2024, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 2 252,22 euros.

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La société CDC HABITAT ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [B] [F] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la société CDC HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [F] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’elle aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

IV – Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’actualisation de la créance à l’audience ne peut être retenue compte tenu du défaut de comparution de la défenderesse.

Un décompte joint à l’assignation, arrêté au 31 juillet 2024 et comprenant l’échéance d’août 2024, fait état d’une dette locative d’un montant de 4490,34 euros.

En l’absence d’éléments justificatifs, la somme de 159,90 euros au titre des frais de contentieux ne sera pas retenue.

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [F] à payer à la société CDC HABITAT, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 4 330,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

V – Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Madame [B] [F], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [B] [F] sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 3 novembre 2023 conclu entre la société CDC HABITAT et Madame [B] [F] concernant le logement situé au sein du VILLAGE [Localité 8] sis [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 23 juin 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 3 novembre 2023 conclu entre la société CDC HABITAT et Madame [B] [F] concernant les deux places de stationnement au sein du VILLAGE [Localité 8] sis [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 23 juin 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société CDC HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à la société CDC HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable majoré des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 4 330,44 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 31 juillet 2024 et comprenant l’échéance du mois d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

DIT que, pour la suite, l’indemnité d’occupation courra à partir du mois de septembre 2024, compte tenu du décompte précité, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [F] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 22 mai 2025,

LA GREFFIERE LA JUGE