TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00057 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3RK

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

25 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Maître Stéphanie JUGELE de la SCP PETIT-ETIENNE DUMONT-FOUCAULT JUGELE

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [E] [W]

Madame [Y] [P]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 25 AOUT 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [A] [C] [D]

née le 14 janvier 1969 à PARIS 12ÈME (PARIS)

demeurant 16 rue Lohier – 50590 MONTMARTIN SUR MER

non comparante représentée par Maître Stéphanie JUGELE de la SCP PETIT-ETIENNE DUMONT-FOUCAULT JUGELE, substitué par Maître Valérie DUMONT-FOUCAULT, avocates inscrites au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [W]

né le 09 février 1990 à VIERZON (CHER)

demeurant 6 route de la rivière – 50450 HAMBYE

comparant en personne,

Madame [Y] [P]

née le 21 octobre 1982 à VALOGNES (MANCHE)

demeurant 1 route du Moulin de Beaufils – 50450 HAMBYE

non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 19 mai 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [G] [B]

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 octobre 2023, avec effet rétroactif au 1er octobre 2023, Mme [A] [C] [D] a donné à bail à M. [E] [W] et à Mme [Y] [P] un local à usage d’habitation situé 1 route du Moulin de Beaufils à HAMBYE (50450), moyennant un loyer mensuel de 700 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 octobre 2024, remis à l’étude, Mme [A] [C] [D] a fait signifier à M. [E] [W] et à Mme [Y] [P] un commandement de payer la somme de 7700 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus entre le 4 décembre 2023 et le 4 octobre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par actes d’huissier de justice délivré le 18 février 2025 et le 26 février 2025 à personne physique, Mme [A] [C] [D] a fait assigner M. [E] [W] et Mme [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— déclarer recevable en la forme la demande de résiliation du bail,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 10 décembre 2024,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties,

En toute hypothèses,

— ordonner que M. [E] [W] et Mme [Y] [P] devront libérer les lieux et faute par eux de l’avoir fait, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurrier si nécessaire,

— condamner solidairement M. [E] [W] et Mme [Y] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, soit 700 euros par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, réactualisable en fonction des augmentations légales à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif,

— ordonner la séquestration des biens et objets se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place soit dans un garde-meubles du chois de la demanderesse aux frais et risques de M. [E] [W] et Mme [Y] [P],

— à tout le moins, dire que le sort des biens laissés le cas échéant dans les lieux sera régi selon les articles R433-1 et suivant du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner solidairement M. [E] [W] et Mme [Y] [P] à payer à Mme [A] [C] [D] la somme de 9800 euros au titre des loyers et charges dus au 5 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 7700 euros à compter du commandement de payer les loyers en date du 21 octobre 2024 et avec intérêts au taux légal sur le surplus à compter de l’assignation,

— supprimer le délai de deux mois prévu au 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, s’agissant du commandement de quitter les lieux,

— condamner solidairement M. [E] [W] et Mme [Y] [P] à payer à Mme [A] [C] [D] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision.

A l’audience de renvoi du 19 mai 2025, Mme [A] [C] [D], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 12.600 euros arrêtée au mois de mai 2025. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement et qu’elle n’a reçu aucune pièce ni conclusion de la défenderesse.

M. [E] [W] indique avoir déménagé et être en train de vider la maison. Il demande des délais de paiement et propose la somme de 150 euros par mois pendant deux ans. Il demande une diminution de la dette locative au motif que le logement contenait des champignons sous le plancher. Il indique ne plus être en couple avec Mme [Y] [P], cette dernière étant partie l’année passée. Il précise avoir un nouveau logement depuis un mois et Mme [Y] [P] depuis 15 jours. Il expose avoir réglé le loyer les trois premiers mois depuis l’entrée dans les lieux. Il indique ne pas avoir encore remis les clefs à la bailleresse et précise ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement.

Bien que régulièrement convoquée par acte d’huissier signifié le 26 février 2025 à personne, Mme [Y] [P] n’était ni présente ni représentée. Toutefois, par courrier électronique du 19 mai 2025 reçu à 12h54, elle soutient que le logement était insalubre à cause de champignons qui poussait dans le salon de sorte qu’elle a été contrainte de trouver un nouveau logement pour elle et ses enfants. Elle reconnaît en outre ne pas avoir payé une partie des loyers.

Aucun diagnostic social et financier concernant M. [E] [W] et Mme [Y] [P] n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son paragraphe VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2024, Mme [A] [C] [D] a fait délivrer à M. [E] [W] et à Mme [Y] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 7700 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus depuis le 4 décembre 2023 jusqu’au 4 octobre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 décembre 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Mme [A] [C] [D] justifie dans son principe de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 12.600 euros arrêtée au jour de l’audience, compte tenu des impayés de loyers entre décembre 2023 et mai 2025.

M. [E] [W] ne conteste pas le principe de cette créance mais indique avoir payé les trois premiers loyers, soit les mois d’octobre, novembre et décembre 2023. En cours de délibéré, par courrier électronique du 21 mai 2025, il justifie avoir versé la somme de 800 euros le 2 septembre 2023, 350 euros le 23 octobre 2023 et 450 euros le 3 novembre 2023, soit la somme totale de 1600 euros sur les 2100 euros dus sur la période. Il demande en outre une diminution de la dette locative au motif que le logement contenait des champignons sous le plancher.

Mme [Y] [P], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance. Elle verse toutefois par courrier électronique du 19 mai 2025 une photo d’un plancher sur lequel pousse un champignon.

La demanderesse ne conteste pas la pièce versée par le défendeur en cours de délibéré tant au tribunal qu’au conseil de cette dernière. Il ressort par ailleurs du contrat de location qu’aucun dépôt de garantie n’était demandé de sorte que la somme de 1600 euros doit être considérée comme ayant été versée au titre du paiement des loyers.

Concernant la demande de diminution de la dette locative, le défendeur ne formule aucun montant dans ses demandes et ne verse aucune pièce à l’appui de ses allégations, de sorte que cette demande ne peut être considérée comme une demande reconventionnelle.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement M. [E] [W] et Mme [Y] [P] au paiement de la somme de 12.600 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 mai 2025 (terme de mai 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [E] [W] demande des délais de paiement et propose la somme de 150 euros par mois pendant deux ans. Il indique être en CDI, percevoir un revenu mensuel moyen de 1750 euros par mois et s’acquitter mensuellement, d’un loyer de 500 euros, d’une pension alimentaire de 150 euros et d’un crédit de 150 euros.

Mme [Y] [P] n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées, les courriers et mails transmis ne pouvant être pris en compte puisque non soutenus à l’audience, compte tenu du caractère oral de la procédure.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de leur expulsion n’a été transmis par les services sociaux.

La bailleresse s’oppose à l’octroi de tout délai.

Il ressort de ces éléments que depuis l’emménagement des défendeurs en septembre 2023, seuls deux loyers ont été intégralement réglés.

M. [E] [W] ne produit aucun justificatif de sa situation.

Par ailleurs, il demande des délais de paiement dans les limites maximum prévues par la loi pour s’acquitter de sa dette locative mais propose un échéancier qui ne permettrait, s’il était respecté, que de régler la somme de 3 600 euros, laquelle ne représente pas le paiement intégral, ni même la moitié pouvant représenter sa part, de l’arriéré locatif.

Dès lors, dans la mesure où sa capacité d’apurer la dette n’est pas démontré, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Dans la mesure où même si les défendeurs font valoir leur déménagement des lieux, aucune remise des clés du logement n’a eu lieu, l’expulsion de M. [E] [W] et de Mme [Y] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;

L’article L412-16 du CPCE prévoit que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

En l’espèce, la bailleresse ne développer aucun argument permettant de retenir l’une des exceptions prévues à l’article pré-cité.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 3 décembre 2024, les locataires qui, à défaut d’information contraire, se maintiennent dans les lieux doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 3 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes

M. [E] [W] et Mme [Y] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [A] [C] [D] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner in solidum M. [E] [W] et Mme [Y] [P] à lui verser une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 6 octobre 2024 entre Mme [A] [C] [D], ainsi que M. [E] [W] et Mme [Y] [P] portant sur un local à usage d’habitation sis 1 route du Moulin de Beaufils à HAMBYE (50450), à la date du 3 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [W] et à Mme [Y] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux semaines à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [W] et Mme [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [A] [C] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [W] et Mme [Y] [P] à payer à Mme [A] [C] [D] la somme de 12.600 euros au titre des loyers et charges dus au 19 mai 2025 (terme de mai 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [W] et Mme [Y] [P] à payer à Mme [A] [C] [D] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 3 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DEBOUTE Mme [A] [C] [D] de ses demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE M. [E] [W] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE in solidum M. [E] [W] et Mme [Y] [P] à payer à Mme [A] [C] [D] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [W] et Mme [Y] [P] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION