TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

R.G. N° RG 23/00027 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HHAB

Minute :

JUGEMENT DU LUNDI 07 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 9] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA NORMANDIE

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par M^e Aurélie BLONDE, avocate au barreau de l’Eure

Débiteur saisi :

S.C.I. LAVALEX

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DEBAT : en audience publique du 01 Juillet 2024

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 15 décembre 2022 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, et publié le 11 janvier 2023 au Service de la Publicité Foncière d’EVREUX Volume 2023 S numéro 4, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA NORMANDIE, a fait saisir un bien immobilier appartenant à la SCI LAVALEX correspondant au lot n°124 de l’ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 9], [Adresse 2] et [Adresse 6], cadastré section BK n°[Cadastre 1].

Par acte d’huissier du 9 mars 2023 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA NORMANDIE a assigné la SCI LAVALEX devant le juge de l’exécution de ce tribunal au visa des articles L. 311-2, L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :

— constater la validité la procédure de saisie,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— ordonner la vente forcée du bien saisi sur la mise à prix de 13.000 €,

— déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie,

— mentionner le montant de sa créance,

— dire que la publicité de droit commun sera complétée par une annonce sur un site internet.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 10 mars 2023. Ledit cahier a été complété par dire du 11 avril 2023.

Suivant jugement avant-dire droit du 4 décembre 2023, le juge de l’exécution de ce tribunal a sursis à statuer sur les demandes renvoyant l’examen de l’affaire à l’audience du 4 mars 2024 afin de permettre au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA NORMANDIE de s’expliquer sur la régularité des actes de procédure, l’application du taux légal des particuliers et le respect des dispositions de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de ses dernières conclusions, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA NORMANDIE, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

En réponse aux constatations relevées par le juge de l’exécution et ayant conduit à la réouverture des débats, il conteste, sur le fondement des articles 659 et 690 du code de procédure civile, toute irrégularité des actes de procédure dès lors que ces derniers ont été délivrés à l’adresse du siège social de la SCI LAVALEX et qu’il ne peut être, en tout état de cause, reproché à un commissaire de justice de ne pas se présenter à l’adresse personnelle du gérant d’une personne morale.

Il ajoute s’en rapporter sur l’application du taux d’intérêt légal procédant, ainsi à titre subsidiaire, à un nouveau calcul des sommes dues au titre des intérêts.

Enfin, il conteste tout caractère disproportionné de la présente procédure déclarant justifier de la mise en œuvre antérieure de mesures d’exécution forcée mobilière demeurées vaines.

A l’audience du 4 mars 2024, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté aux termes de ses dernières conclusions en procédant au dépôt de son dossier.

La SCI LAVALEX n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Alors que l’affaire était mise en délibéré au 13 mai 2024, il était, par avis de mention au dossier du 14 mai 2024, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 1er juillet 2024 pour permettre au créancier poursuivant de justifier de la signification de ses conclusions à la SCI LAVALEX.

A l’audience du 1er juillet 2024, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, a produit un acte d’huissier du 21 juin 2024 contenant signification de ses conclusions à la SCI LAVALEX selon procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile.

La SCI LAVALEX n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le pouvoir du syndic

Il résulte de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale » et notamment en matière de « saisie en vue de la vente d’un lot. »

En l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats le procès-verbal de l’Assemblée Générale Ordinaire du 14 décembre 2021 dont l’article 13 adopté à l’unanimité des présents, représentés et ayant voté par correspondance « habilite le syndic à mettre en œuvre la procédure de saisie immobilière du lot n°124 appartenant à la SCI LAVALEX, afin de recouvrer le montant de la créance due au syndicat des copropriétaires, s’élevant à ce jour à la somme de 5.846,31 euros auxquels s’ajouteront les frais et charges à venir jusqu’au jugement d’adjudication définitif. ».

Il produit également une attestation de non-recours de ladite assemblée générale établie par son syndic le 16 mars 2022.

Ainsi, en l’état de ces constatations, il convient de considérer dûment justifié le pouvoir dont dispose le créancier poursuivant pour engager la présente procédure de saisie immobilière du bien saisi à l’encontre de la SCI LAVALEX.

Sur la régularité des actes de procédure

Il résulte de l’article 690 du code de procédure civile que « la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial, est faite au lieu de son établissement.

A défaut d’un tel lieu, elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilité à la recevoir ».

Il convient de rappeler qu’aux termes du jugement avant-dire droit du 4 décembre 2023, le juge de l’exécution procédait à différentes constatations sur les actes de la présente procédure susceptibles de caractériser une irrégularité de forme de ces derniers.

En effet, il était essentiellement reproché au commissaire de justice instrumentaire une insuffisance de diligences entreprises pour justifier la délivrance des actes selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

A ce titre, il était rappelé que s’il ne peut être reproché à un commissaire de justice de ne pas signifier un acte à l’adresse personnelle du gérant d’une personne morale conformément aux dispositions ci-avant littéralement reproduites, il était, néanmoins, établi à l’occasion de la délivrance du commandement initiant la présente procédure l’existence d’un contact pris avec le gérant et la connaissance de son adresse personnelle à laquelle les actes auraient pu être délivrés à l’instar des significations des titres rendus en 2018 et 2019.

Toutefois, il ressort de l’extrait K-bis de la SCI LAVALEX du 18 janvier 2024 que cette dernière a toujours son siège social à l’adresse de délivrance des actes de la procédure outre que cette même adresse correspond, aux termes de ce document, à celle de l’adresse personnelle de son gérant et de son établissement personnel.

En tout état de cause, la réouverture des débats constituait l’occasion de porter à la connaissance du gérant de la SCI LAVALEX l’existence de la présente procédure par la notification qui lui a été faite à son adresse personnelle du jugement avant-dire droit du 4 décembre 2023. Or, il est établi, à l’examen de l’accusé de réception, que ce dernier n’a pas entendu récupérer le pli qui lui était adressé.

Ainsi, outre qu’il est dûment justifié que les actes de la procédure ont été délivrés à l’adresse du siège social de la SCI LAVALEX conformément aux dispositions précitées, il est constant que les négligences du gérant de ladite SCI telles qu’établies par son inertie à venir retirer les documents adressés tant au siège social qu’à son adresse personnelle s’opposent, en tout état de cause, à l’existence de tout grief.

Par conséquent, il convient de considérer régulièrement délivrés les actes de la présente procédure.

Sur les titres fondant les poursuites

En l’espèce, le créancier poursuivant déclare poursuivre le recouvrement de sa créance en vertu des quatre décisions de justice suivantes :

1/ Jugement par défaut rendu par la juridiction de proximité d’Evreux le 22 février 2016 aux termes duquel la SCI LAVALEX a été condamnée à payer au créancier poursuivant :

— la somme de 1.323,24 euros en principal, avec intérêts de droit à dater de l’assignation du 20 juillet 2015, et ce par application combinée des articles 10 alinéa 2 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1315 et 1153 du code civil ;

— la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit jugement est définitif pour avoir été signifié à la SCI LAVALEX selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile par acte d’huissier du 4 août 2016 et ainsi qu’il résulte du certificat de non-pourvoi n°2022-8212 établi par le greffe de la Cour de cassation le 20 avril 2022.

2/ Jugement contradictoire rendu par le Tribunal d’Instance d’Evreux le 4 mai 2018 aux termes duquel la SCI LAVALEX a été :

Condamnée à payer au créancier poursuivant, au titre des charges de copropriété dus sur la période du 30 juin 2015 au 6 décembre 2017 une somme de 1.071,95 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2018 ;Autorisée à s’acquitter des sommes susvisées en 10 mensualités de 100 euros, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois dans le mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; Il était précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;Condamnée à payer au créancier poursuivant la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens y incluant le coût du commandement de payer du 4 août 2017 et le coût de la présente procédure. Par jugement rectificatif du 25 juin 2018, le Tribunal d’Instance d’Evreux a rectifié l’erreur matérielle contenue dans la décision du 4 mai 2018 et ayant pour objet les mentions relatives au créancier poursuivant.

Lesdits jugements sont définitifs pour avoir été signifiés à la SCI LAVALEX par acte d’huissier du 9 juillet 2018 et ainsi qu’il résulte du certificat de non-pourvoi n°2022-8211 établi par le greffe de la Cour de cassation le 20 avril 2022.

3/ Jugement contradictoire rendu le 5 décembre 2019 par le Tribunal d’Instance d’Evreux aux termes duquel la SCI LAVALEX a été condamnée à :

Payer au créancier poursuivant, au titre des frais et charges de copropriété dues au 1er août 2019 une somme de 1.079,50 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2019 ;Payer au créancier poursuivant la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Aux dépens y incluant le coût du commandement de payer du 17 avril 2019 et le coût de la présente procédure. Ledit jugement est définitif pour avoir été signifié à la SCI LAVALEX par acte d’huissier du 17 décembre 2019 et ainsi qu’il résulte du certificat de non-pourvoi n°2022-8210 établi par le greffe de la Cour de cassation le 20 avril 2022.

Le créancier poursuivant justifie également de l’inscription sur le bien saisi d’une hypothèque légale publiée et enregistrée au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 7] le 14 juin 2022, Volume 2022 V n°3637 pour sûreté de la somme totale de 4.410,15 € correspondant aux condamnations susvisées et au compte débiteur de la défenderesse après déduction des règlements effectués par cette dernière.

Aussi, il y a lieu de considérer que le créancier poursuivant justifie de titres exécutoires constatant des créances certaines, liquides et exigibles.

Toutefois, ce dernier était, dans le cadre de la réouverture des débats, invité à s’expliquer sur le caractère proportionné de la présente procédure dès lors qu’en vertu de son acte introductif d’instance, il sollicitait la mention de sa créance à hauteur de la somme totale de 3.417,19 euros.

Il est, à ce titre, produit des actes d’exécution forcée diligentés entre le 26 août 2016 et le 26 février 2020 se révélant vains outre un courriel du 25 février 2021 de l’étude mandatée aux fins de mise en œuvre de tels actes confirmant le caractère vain des différentes démarches de recouvrement.

Aussi, malgré la modicité de la créance invoquée, la mise en œuvre préalable et vaine de mesures d’exécution forcée mobilière doit être considérée comme suffisante à établir le caractère nécessaire et proportionné de la présente procédure.

Enfin et s’agissant du montant de la créance, il était relevé une application non justifiée au regard de la qualité du créancier poursuivant du taux d’intérêts applicable aux particuliers. S’en rapportant sur cette constatation, le créancier poursuivant a, ainsi, dans le cadre de ses dernières écritures, procédé à un nouveau calcul des intérêts au taux applicable aux personnes morales.

Partant, en l’absence de contestation, il y a lieu de mentionner la créance du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA NORMANDIE à l’encontre de la SCI LAVALEX, selon décompte arrêté au 22 novembre 2022, à la somme de 3.283,88 euros en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Le relevé de propriété versé aux débats justifie des droits de la SCI LAVALEX sur le bien saisi.

Ainsi, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée dudit bien sera ordonnée dans les termes du dispositif.

En l’espèce, le créancier poursuivant sollicite la désignation de la SCP DE ARRIBA DEMEY PREVET AMIOT SALLARD pour procéder à la visite desdits biens et il convient de faire droit à cette demande.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte desdites dispositions que la publicité légale s’entend de la publication d’un avis de vente dans un journal d’annonces légales outre celle d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale selon les modalités choisies par le créancier poursuivant.

Toutefois et dès lors qu’il est établi qu’une publicité supplémentaire sur un site spécialisé a vocation à permettre une diffusion plus large et pertinente de l’avis de vente, en tout état de cause, favorable à la vente forcée, il convient de faire droit à la demande d’autorisation de publicité supplémentaire sur un site internet spécialisé.

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

CONSTATE que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA NORMANDIE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA NORMANDIE porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA NORMANDIE à l’encontre de la SCI DE LAVALEX s’établit, selon décompte arrêté à la date du 22 novembre 2022, à la somme totale de 3.283,88 euros, en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE du bien immobilier visé au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 15 décembre 2022 et publié le 11 janvier 2023 au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 7] Volume 2023 S numéro 4 et situé sur la commune de [Localité 9], [Adresse 2] et [Adresse 6], cadastré section BK n°[Cadastre 1] et correspondant au lot n°124.

DIT que l’audience d’adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire d’EVREUX, 4 bis rue de Verdun 27 000 Évreux, le :

Lundi 3 février 2025 à 10H30,

DIT qu’en vue de cette vente, la SCP DE ARRIBA DEMEY PREVET AMIOT SALLARD pourra procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée d’une heure, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’huissier commis pourvoira à son remplacement ;

DIT qu’outre les mesures de publicité prévues par les articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à une publicité supplémentaire sur un site internet spécialisé ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et ont signé le 7 octobre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION