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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Yves ARDAILLOU

Copie exécutoire délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Max TINTIGNAC, Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09864 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SV2

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Max TINTIGNAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J002

La Société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, dont le siège social est sis [Adresse 4] (IRLANDE)

représentée par M^e Yves ARDAILLOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0138

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 avril 2021, [Localité 6] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [P] [H] un appartement à usage d’habitation, logement conventionné, situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 449,91 euros hors charges.

Se plaignant de sous-locations illicites, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [P] [H] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice des 25 septembre et 19 octobre 2023, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts du preneur,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement et sans le bénéfice des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin et avec séquestration des meubles, condamner Monsieur [P] [H] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%,condamner in solidum Monsieur [P] [H] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui payer la somme de 999 euros au titre de la restitution des fruits civils,condamner la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui payer une somme dont le montant est à déterminer au titre des frais encaissés à raison de la sous-location,condamner in solidum Monsieur [P] [H] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui communiquer les informations relatives aux sous-loyers encaissées par Monsieur [P] [H] et aux frais perçus par la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision,condamner in solidum Monsieur [P] [H] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat de commissaire de justice et de sommation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mai 2024. Par decision avant-dire droit du 2 août 2024, la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY a été condamnée à communiquer à [Localité 6] HABITAT OPH les transactions effectuées par Monsieur [P] [H].

Après la réouverture des débats et plusieurs renvois, l’affaire a ensuite été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, [Localité 6] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, rejeter les prétentions adverses et :

prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts du preneur,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et sans le bénéfice des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin et avec séquestration des meubles, condamner Monsieur [P] [H] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, condamner in solidum Monsieur [P] [H] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui payer la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral,condamner la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui payer 96,08 euros au titre des frais encaissés à raison de la sous-location, somme à parfaire,condamner in solidum Monsieur [P] [H] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Monsieur [P] [H], représenté par son conseil à l’audience utile, a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles il a sollicité :

le rejet à titre principal des prétentions adverses, subsidiairement, la suspension de l’expulsion du logement jusqu’à l’issue des travaux de réhabilitation et de remise en état, à titre très subsidiaire, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux, la condamnation de [Localité 6] HABITAT OPH à lui verser 9745,52 euros en réparation de son préjudice lié à l’indécence de l’appartement, subsidiairement, la condamnation du bailleur à communiquer les correspondances relatives aux désordres d’humidité et de moisissure dans l’immeuble et dans l’appartement voisin à celui qu’il occupe (anciennement occupé par Madame [X]), sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement, et surseoir à statuer dans l’attente de la production de ces documents,la condamnation de [Localité 6] HABITAT OPH à procéder aux travaux nécessaires pour assurer la décence du logement, a minima d’étanchéité et de remise en état, puis de communiquer une attestation de décencela réduction du loyer de 80% du 30 mars 2025 et la date d’envoi de l’attestation de décence,la condamnation de [Localité 6] HABITAT OPH à lui payer 5800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

La société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, représentée par son conseil à l’audience du 15 mai 2025, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses et la condamnation de [Localité 6] HABITAT OPH à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la demande en résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et l’article 3 des conditions générales du contrat de bail litigieux, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer.

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 27 juillet 2023 qu’une annonce, postée sur le site Airbnb, correspond aux caractéristiques du bien pris à bail par Monsieur [P] [H] et que l’hôte indique se prénommer « [P] » et être « professeur ». A l’audience du 15 mai 2025 et dans ses écritures, Monsieur [P] [H] a reconnu être l’auteur de l’annonce. Or, le relevé des réservations versé aux débats révèle un total de 29 nuitées sous-louées pour la période comprise entre le 24 juin 2021 et le 11 août 2023, soit près de deux années. En outre, le prix à la nuitée est fixé à 111 euros dans l’annonce sur le site Airbnb, soit environ un quart du prix du loyer mensuel initial hors charges fixé dans le contrat de bail. Monsieur [P] [H] ne pouvait ignorer, à la lecture du contrat, que la sous-location du logement était prohibée, d’autant plus que les sous-locations ont débuté près de deux mois après l’entrée dans les lieux. Le parc social locatif ne vise pas non plus à enrichir un locataire, combien même il n’aurait effectué des sous-locations qu’en période estivale et il aurait restitué les fruits civils au bailleur une fois l’existence des sous-locations découverte.

En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [H] selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [P] [H] sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice moral

En application de l’article 1105 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées. Des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Par ailleurs, selon l’article 1231 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT OPH sollicite la réparation de son préjudice moral en raison des violations de Monsieur [P] [H] dans l’exécution du contrat, mais n’apporte aucun élément autre qu’une allégation pour l’étayer.

Sa demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en restitution du montant des frais perçus par la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY

Aux termes de l’article 546 et 547 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. L’article 548 du même code ajoute que les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

En l’espèce, les « frais de service » dont fait état [Localité 6] HABITAT OPH renvoie aux dépenses engagées par la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY pour le fonctionnement général de la plate-forme, aucunement à des gains, lesquels ne représentent au surplus qu’une somme minime au regard du montant total de la sous-location. Ces dépenses font donc référence à la notion de « frais des labours, travaux et semences » au sens de l’article 548 du code civil.

La demande de [Localité 6] HABITAT OPH en restitution du montant des frais perçus par la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles relatives au manquement supposé à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 7], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 5], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, Monsieur [P] [H] produit l’attestation de sa compagne, ayant valeur de simple renseignement, faisant état de moisissures dans l’appartement depuis sa rencontre avec lui en mars 2023. Dans ce contexte, le rapport d’intervention de la société ACORUS du 16 janvier 2024 met en évidence un manque d’aération mécanique de l’appartement puisque l’intervention a porté sur « la pose de deux entrées d’air pour la fenêtre de la chambre et le WC » et « la création d’une ventilation sur la porte des placards ». Pour autant, dans le constat de commissaire de justice du 25 mars 2025, il est relevé la persistance de moisissures à proximité de la fenêtre d’une chambre (« le mur façade est constellé de tâches et de moisissures » ; « au plafond, j’observe également des taches noires d’humidité »). Des moisissures sont également relevées dans la salle de bain, le salon et le débarras. Le commissaire de justice « remarque l’absence d’aération haute et basse » dans la salle de bain. Suite à ce constat, un échange SMS entre Monsieur [P] [H] et la société ACORUS du 20 mars 2025 porte sur « la création de deux grilles de ventilation sur fenêtre (pour la moisissure) », ceci dans le salon au vu des photographies. Il est donc établi que l’appartement litigieux connaît des désordres de moisissures liés à l’humidité. Les différentes pièces versées aux débats mettent aussi en exergue l’absence de tout système d’aération dans les pièces de vie et les pièces d’eau du logement jusqu’à deux interventions de la société ACORUS le 16 janvier 2024 puis le 20 mars 2025, la première intervention s’étant révélée insuffisante pour résoudre le problème d’humidité. L’indécence de l’appartement occupé par Monsieur [P] [H] est donc caractérisée.

Sur la réparation du préjudice de jouissance, il sera observé que l’appartement litigieux connaît des désordres liés à l’humidité depuis au moins mars 2023, comme indiqué par la compagne de Monsieur [P] [H], soit près de deux années. Les désordres touchent l’ensemble des pièces de l’appartement et la moisissure présente sur les murs et plafonds l’est en quantité, le commissaire de justice faisant référence au terme « constellation ». Le préjudice sera dès lors justement réparé à hauteur de 2000 euros, tous types de préjudice confondus.

[Localité 6] HABITAT OPH sera en conséquence condamnée à verser à Monsieur [P] [H] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts.

En revanche, le bail étant résilié à compter de ce jour, Monsieur [P] [H] n’est plus éligible au bénéfice des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 si bien que ses demandes en injonction de travaux et en réduction du loyer seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de n’allouer aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 29 avril 2021 entre [Localité 6] HABITAT OPH et Monsieur [P] [H] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 6] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [H] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE [Localité 6] HABITAT OPH à verser à Monsieur [P] [H] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts ;

DIT que chacune des trois parties conservera la charge de ses dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des trois parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection