RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 435/25JCP

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQS3

JUGEMENT DU 21 Août 2025

Entre :

OISE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES COMMUNES DE L’OISE

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représenté par la SCP LEQUILLERIER – GARNIER, avocats au barreau de SENLIS,

Et :

Madame [U] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me LE BOURDAIS LEFER

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 26 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 21 Août 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 22/08/25 à la SCP LEQUILLERIER et à Mme [X]

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQS3 – jugement du 21 Août 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2023, l’Office Public de l’Habitat des Communes de l’Oise, dénommé OISE HABITAT, a consenti à Madame [U] [X] un bail d’habitation portant sur un logement n°2 avec garage situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial du logement de 354,25 euros en principal et du garage de 62,69 euros, payable à terme échu.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 27 janvier 2025 à Madame [U] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 2.605,15 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, OISE HABITAT a fait assigner Madame [U] [X] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 26 juin 2025 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire suite au commandement délivré le 27 janvier 2025 et subsidiairement la prononcer ;

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, et ce à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clefs, cette indemnité étant revalorisable ;

— ordonner la séquestration des meubles, objets mobiliers et autres pouvant se trouver dans les lieux, et leur transfert en garde-meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— condamner Madame [U] [X] au paiement de la somme de 4.279,56 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 3 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 420 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— dire et juger que l’exécution provisoire est de droit, et subsidiairement l’ordonner.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

En demande, le bailleur, dûment représenté, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant le montant de sa demande à la somme due au 31 mai 2025 de 5.418,53 euros selon décompte en date du 12 juin 2025 versé aux débats.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré totalement infructueux, aucun paiement n’ayant été effectué par la défenderesse depuis le 15 mai 2024. A défaut de reprise de règlement des loyers et charges avant l’audience, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement de la dette locative, suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail.

En défense, Madame [U] [X], comparaissant personnellement, a reconnu le montant de la dette locative, indiquant avoir bénéficié de ce logement en 2023 après avoir été sans domicile fixe. La défenderesse déclare percevoir le RSA à hauteur de 559 euros et ne pas être en capacité de reprendre le paiement des loyers et charges du logement donné à bail et son annexe de 509,38 euros, les droits APL ayant été suspendu à compter de janvier 2025.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 janvier 2025, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 7], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 25 avril 2025.

Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le demandeur produit le contrat conclu le 17 août 2023, avec la défenderesse, qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement six semaines après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le commandement de payer délivré le 27 janvier 2025 reprenant les dispositions légales et contractuelles précitées.

Il est établi au vu des éléments versés aux débats, à savoir le décompte en date du 12 juin 2025 des sommes dues au 31 mai 2025 qui comprend un historique des appels et paiements depuis l’entrée dans les lieux, que le commandement de payer délivré le 27 janvier 2025 est resté infructueux dans les six semaines de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 11 mars 2025.

Madame [U] [X] étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient à défaut de libération volontaire des lieux d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux de la défenderesse en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle due par Madame [U] [X] au montant du loyer prévu par le contrat de location, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Il est rappelé qu’il appartient au locataire d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Le bailleur justifie d’un décompte qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse) à la somme de 5.418,53 euros, qu’il convient d’expurger des frais de commandement de payer et d’assignation à hauteur de 230,37 euros qui relèvent des dépens, portant l’arriéré locatif valablement opposable à cette date à la défenderesse à la somme de 5.188,16 euros.

Force est par ailleurs de constater qu’aucun paiement n’a été effectué après le 15 mai 2024, la défenderesse indiquant ne pas être en capacité d’honorer le règlement des loyers et charges, le bailleur étant opposé à l’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire du bail, à défaut de reprise avant l’audience, la dette locative étant en augmentation constante.

Madame [U] [X], qui ne justifie pas s’être libérée de sa dette, sera donc condamnée à payer au demandeur la somme de 5.188,16 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En vertu de l’article L 111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l’espèce, la défenderesse, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire. Les frais de l’exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il conviendra de dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a en l’espèce pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’Office Public de l’habitat des Communes de l’Oise, dénommé OISE HABITAT ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 17 août 2023 par OISE HABITAT à Madame [U] [X] sur le logement n°2 avec garage situé [Adresse 6] à [Localité 10], par acquisition de la clause résolutoire au 11 mars 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [X] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [U] [X] à payer à OISE HABITAT une indemnité d’occupation afférente au logement et son garage égale au montant des loyers revalorisables du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que les loyers du bail résilié et que OISE HABITAT pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [U] [X] à payer à OISE HABITAT, au titre des loyers arriérés, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 12 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, la somme de 5.188,16 euros, expurgée des dépens, avec intérêts au taux légal à compter des présentes ;

CONDAMNE Madame [U] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer tandis que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

Le présent jugement a été prononcé par mise à disposition au greffe le 21 août 2025, par le Juge assisté du Greffier, et signé par elles.

LE GREFFIER LE JUGE