MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 09 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00476 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U5OB

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [O] [V] C/ E.U.R.L. L’ELEGANCE DU BOIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [V] né le 19 Mai 1952 à SAINT MAUR DES FOSSES (94), demeurant 39 chemin de la Croix Saint Vincent – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représenté par M^e Julie GALLAIS, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire PC 136

DEFENDERESSE

E.U.R.L. L’ELEGANCE DU BOIS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 529 579 641, dont le siège social est sis 126 rue d’Alésia – 75014 PARIS

représentée par M^e Charles-Henry SEIGNEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0649

Débats tenus à l’audience du : 28 Mai 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juillet 2024

Prorogé au 09 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2024

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 20 novembre 2013, Monsieur [O] [V] a donné à bail commercial dérogatoire d’une durée de 23 mois à l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS des locaux situés à SAINT-MAUR DES FOSSES (94100) 17, rue Albert de Mun, moyennant un loyer annuel de 8 755,32 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, à l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS, pour une somme de 8 137,97 €, au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, Monsieur [O] [V] a fait assigner l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

_ voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, soit la somme de 949,89 € jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS à payer à Monsieur [O] [V] la somme provisionnelle de 7 265,34 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024 inclus,

— condamner l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 28 mai 2024, les conseils des parties indiquent qu’un accord a été trouvé concernant :

— l’apurement de la dette de 11 064,90 €, arrêtée au mois de mai 2024 inclus, en 24 mensualités de 461,04 € payables le 10 de chaque mois à compter du 10 juin 2024

— la suspension des effets de la clause en cas de respect de ces engagements,

— une clause de déchéance du terme en cas de non respect des modalités d’apurement de la dette sans mise en demeure préalable.

Les parties laissent le soin au juge d’arbitrer les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 8 décembre 2023 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [O] [V] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 8 137,97 €.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 janvier 2024.

Après vérification du décompte daté du 23 mai 2024 et des pièces produits aux débats, et compte tenu de l’accord des parties la créance locative s’élève désormais à 11 064,90 € (terme de mai 2024 inclus).

Il y a donc lieu de condamner par provision l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS au payement de la somme de 11 064,90 € au titre de l’arriéré locatif.

Compte tenu de l’accord des parties il convient de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire et d’accorder à l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 461,04 € par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où les délais de ne seraient pas respectés et que la clause résolutoire reprendrait ses effets l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’EURL L’ELEGANCE DU BOIS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS ne permet d’écarter la demande de Monsieur [O] [V] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 9 janvier 2024 ;

CONDAMNONS l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS à payer à Monsieur [O] [V] la somme provisionnelle de 11 064,90 € au titre de l’arriéré locatif au 23 mai 2024 ;

AUTORISONS l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS à se libérer du paiement de cette somme en 23 mensualités de 461,04 €, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 juin 2024;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute pour l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir à SAINT-MAUR DES FOSSES (94100) 17, rue Albert de Mun,

° en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS l’EURL L’ELEGANCE DU BOIS à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 1000,00 €

par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 09 Juillet 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES