TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/12093 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NOR

Minute : 25/00268

Monsieur [W] [M]

Représentant : M^e Patrick HAUDUCOEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R267

C/

Monsieur [Z] [D]

Madame [T] [P] EPOUSE [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Patrick HAUDUCOEUR

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [T] [P] épouse [D]

Monsieur [Z] [D]

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [W] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Patrick HAUDUCOEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R267

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [D]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant

Madame [T] [P] épouse [D]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 18 janvier 2020, Monsieur [W] [M] a donné à bail à Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 765 euros outre 85 euros de provision sur charges.

Par une décisoin du 22 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a condamné solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] à payer à leur bailleur la somme de 703 euros au titre de leur dette locative, outre le coût du commandement de payer.

Des loyers étant demeurés impayés postérieurement à cette décision, Monsieur [W] [M] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3.150,47 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, Monsieur [W] [M] a fait assigner Monsieur Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le séquestre de tous les biens mobiliers,

— condamner Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] à lui payer les loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024, soit la somme de 3.693,25 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [M] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 juin 2024.

A l’audience du 4 février 2025, Monsieur [W] [M], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4.600,41 euros, selon décompte en date du 4 février 2025. Il prend acte d’un oubli dans son décompte de la somme de 180 euros à porter au crédit du compte.

Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D], comparants, ont contesté le montant de la dette, faisant valoir que les sommes réclamées comprennent la somme pour laquelle ils ont été condamnés au paiement lors de la précédente décision et qu’ils ont payé les loyers postérieurement au versement de la somme de 1 200 euros en septembre.

Ils ont demandé à se maintenir dans les lieux en suspendant les effets de la clause résolutoire et en demandant des délais de paiement. Ils précisent percevoir des ressources de 1 500 euros par mois et avoir 4 enfants à charge. Monsieur [D] précise verser également une contribution alimentaire de 500 euros par mois. S’il n’était pas fait droit à leur demande de maintien dans les lieux, les défendeurs sollicitent un délai de 3 mois pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [W] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 3.150,47 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Aussi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée.

Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] étant sans droit ni titre depuis le 21 août 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] sollicitent un délai de trois mois pour quitter les lieux. Cependant ils ne justifient aucunement de leur situation financière, de leur charge de famille, alors au surplus qu’ils n’ont procédé à aucun paiement de loyer depuis le mois d’octobre 2024 soit depuis près de 5 mois.

En conséquence leur demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée, sachant qu’ils ont vocation à bénéficier de la trêve hivernale jusqu’au 31 mars 2025, ainsi que du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [W] [M] produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] restent lui devoir la somme de 4.600,41 euros à la date du 4 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] justifient d’un versement de la somme de 1 200 euros et non 1 020 euros en septembre 2024, relevé bancaire à l’appui. En ce qui concerne la condamnation résultant de la décision du 22 avril 2024, cette somme n’est pas réclamée deux fois par le bailleur dans la mesure où cette précédente dette a été apurée par les versements postérieurs. En ce qui concern les charges, seules la régularisation des charges des années 2022 et 2023 sont réclamées et justifiées par les documents établis par le syndic de copropriété, où seules sont réclamées les charges récupérables. Enfin pour les loyers versés postérieurement à septembre 2024, ils n’établissent aucunement avoir procédé auxdits versements. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 4 420,41 euros.

La solidarité n’étant pas demandée, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer de tels délais de paiement.

En conséquence la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [W] [M] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [M] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2020 entre Monsieur [W] [M] et Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] à verser à Monsieur [W] [M] la somme de 4 420,41 euros (décompte arrêté au 4 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et

Condamne Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] à verser à Monsieur [W] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 915 euros), à compter du 5 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Déboute Monsieur [W] [M] de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] à verser à Monsieur [W] [M] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [T] [P] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection