MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 12 Janvier 2023 DOSSIER N° : N° RG 22/01424 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TU4A CODE NAC : 30B – 0A AFFAIRE : Y Z, A Z C/ B C épouse X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur Y Z né le […] à MONTFERRAND, demeurant […]

et Monsieur A Z né le […] à […], demeurant […]

représentés par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0788

DEFENDERESSE

Madame B C épouse X, demeurant […]

- […]

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 1 Décembre 2022er Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Janvier 2023 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 juin 2011, Y et A Z ont donné à bail commercial à M^me B C épouse X, des locaux situés […], pour un loyer révisable.

Des loyers sont demeurés impayés.

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Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 13 juin 2022, à M^me B C épouse X, pour une somme de 2.545,63 €, au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 18 octobre 2022, Y et A Z ont fait assigner M^me B C épouse X devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

A l’audience du 1 décembre 2022, Y et A Z, par l’intermédiaire^er de son conseil, ont demandé :

- de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- d’ordonner l’expulsion de M^me B C épouse X et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

- d’ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- de condamner M^me B C épouse X au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 10 % à compter du 13 juillet 2022, augmentée des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

- de condamner M^me B C épouse X à payer à Y et A Z les sommes provisionnelles suivantes :

* 3.567,90 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2022,

* 356,70 € au titre de la clause pénale,

* 1.000 € à titre de dommages et intérêts à titre principal, 500 € à titre subsidiaire ;

- de condamner M^me B C épouse X au paiement d’une somme de 2.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
M^me B C épouse X n’a pas constitué avocat.

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

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La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement le 13 juin 2022 pour la somme de 2.545,63 €, Y et A Z n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 14 juillet 2022.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

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L’expulsion de M^me B C épouse X et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par M^me B C épouse X depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, ne peut excéder le montant du loyer contractuel outre charges, taxes et accessoires, sans être qualifiée de clause pénale pour laquelle le juge des référés n’est pas compétent. Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Y et A Z, l’obligation de M^me B C épouse X au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 octobre 2022 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3.567,90 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner M^me B C épouse X, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement sur la somme de 2.545,63 €, et sur le solde à compter du 18 octobre 2022.

Sur la clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

Aucune circonstance je justifie d’accorder une provision pour le préjudice allégué du fait du retard dans le paiement des loyers, cette demande de dommages et intérêts ressortissant du juge du fond.

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

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M^me B C épouse X, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M^me B C épouse X ne permet d’écarter la demande de Y et A Z formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 juillet 2022 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M^me B C épouse X et de tout occupant de son chef des lieux situés à […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M^me B C épouse X, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision M^me B C épouse X à payer à Y et A Z la somme de 3.567,90 € au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au 18 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2022 sur 2.545,63 € euros, et sur le solde à compter du 18 octobre 2022, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

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DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS M^me B C épouse X aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS M^me B C épouse X à payer à Y et A Z la somme de 1.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, LE 12 JANVIER 2023.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS

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