MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Juin 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/01745 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UWMY

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. SA IN’LI C/ S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 602 052 359, dont le siège social est sis 5 Place de la Pyramide-Tour Ariane – 92800 PUTEAUX

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

DEFENDERESSE

S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 920 954 823, dont le siège social est sis 54 avenue de la Liberté – 94700 MAISONS ALFORT

non représentée

CREANCIER INSCRIT

SARL BOULANGERIE DE LA LIBERTE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 804 846 715, dont le siège social est sis 54 avenue de la Liberté – 94700 MAISONS ALFORT

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 14 Mai 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Juin 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 6 février 2003, la société IMMOBILIÈRE FAMILIALE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LE FOURNIL DE MAISONS-ALFORT des locaux situé 54 avenue de la Liberté à MAISONS-ALFORT (94700), groupe 4317, bâtiment UG063487 d’une surface de 72 m² moyennant un loyer annuel de 4 300,00 €, hors taxes, payable à terme échu.

Par acte du 6 mai 2004, la S.A.R.L. LE FOURNIL DE MAISONS-ALFORT a vendu son fonds de commerce à la S.A.R.L. TROIS K S portant à la fois le bail susmentionné et sur un autre bail conclu le même jour pour un loyer en principal de 3 500 €.

Par acte du 24 juillet 2006, la S.A.R.L. TROIS K S a cédé son fonds de commerce à Monsieur [L] [I] portant également sur les deux baux commerciaux.

Par acte du 31 mai 2011, Monsieur [L] [I] a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. RANIA portant sur les deux baux commerciaux.

Par un acte du 6 juin 2014, la société OGIF a renouvelé à la SARL RANIA les baux consentis portant sur les deux locaux commerciaux moyennant un loyer annuel de 10 746,36 €, hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.

Par acte du 19 juin 2014, la S.A.R.L. RANIA a vendu son fonds de commerce à la S.A.R.L.BOULANGERIE DE LA LIBERTE portant sur les locaux sis 54 avenue de la Liberté à MAISONS ALFORT (94700) comprenant le local commercial de 58 m², lot UG n°063499 et d’une surface de 72 m², lot UG n°063487 ;

Par acte du 22 septembre 2022, la S.A.R.L. BOULANGERIE DE LA LIBERTE a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.A. IN’LI a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 11 octobre 2023, à la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI, pour une somme de 9 577,27 €, au titre de l’arriéré locatif au 4 octobre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 16 novembre 2023, la S.A. IN’LI a fait assigner la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI et la S.A.R.L. BOULANGERIE DE LA LIBERTE en tant que créancier inscrit devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

— recevoir la S.A. SA IN’LI en son action et déclarer ses demandes bien fondées ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— prononcer en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais de la partie expulsée ;

— condamner la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI à payer à la S.A. IN’LI la somme provisionnelle de 4 077,27 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2023 avec intérêts au taux légal augmenté de trois points à compter de la délivrance du commandement ;

— condamner la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs ;

— condamner la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI au paiement d’une somme de 2000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— condamner la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI à payer le montant du droit proportionnel dû à l’huissier de justice chargé du recouvrement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 6 février 2024, la S.A. IN’LI, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 4 156,36 € au 1er trimestre 2024 inclus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI n’a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée à la société BOULANGERIE DE LA LIBERTÉ, créancier inscrit.

Par décision avant dire droit du 26 mars 2024, le juge considérant insuffisants les éléments produits aux débats a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 mai 2024 à 14h30 et a enjoint à la S.A. IN’LI de :

— produire le second bail du 6 février 2003 portant sur le lot UG n°63499,

— confirmer que le renouvellement du 6 juin 2014 comporte une erreur matérielle en visant des locaux sis 65, avenue de la Marne à EPINAY SUR SEINE,

— justifier de la qualité à agir de la S.A. SA IN’LI à venir aux droits de la société OGIF.

A l’audience du 14 mai 2024, la S.A. IN’LI, représentée par son conseil, a indiqué ne pas être en mesure de produire le second bail du 6 février 2003 compte tenu de son ancienneté mais rappelle qu’est versé aux débats le renouvellement de bail du 6 juin 2014 qui fait état du second bail portant sur le lot n°63499 et verser la signification de la cession de bail du 1er juillet 2014 qui porte sur les deux lots, rappelant que la cession du fonds de commerce du 22 septembre 2022 mentionne également les deux lots. Elle confirme qu’une erreur matérielle affecte le renouvellement du bail du 6 juin 2014 les locaux loués étant situés 54 avenue de la Liberté à MAISONS-ALFORT (94700). Elle précise que la société OGIF a changé de dénomination sociale depuis le 30 octobre 2017 et produit l’attestation de parution de l’annonce légale concernant ce changement de dénomination. Elle précise que si la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI s’est acquittée des sommes qui étaient réclamées dans l’assignation, l’arriéré locatif s’est aggravé et s’élève à la somme de 8 345,56 € au 6 mai 2024, 1er trimestre 2024 inclus.

La S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI n’était pas représentée à l’audience.

À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 juin 2024.

SUR CE

La S.A. IN’LI justifie du changement de dénomination sociale de l’OGIF à compter du 2 octobre 2017 ainsi que de l’existence des baux commerciaux portant sur les deux lots UG n°063499 et UG n°063487 sis 54 avenue de la Liberté à MAISONS-ALFORT (94700).

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1.le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2.le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3.la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A. SA IN’LI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 9 577,27 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance les règlements effectués par la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI pour apurer les causes du commandement ont été réglées entre le 18 octobre 2023 et le 24 novembre 2023.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 12 novembre 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il y ait lieu à majoration.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A. SA IN’LI, arrêté au 6 mai 2024, il apparaît que les sommes qui étaient réclamées dans l’assignation ont été apurées sans que la créance de la S.A. SA IN’LI au titre des indemnités d’occupation postérieures puissent être actualisées alors que la S.A. SA IN’LI ne justifie pas de la signification de son décompte actualisé de créance permettant de s’assurer du respect du contradictoire ; qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de condamnation provisionnelle.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration du taux d’intérêt légal.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI ne permet d’écarter la demande de la S.A. SA IN’LI formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 novembre 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI et de tout occupant de son chef des lieux situés à 54 avenue de la Liberté à MAISONS-ALFORT (94700) comprenant le local commercial de 58 m², lot UG n°063499 et d’une surface de 72 m², lot UG n°063487 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI à la payer ;

CONSTATONS que la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI s’est acquittée du paiement de l’arriéré locatif au 13 novembre 2023 et qu’il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle présentée par la S.A. SA IN’LI ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la S.A.S. BOULANGERIE DJEMAI à payer à la S.A. IN’LI la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 juin 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS