TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00041 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3HI

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

03 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Madame [G] [Z]

la SELARL SADOT-PROUST

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 03 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [G] [Z]

née le 03 avril 1946 à LE LOREY (MANCHE)

demeurant Lieu-dit La Besnardière – 50400 SAINT PLANCHERS

comparante en personne,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [T]

née le 22 février 1975 à SAINT-LO (MANCHE)

domiciliée : chez Madale [K] [V], 345 Le Bel – 50570 HAUTEVILLE-LA-GUICHARD

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025000468 du 21/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Coutances)

comparante et assistée de Maître Anne-elise PROUST de la SELARL SADOT-PROUST, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Débats à l’audience publique du 08 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 08 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 3 octobre 2014, Madame [G] [Z], a donné à bail à Madame [M] [T] et à Monsieur [X] [O] un local à usage d’habitation situé 15 rue des Alleux à MARIGNY.

Le bail a été résilié amiablement le 2 octobre 2023.

Monsieur [X] [O] est décédé le 3 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 6 juin 2024, Madame [Z] a sollicité de Madame [T] le paiement d’une somme totale de 6 411, 92 euros en principal correspondant aux loyers et charges locatives impayés.

Par acte de commissaire de justice, signifié à étude le 29 janvier 2025, Madame [G] [Z] a fait assigner Madame [M] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Madame [M] [T] au paiement de la somme de 6 411, 92 euros au titre des loyer et charges dus au 2 octobre 2023, augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaire à compter du commandement de pauer les loyers, sur le fondement de l’article 1344-1 du Code civil ;

— condamner Madame [M] [T] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 31 mars 2023 et a fait l’objet de deux renvois accordés à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 8 septembre 2024, Madame [G] [Z], comparant en personne, maintient l’intégralité de ses prétentions et sollicite en outre une somme de 78 euros en indemnisation des frais de ramonage. Elle précise que le logement a été rendu le 2 octobre 2023, qu’elle n’a pas restitué le dépôt de garantie de la locataire, qui est à déduire des sommes réclamées. Elle ajoute qu’elle aurait souhaité une démarche amiable. Elle déclare que la locataire a quitté le logement litigieux une première fois en 2019 puis est revenu au domicile du couple. Elle indique qu’aucun état des lieux de sortie n’a pu être effectué en raison du suicide du locataire dans le logement, le jour de libérartion des lieux.

A cette audience, Madame [T], assistée de son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions, aux termes desquels elle demande aux juge des contentieux de la protection qu’il :

— à titre principal, déclare nul le commandement de payer aux fins de saisie vente délivré le 6 juin 2024en ce qu’il ne respecte pas les formes de l’article 24 de la loi du 1989 ;

— déclare en conséquence nulle l’assignation sous examen ;

— condamne Madame [Z] à payer à Maître PROUST la somme de 1400 euros en application de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle et à supporter les entiers dépens ;

— à titre subisidiaire, divise par moitié la créance de Madame [Z] ;

— ordonne à Madame [Z] de restituer le dépôt de garantie, par déduction des sommes dues ;

— accorde à Madame [T] des délais de paiement sous la forme d’un échéancier de 60 euros par mois, avec paiement du solde à la 36ème échéance ;

— écarte l’exécution provisoire ;

Elle soutient que le commandement de payer méconnait les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et doit ainsi être considéré comme nul et de nul effet. Elle indique à cet égard que n’est pas mentionné ni annexé le décompte des sommes dont le paiement est réclamé et ne comporte aucune des mentions propres à ce type d’acte de commissaire de justice. Elle en déduit que l’assignation qui s’appuie sur ledit commandement de payer doit également être déclarée nulle et de nul effet.

Sur la demande en paiement, elle fait valoir que Madame [Z] a, par courrier daté d’avril 2020, autorisé Madame [T] a se désolidarisé de bail et s’est engagée à ce qu’aucune demande en paiement du fait de Monsieur [O] ne lui soit réclamée. Elle explique que ce n’est nullement dans un contexte de rupture du couple mais compte tenu d’un arrangement entre les locataires que cette désolidarisation avait été acceptée par la bailleresse. Elle en déduit que seule la moitié des sommes dues au titre des loyers et charges impayés ne pourra lui être réclamée.

Sur les sommes réclamées, elle fait valoir qu’elle n’a eu connaissance d’un décompte qu’en mars 2024, au cours de la procédure contentieuse. Elle estime qu’il faut déduire des sommes dues la somme correspondant au dépôt de garantie qui n’a jamais été restituée aux locataires pour un montant de 500 euros.

Elle sollicite des délais de paiement, expliquant qu’elle perçoit une rémunération mensuelle de 1157 euros, qu’elle a deux enfatns à charge et qu’elle a d’autres dettes et emprunts à régulariser.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Sur le fond

Sur la fin de non recevoir tirée de la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article L. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution : “Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, après signification d’un commandement, faire procéder à la saisie et à la vente des biens meubles corporels appartenant à son débiteur, qu’ils soient ou non détenus par ce dernier. / Tout créancier remplissant les mêmes conditions peut se joindre aux opérations de saisie par voie d’opposition. / Lorsque la saisie porte sur des biens qui sont détenus par un tiers et dans les locaux d’habitation de ce dernier, elle est autorisée par le juge de l’exécution.”

Aux termes de l’article R. 221-1 du même code : “Le commandement de payer prévu à l’article L. 221-1 contient à peine de nullité : / 1° Mention du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées avec le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts ; / 2° Commandement d’avoir à payer la dette dans un délai de huit jours faute de quoi il peut y être contraint par la vente forcée de ses biens meubles.”

En l’espèce, si Madame [T] fonde son argumentation sur le fait que l’acte de commissaire de justice qui lui a été délivré le 6 juin 2024 ne remplit pas les exigences portées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, force est de constater que ledit acte de commissaire de justice n’était pas un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail mais un commandement de payer aux fins de saisie vente auquel seules les dispositions légales précitées sont applicables.

Cela étant, force est de constater que le commandement de payer aux fins de saisie vente du 6 juin 2024 ne comporte aucun décompte et n’est accompagné d’aucune annexe qui serait produite en procédure.

Ainsi, effectivement, cet acte est en tant que tel entaché de nullité.

Toutefois et en tout état de cause, une mise en demeure suffit à caractériser l’existence de démarche amiable préalable à la régularité de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection et ce alors même que la somme réclamée est supérieure à 5000 euros.

Or, il y a lieu de constater que le commandement de payer aux fins de saisie vente a été remis à personne, qu’il comportait mention du demandeur mais également mention des raisons de cette demande, à savoir le bail du 3 octobre 2014 et les “loyers et charges locatives impayés dus”.

Ainsi, Madame [T] ne pouvait ignorer les raisons de la délivrance dudit acte par son ancienne bailleuresse alors qu’en tout état de cause, Madame [Z] n’a pas entendu se prévaloir dudit commandement en l’assignant devant le juge des contentieux de la protection pour solliciter le paiement d’une somme supérieure à 5000 euros.

Par suite, il y a lieu de rejeter l’exception de procédure soulevée par Madame [T].

Sur la fin de non recevoir tirée de la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile : “L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 : / 1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ; / 2° Un exposé des moyens en fait et en droit ; / 3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ; / 4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire. / L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée. / Elle vaut conclusions.”

En l’espèce, il y a lieu de constater que si la locataire entend déduire de la nullité du commandement de payer aux fins de saisie vente la nullité de l’assignation, elle n’apporte aucun argument au soutien de cette prétention alors qu’il résulte de ce qui précède que si le commandement de payer aux fins de saisie vente devait, en tant que tel, être déclaré nul, cette nullité serait sans effet sur la présente procédure dans la mesure où Madame [Z] n’a pas entendu s’en prévaloir en assignant sa locataire devant le juge des contentieux de la protection et alors que l’assignation sous examen respecte les exigences du textes légal précité.

Par suite, il y a lieu de rejeter l’exception de procédure soulevée par Madame [T].

Sur la demande présentée au titre de l’arriéré de loyer

En application de l’article articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer au bailleur les loyers dus à terme échu et au prorata de l’occupation du bien loué.

Aux termes de l’article 15 de la même loi : “ (…) Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis appliqble au congé est de trois mois. (…) Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.”

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire est tenu du versement du loyer jusqu’à la restitution du bien caractérisée par la remise des clés au bailleur.

En l’espèce, il est constant que les clés du logement litigieux ont été restituées à Madame [Z] le 2 octobre 2023.

Or, si Madame [T] indique qu’elle ignorait l’état d’impayé locatif, elle n’apporte aucun élément de nature à démontrer qu’elle aurait procédé à des paiements, ni de nature à remettre en cause le décompte apporté en procédure par Madame [Z].

Par suite, il y a lieu de condamner Madame [T] à régler à Madame [Z] la somme de 6411, 92 euros au titre de l’arriéré locatif et correspondant, selon décompte aux termes dus entre le 3 octobre 2022 et le 2 octobre 2023, aucun paiement n’étant intervenu durant cette année.

Sur la demande reconventionnelle de désolidarisation

Aux termes de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : “ I. – La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. (…) VI. – La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.”

Aux termes de l’article 14 de la même loi : “ (…) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : / -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; / -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; / -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; / -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. / En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. / A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.”

En l’espèce aucune des parties ne prétend que les locataires étaient liés par un pacte civil de solidarité ni mariés mais il est constant que Monsieur [O] et Madame [T] ont conclu, avec Mme [Z] un bail unique dans lequel était spécifié la solidarité des locataires.

Si Madame [T] se prévaut d’un courrier en date du 10 avril 2020 dans lequel Madame [Z] écrit qu’elle “s’engage à ne pas réclamer la moitié des loyers de Madame [T] en cas de non paiement de la part de Monsieur [O]”, il y a lieu d’une part, de constater que cet engagement date d’il y a plus de cinq ans.

D’autre part, la locataire n’apporte aucun élément démontrant que ce courrier de Madame [Z] ait été accepté par elle ni par Monsieur [O].

Or, un tel accord de désolidarisation ne peut être délivré de manière unilatérale par le bailleur.

Enfin, si les raisons de délivrance dudit courrier font débat entre les parties, Madame [Z] prétendant qu’il a été édicté lors d’une séparation temporaire du couple et Madame [T] soutenant qu’il n’était que la conséquence d’une organisation financière décidée avec son concubin, force est de constater qu’aucune des parties n’apporte d’élément probant au soutien de ses allégations.

Ainsi et alors que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne permettent de mettre un terme à la solidarité d’engagement prévue au bail qu’au travers de la délivrance d’un congé, les prétentions de Madame [T] sollicitant le partage par moitié du paiement des sommes dues doivent être rejetées.

En outre, il y a lieu de relever que le décès de Monsieur [O] n’a nullement eu pour effet de mettre fin à la solidarité des locataires, compte tenu des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En applications de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, Madame [G] [Z] sollicite le paiement d’une somme de 78 euros au titre du ramonage de la cheminée du logement litigieux et apporte au soutien de cette demande une facture daté du 22 novembre 2024.

Si Madame [M] [T] ne conteste pas devoir cette somme, force est de constater qu’elle ne peut être tenue responsable du défaut d’entretien de cet équipement dans la mesure où elle a quitté les lieux depuis plus de deux ans à la date de facturation et qu’aucun élément ne permet de démontrer d’une part qu’elle n’avait pas procédé audit ramonage avant de quitter les lieux et d’autre part que le bien n’aurait pas été occupé de nouveau dans l’intervalle.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande présentée à ce titre par Madame [Z].

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que Madame [G] [Z] détient sur le locataire une créance à hauteur de 6411, 92 euros au titre des arriérés de loyers et charges échus.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par les locataires à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 500 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues selon accord des parties.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 5 911, 92 euros et condamnation de Madame [M] [T] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. Par décision spéciale et motivée il peut prévoir que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal.

En l’espèce, Monsieur [T] sollicite des délais de paiement et Madame [Z] ne s’y oppose pas à l’audience.

La débitrice déclare qu’elle perçoit une rémunération de 1157 euros mensuel et a deux enfants à charge. Elle ajoute qu’elle a d’autres dettes et engagements financiers à honorer.

Au regard de la situation respective des parties et du contexte du litige, il convient d’accorder à Madame [T] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 24 versements de 246 euros, le dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les autres demandes

Madame [M] [T] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier d’écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [T], partie perdante, versera à Madame [Z] la somme de 100 euros en application de ces dispositions.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile et aucune considération ne permet d’écarter cela.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [T] à payer à Madame [G] [Z]la somme de 5 911,92 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à internvenir ;

AUTORISE Madame [M] [T] à s’acquitter de sa dette en vingt-quatre versements de 246 euros et le dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [G] [Z] de ses autres demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE Madame [M] [T] à payer à Madame [G] [Z] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [T] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION