TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00208 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D62L

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

01 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

S.C.I. DE LA CROIX GIRARD

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [J] [V]

Monsieur [O] [V]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 01 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA CROIX GIRARD

immatriculée au RCS de COUTANCES sous le numéro 452 008 725

dont le siège social est sis 4 bis route des Forges – 50570 MONTREUIL-SUR-LOZON

prise en la personne de son gérant, Madame [N] [W] épouse [T], née en juillet 1964 à BAYEUX, comparante en personne munie des statuts de ladite société,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [V]

né le 04 juillet 2002 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant 3 Chemin du Calvaire – 50570 REMILLY LES MARAIS

comparant en personne,

Monsieur [O] [V]

né le 07 août 1999 à SAINT-LO (MANCHE)

demeurant 419 boulevard de la Dollée – 50000 SAINT-LO

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 06 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [B] [D]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 décembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 avril 2024, La SCI DE LA CROIX GIRARD a donné à bail à Monsieur [J] [V] un local à usage d’habitation situé 3 chemin du Calvaire à REMILLY LES MARAIS (50570), pour un loyer mensuel total de 600 euros, payable chaque mois à terme échu. Monsieur [O] [V] s’est porté caution solidaire audit bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SCI DE LA CROIX GIRARD a fait signifier à Monsieur [J] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 451, 92 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des frais de procédure.

Le locataire a procédé à plusieurs règlements.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, la SCI DE LA CROIX GIRARD a fait assigner Monsieur [J] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Coutances aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes les personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique, Ordonner la mise en fourrière de tout animal laissé dans les lieux et la séquestration des biens meubles éventuellement laissés dans les lieux,Condamner solidairement le locataire et la caution à lui payer :La somme de 2 838 euros au titre des loyers et charges dus au 21 juillet 2025 ainsi que les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, Une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer mensuel, y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, La somme de 500 euros au titre de la résistance abusive,La somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Les entiers dépens. A l’audience du 6 octobre 2025, la SCI DE LA CROIX GIRARD règulièrement représentée par Madame [N] [T] muni des statuts de la SCI, maintient ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3 028, 07 euros arrêtée selon décompte du 2 octobre 2025. Elle soutient que des travaux ont été réalisés dans le logement notamment sur l’installation électrique (radiateurs et prises électriques) outre la rampe d’escalier. Elle ajoute que concernant les nuisibles (cafards et rats) elle doit envoyer une mise en demeure au locataire voisin, reconnaissant qu’aucun intervention n’a été entreprise à ce titre. Elle précise que le logement est bien isolé et qu’elle va faire installer une pompe à chaleur. Elle indique enfin que le décompte actualisé ne prend pas en compte le terme du mois d’octobre 2025 et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au locataire ni à la suspension de la clause résolutoire si les paiements sont maitenus.

Monsieur [J] [V], comparant à l’audience, sollicite à titre principal la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros mensuels en plus du loyers et des cahrges courantes pour régler le montant de sa dette locative. Monsieur [J] [V] confirme que des travaux ont été réalisés par le bailleur s’agissant de l’installation électrique mais que subsiste la présence de nuisible. Il ne présente aucune demande au titre de l’insalubrité du logement, tout en précisant que le diagnostic énergétique mené dans le bien loué l’a classé en D. Il précise que la présence de foumies est dues au PVC des huisseries et que les rats sont apportés par les locataires voisins. Il propose de verser une somme de 300 euros par mois, en plus du loyer pour solder sa dette et déclare qu’il vit en concubinage et que son épouse perçoit 50 euros d’indemnités journalières. Il ajoute qu’il perçoit un revenu de 1900 euros mensuels et qu’il n’a pas d’enfant à charge.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Le travailleur social précise dans ce document que c’est à la suite d’un conflit avec le bailleur sur l’état d’insalubrité du logement que le locataire a cessé de régler ses loyers et charges courantes. Il indique que le logement est infesté de rats, de fourmies et de cafards, que l’installation électrique est défectueuse (fils cassés et pendants), que l’isolation est insuffisante. Il mentionne que ce conflit est persistant entre le locataire et le bailleur qui n’a donné aucune suite aux demandes et n’a mandaté aucun professionnel pour résoudre ces différents désordres, sauf à faire intervenir des ouvriers en soirée ce qui fait craindre un travail dissimulé. Il précise que le locataire hésite à quitter le logement compte tenu des difficultés à se reloger alors qu’il n’est pas éligible à une demande de logement social.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, La SCI DE LA CROIX GIRARD justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat conclu le 20 avril 2024 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire du 12 mars 2025, la SCI DE LA CROIX GIRARD a fait délivrer à Monsieur [J] [V] et à Monsieur [O] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 311 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 21 juillet 2025 et prévoyant une résolution deux mois après sa signification.

Monsieur [J] [V] n’a pas réglé toutes les sommes visées au commandement du 12 mars 2025 dans le délai de deux mois visé audit acte, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 13 mai 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI DE LA CROIX GIRARD justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Elle produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que Monsieur [J] [V] reste débiteur de la somme de 2 538 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 16 septembre 2025 inclus.

En effet, si la demande de la SCI DE LA CROIX GIRARD à l’audience se porte sur une somme de 3928, 07 euros force est de constater que le décompte produit comporte des frais de procédure sur lesquels il sera statué par ailleurs.

Monsieur [J] [V] n’a pas contesté le principe ni le montant de sa dette.

Monsieur [J] [V] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de

2 538 euros au 2 octobre 2025 (terme de septembre 2025 inclus), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Monsieur [J] [V], comparant à l’audience, a fait part de son souhait de solliciter des délais de paiement. Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par la SCI DE LA CROIX GIRARD que Monsieur [J] [V] a repris le paiement intégral du loyer depuis le mois de mars 2025 et que le locataire est en situation de régler sa dette locative compte tenu de sa situation personnelle, de ses revenus et de ses charges.

La SCI DE LA CROIX GIRARD ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [V] a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

En raison de la reprise du règlement intégral de son loyer depuis mars 2025 et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [J] [V] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles ou des animaux laissés dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, la SCI DE LA CROIX GIRARD n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement qui est compensé par les indemnités d’occupation et les intérêts légaux.

Aussi la demande formée sur ce fondement doit être rejetée.

A titre surabondant,

Enfin et même si aucune demande n’est présentée à titre reconventionnelle par le locataire, il y a lieu d’attirer l’attention du bailleur sur le fait que conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 il est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et, à ce titre, il est dans l’obligation de délivrer à son locataire un logement correctement isolé et exempt de toute infestation de nuisibles, alors qu’il résulte des débats à l’audience que des cafards et des rats sont encore présents dans le logement ou à ses abords même si des travaux ont été entrepris par le bailleur durant la procédure et que le diagnostic énergétique a néanmoins classé en D le bien litigieux, démontrant à tout le moins que l’isolation pourrait être améliorée.

En effet, l’article 1719 du code civil fait peser sur le bailleur les obligations continues de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance de manquements du bailleur à cette obligation constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail et/ou de saisir toutes les autorités sanitaires compétentes pour se voir autoriser à ne régler qu’une partie seulement des loyers et charges si l’indécence ou l’insalubrité du logement était constatée et ce à titre d’indemnité.

Ainsi, il y a lieu de rappeler que les obligations du bailleur et du preneur dans le cadre du contrat de bail sont réciproques et que chacun des co-contractants doit pouvoir se prévaloir des manquements de l’autre dans le cadre d’une action en résiliation ou d’une action indemnitaire.

Sur les autres demandes

Monsieur [J] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par la SCI DE LA CROIX GIRARD.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 avril 2025 entre la SCI DE LA CROIX GIRARD et Monsieur [J] [V] portant sur un local à usage d’habitation situé 3 chemin du Calvaire à REMILLY LES MARAIS (50570) à la date du 13 mai 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [V] et Monsieur [O] [V] à payer à la SCI DE LA CROIX GIRARD la somme de 2 538 euros arrêtée à la date du 2 octobre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (terme de septembre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [J] [V] à se libérer de sa dette, en 10 mensualités de 253, 80 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois dela délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SCI DE LA CROIX GIRARD puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Monsieur [J] [V] et Monsieur [O] [V] soient solidairement condamnés à verser à la SCI DE LA CROIX GIRARD une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SCI DE LA CROIX GIRARD de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [V] et Monsieur [O] [V] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION