RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 211/26JCP

N° RG 25/00470 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CSNJ

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

Entre :

Monsieur [T] [A]

né le 02 Juin 1987 à [Localité 1] (VAL-DE-MARNE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau de SENLIS,

Et :

Madame [J] [K] [Q] [F]

née le 28 Août 1994 à [Localité 3] (VAR)

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. BEN SEDRINE

Greffier : M^me DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 12 Février 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 Avril 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à la SCP DRYE et à Mme [F] le

N° RG 25/00470 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CSNJ – jugement du 02 Avril 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail en date du 31 janvier 2018, Monsieur [T] [A] a donné à bail à Madame [J] [F] et Monsieur [P] [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 850 euros.

Se prévalant du non-paiement des loyers, Monsieur [T] [A] a adressé à Monsieur [J] [F], par acte d’un commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, la somme de 2 656,26 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, Monsieur [T] [A] a fait assigner en référé Madame [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise à la date du 3 novembre 2025, A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, Dire en conséquence que Madame [J] [F] est occupante sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de l’entière libération des lieux, Ordonner l’expulsion de Madame [J] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Autoriser Monsieur [T] [A] en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée, Condamner à titre provisionnel Madame [J] [F] à Monsieur [T] [A] Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation outre toutes charges locatives de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés, La somme à titre provisionnel de 2600,42 euros en principal au titre des termes dus à fin novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation, Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Les entiers dépens dont le coût du commandement de payer du 3 septembre 2025, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale, Ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 12 février 2026.

A l’audience, Monsieur [T] [A], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 3 652,66 euros.

En défense, Madame [J] [F], comparante, ne conteste pas le montant de la dette et l’explique par la perte de son emploi. Elle indique être à la recherche d’un nouvel emploi et percevoir dans l’attente l’aide au retour à l’emploi pour un montant mensuel de 1100 euros. Elle sollicite des délais de paiement. Elle déclare vivre seule.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS

I. SUR LA NATURE DU JUGEMENT

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Oise par la voie électronique le 12 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [A] justifie avoir également saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’Oise le 5 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de ladite loi, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1741 dudit code, le bail se résout lorsque l’une des parties n’a pas rempli ses obligations.

A compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [T] [A] a fait signifier, le 3 septembre 2025, à Monsieur [J] [F], un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, à hauteur de 2 656,26 euros au principal.

Celui-ci étant resté infructueux, il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2025.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Madame [J] [F] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [T] [A] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [F], ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

A compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

A l’audience, Monsieur [T] [A] produit un décompte actualisé au 1er février 2026 comprenant l’échéance du mois de février 2026 et démontrant que Madame [J] [F] reste à lui devoir la somme de 3 652,66 euros au titre de l’arriéré locatif.

Cependant, en l’absence d’éléments justificatifs, la somme de 157 euros réclamée au titre de la taxe d’ordures ménagères ne sera pas retenue.

Par ailleurs, il ressort de l’extrait de compte produit, qu’il a été fait l’application d’une clause pénale, pour la somme totale de 60 euros, non prévue au contrat de bail et, en tout état de cause, en violation de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au surplus, Madame [J] [F] n’a pas contesté pas le montant de la dette locative.

Compte tenu de la résiliation du bail au 4 novembre 2025, les sommes dues se composent de loyers jusqu’à cette date puis d’indemnités d’occupation. En effet, Madame [J] [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, soit la somme de 954,08 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue des biens.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Compte tenu de ces éléments, Madame [J] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 3435,66 euros, en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

VI. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [J] [F] ne justifie pas d’une situation personnelle et financière compatible avec l’octroi de délais de paiement, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à sa demande en délais de paiement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer du 3 septembre 2025, celui de l’assignation et de la notification de cette dernière à la Préfecture.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il peut également condamner cette partie à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans tous les cas, il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La situation économique des parties et l’équité commandent de condamner Madame [J] [F] à régler à Monsieur [T] [A] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

La décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 31 janvier 2018 conclu entre Monsieur [T] [A] et Madame [J] [F] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 4 novembre 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

DECLARONS Madame [J] [F] est occupante sans droit ni titre des locaux situé [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 5 novembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [T] [A] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] à payer à Monsieur [T] [A] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable augmenté des charges, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à libération définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] à verser à Monsieur [T] [A] la somme de 3435,66 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, en deniers ou quittances, selon décompte arrêté au 1er février 2026 comprenant l’échéance du mois de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

DISONS que, pour la suite, l’indemnité d’occupation courra à partir du mois de mars 2026, compte tenu du décompte précité, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] à payer à Monsieur [T] [A] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 3 septembre 2025, celui de l’assignation et de la notification de cette dernière à la Préfecture ;

DÉBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELONS que la décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le vice-président,