MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00854 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VB33

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : S.C.I. RDC 8 C/ S.A. AXA FRANCE IARD, S.E.L.A.R.L. ATTIAS ASSOR & CHEMLA NOTAIRES ASSOCIES, S.D.C. 1, RUE DE PARIS 1 rue de paris

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. RDC 8

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 524 455 219

dont le siège social est sis 8 Rue du Château – 94000 CRETEIL

représentée par Maître Julie GALLAIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 136

DEFENDERESSES

S. A. AXA FRANCE IARD

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460

dont le siège social est sis 313 terrasses de l’Arche – 92727 NANTERRE

représentée par Maître Sabine LIEGES, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire P0184

qui s’est constituée en cours de délibéré.

S. E. L. A. R. L. ATTIAS ASSOR & CHEMLA NOTAIRES ASSOCIES

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 839 657 707

dont le siège social est sis 1 rue de Paris – 94000 CRETEIL

représentée par Maître Dan BISMUTH, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0603

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 1, RUE DE PARIS – 94000 CRETEIL

rerpésenté par son syndic le Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT PARIS EST SAS immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 672 020 187

dont le siège social est sis 37 rue de Joly – 94048 CRETEIL CEDEX

représentée par Maître Eric-Denis FERRE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C1151

*******

Débats tenus à l’audience du : 16 Juillet 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 26 Septembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024

*******

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI RDC 8 a été créée par Monsieur [V] [K] et Madame [H] [K] le 16 août 2010. Elle a acquis par acte notarié en date du 6 octobre 2015 dressée par ministère de Maître [C] [Y], Notaire à Paris les lots n°202, 204 et 205 dépendants d’un immeuble en copropriété sis à Créteil (94000) 1 rue de l’église ainsi décrits :

• Lot 202 : situé au premier étage, accès par l’escalier et l’ascenseur depuis le lot 204. Ce lot consiste en un local à usage de bureaux.

• Lot 205 : situé au 2ème étage, accès par l’escalier et l’ascenseur dans le passage sous auvent, porte en face, ce lot consiste en un appartement de deux pièces comprenant entrée, séjour/cuisine, chambre, salle d’eau WC, rangement et terrasse.

• Lot 204 : situé au premier étage, accès par l’escalier et l’ascenseur, ce lot consiste en un espace de circulation et sanitaire.

Lesdits locaux ont été donnés à bail professionnel par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2015 à Monsieur [V] [K] pour y exercer la profession de Notaire moyennant un loyer hors charge et HT d’un montant de 56.400 euros annuel.

Maître [K] a procédé par acte notarié en date du 6 août 2018 dressé par ministère de Maître [B], Notaire à Créteil, à la cession du droit à présentation relatif à son étude ainsi que divers éléments dont le droit au bail sus visé à la société JA PARIS CRETEIL EGLISE devenue la société ATTIAS-ASSOR & CHEMLA NOTAIRES ASSOCIES.

Ledit bail a été renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période de 6 années à compter du 7 octobre 2021 jusqu’au 6 octobre 2027 en application de la clause « DUREE ».

Il a été souscrit auprès d’AXA France, deux polices d’assurance l’une par le Syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris à CRETEIL selon police n°6952201004 et l’autre par la SELARL ATTIAS-ASSOR & CHEMLA selon police n° 21508530804.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 rue de Paris – 94000 Créteil a attrait La SCI RDC 8 ainsi que ses associés Mme [H] [S] et M. [V] [K], devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de paiement des charges de propriété (dossier n° 24/687).

C’est alors que, suivant assignations délivrées par huissier le 23 mai 2024, La SCI RDC 8 a attrait La SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 rue de Paris – 94000 Créteil devant le juge des référés (dossier n° RG 24/854) du tribunal judiciaire de Créteil, en paiement des loyers, délivrance de documents et instauration d’une mesure d’expertise.

Le 01 juillet 2024, La SCI RDC 8 a fait attraire la société AXA France IARD, afin de lui déclarer communes les futures opérations d’expertise (dossier n° RG 24/985).

La présente décision concerne les deux dossiers RG 24/854 et RG 24/985.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 juillet 2024.

Par conclusions écrites déposées à l’audience, La SCI RDC 8 a demandé au juge des référés de :

— Prononcer la jonction de la procédure RG 24/00985 avec celle enrôlée 24/00854 afin que l’ordonnance de référé à intervenir suite à l’audience du 16 juillet 2024 soit rendue commune et opposable à AXA France, recherchée en sa double qualité d’assureur selon deux polices d’assurance l’une par le Syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris à CRETEIL selon police n°6952201004 et l’autre par la SELARL ATTIAS-ASSOR & CHEMLA selon police n° 21508530804 ;

à titre principal :

— Condamner la Société ATTIAS-ASSOR & CHEMLA NOTAIRES ASSOCIES au règlement de la somme provisionnelle de 405.447,44€, au titre des loyers et charges impayées au 1er avril 2024 (en ce compris l’échéance d’avril 2024)

subsidiairement,

— Condamner la Société ATTIAS-ASSOR & CHEMLA NOTAIRES ASSOCIES :

— -- Au règlement de la somme provisionnelle de 128.005,35 €

— -- A consigner le surplus soit la somme de 246.992,39 € auprès du séquestre batonnier de l’ordre des avocats du Val de Marne (374.997,74€ – 128.005,35€) ;

en tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris 94000 CRETEIL représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT PARIS EST (SAS) sous astreinte de 200€ par jour à compter de la décision à intervenir à communiquer :

— -- l’attestation d’assurance multirisque de la copropriété depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 ;

— -- le justificatif des déclarations de sinistre effectuées par la copropriété du 1 rue de Paris 94000 CRETEIL représentée par son syndic en exercice suite aux dégâts des eaux allégués par l’étude notariale SELARL ATTIAS en provenance des parties communes depuis 2019 jusqu’à ce jour; les rapports d’expertises, les notifications de garantie et travaux éventuels réalisés par la copropriété, et les éventuelles indemnités perçues depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 ;

— -- le justificatif des mesures entreprises par le syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris

94000 CRETEIL représenté par son syndic en exercice depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 pour mettre un terme aux infiltrations subies dans les lots 202, 204 et 205 ;

— condamner le Société ATTIAS-ASSOR & CHEMLA NOTAIRES ASSOCIES sous astreinte de 200€ par jour à compter de la décision à intervenir à communiquer :

— -- l’attestation d’assurance multirisque de la copropriété depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024

— -- le justificatif des déclarations de sinistre effectuées depuis 2019 jusqu’à ce jour; les rapports d’expertises, les notifications de garantie et les éventuelles indemnités perçues depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de constater les désordres dans la copropriété ;

— Condamner la Société d’exercice libéral à responsabilité limitée ATTIAS-ASSOR & CHEMLA NOTAIRES ASSOCIES à payer à la Société Civile Immobilière RDC 8 la somme de 20.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Par conclusions écrites déposées à l’audience, La SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés a demandé au juge des référés :

— de débouter La SCI RDC 8 de ses demandes en paiement en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ;

— d’ordonner l’expertise judiciaire ;

— de condamner La SCI RDC 8 à payer à La SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 rue de Paris – 94000 Créteil a formé protestations et réserves sur la demande d’expertise.

La société AXA France IARD n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

A titre liminaire et pour une bonne organisation de la justice, il convient d’ordonner la jonction des procédures n° RG 24/854 et 24/985 sous le seul n° RG 24/854.

— Sur l’exception d’inexécution

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En vertu de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Le preneur, de son côté, est tenu de payer régulièrement le loyer en application de l’article 1728 du code civil.

En vertu de l’article 1219 du code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Appliquée aux baux commerciaux, cette disposition permet au locataire de s’opposer au paiement de son loyer, à la condition cependant qu’il démontre l’impossibilité totale d’exploiter le fonds (Cass. Civ. 3e, 6 juillet 2023, 22-15.923).

En l’espèce, cette impossibilité totale n’est pas établie, dès lors qu’il est constant que le preneur n’a dénoncé que trois sinistres (inondations) survenus le 09 août 20119, le 19 juin 2021 et le 02 août 2023. Le reste du temps, l’étude notariale a pu exercer son activité.

Il convient en conséquence de retenir que les conditions ne sont pas réunies pour que La SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés oppose à La SCI RDC 8 l’exception d’inexécution relativement au paiement des loyers.

— Sur l’existence d’une contestation sérieuse relative au montant de la dette de loyers

Chaque partie produit son propre décompte, mentionnant des sommes très différentes au total :

—  374 997,74 € dus selon la demanderesse ;

—  128 005,35 € dus selon la défenderesse.

La SCI RDC 8 ne produit à aucun moment des quittances qui permettrait de vérifier le calcul qu’elle fait des loyers restant dus par La SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés. Si bien qu’il convient de considérer que le montant des loyers dus par La SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés à La SCI RDC 8 n’apparaît pas évident à première lecture, et qu’il existe une contestation sérieuse pour la partie de la dette locative excédant la somme de 128 005,35 € reconnus par la défenderesse.

Dans ces circonstances, il convient de condamner La SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés à payer à La SCI RDC 8 une provision de 128 005,35 € au titre de la dette locative arrêtée au 15 juillet 2024 – date du dernier décompte fourni par la demanderesse, et qu’il n’y a pas de lieu à référé sur la demande de condamnation portant sur le reliquat de 246 992,39 €, l’examen de cette question relevant du juge du fond.

— Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Il convient également de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 rue de Paris – 94000 Créteil à communiquer à La SCI RDC 8 les pièces suivantes :

— l’attestation d’assurance multirisque de la copropriété depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024

— le justificatif des déclarations de sinistre effectuées par la copropriété du 1 rue de Paris 94000 CRETEIL représentée par son syndic en exercice suite aux dégâts des eaux allégués par l’étude notariale SELARL ATTIAS en provenance des parties communes depuis 2019 jusqu’à ce jour; les rapports d’expertises, les notifications de garantie et travaux éventuels réalisés par la copropriété, et les éventuelles indemnités perçues depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 ;

— le justificatif des mesures entreprises par le syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris 94000 CRETEIL représenté par son syndic en exercice depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 pour mettre un terme aux infiltrations subies dans les lots 202, 204 et 205 ;

sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, aucun élément de venant à ce stade démontrer que le condamné ne déferrerait pas à l’injonction du tribunal.

Il convient également de condamner La SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés à communiquer à La SCI RDC 8 les pièces suivantes :

l’attestation d’assurance multirisque de la copropriété depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 ;

— le justificatif des déclarations de sinistre effectuées depuis 2019 jusqu’à ce jour; les rapports d’expertises, les notifications de garantie et les éventuelles indemnités perçues depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 ;

sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, pour les mêmes raisons.

— Sur l’instauration d’une expertise

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Les deux parties sont d’accord pour qu’une expertise soit ordonnée qui permettra notamment de déterminer l’origine des infiltrations et de définir les responsables ainsi que les travaux à effectuer pour y remédier. L’expertise sera ordonnée et la charge de l’avance des frais d’expertise reposera sur La SCI RDC 8 qui sollicite la mesure d’instruction.

Il convient en outre de déclarer commune et opposable à la société AXA France IARD la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner La SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner La SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés à payer à La SCI RDC 8 la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des procédures n° RG 24/854 et 24/985 sous le seul n° RG 24/854 ;

CONDAMNONS la SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés à payer à La SCI RDC 8 une provision de 128 005,35 € au titre de la dette locative arrêtée au 15 juillet 2024 ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1 rue de Paris – 94000 Créteil à communiquer à La SCI RDC 8 les pièces suivantes :

— l’attestation d’assurance multirisque de la copropriété depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024

— le justificatif des déclarations de sinistre effectuées par la copropriété du 1 rue de Paris 94000 CRETEIL représentée par son syndic en exercice suite aux dégâts des eaux allégués par l’étude notariale SELARL ATTIAS en provenance des parties communes depuis 2019 jusqu’à ce jour; les rapports d’expertises, les notifications de garantie et travaux éventuels réalisés par la copropriété, et les éventuelles indemnités perçues depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 ;

— le justificatif des mesures entreprises par le syndicat des copropriétaires du 1 rue de Paris 94000 CRETEIL représenté par son syndic en exercice depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 pour mettre un terme aux infiltrations subies dans les lots 202, 204 et 205 ;

CONDAMNONS la SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés à communiquer à La SCI RDC 8 les pièces suivantes :

— l’attestation d’assurance multirisque de la copropriété depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 ;

— le justificatif des déclarations de sinistre effectuées depuis 2019 jusqu’à ce jour; les rapports d’expertises, les notifications de garantie et les éventuelles indemnités perçues depuis 2019 jusqu’au 1er juillet 2024 ;

REJETONS les demandes d’astreinte formées par La SCI RDC 8 ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[T] [I]

1, rue Lucien Piron

93110 ROSNY SOUS BOIS

Tél : 01.45.28.41.63

Port. : 06.09.80.00.08

Email : reverdyph@wanadoo.fr

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Paris, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne;

avec mission de :

• Se rendre sur les lieux, après avoir convoqué les parties

• Se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission et entendre tout sachant

• Examiner les désordres allégués dans l’assignation et les pièces versées aux débats , constater leur existence et en énoncer la cause et l’origine, et l’incidence sur l’exploitation des locaux

• Exposer ses observations sur la nature des travaux propres à y remédier et leur délai d’exécution

• Chiffrer à partir de devis fournis par les parties, éventuellement assisté d’un maître d’œuvre, le coût des travaux et préciser leur répartition,

• Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis

• Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner ;

• Etablir un pré-rapport des constatations effectuées et observations quant à celles-ci permettant aux parties de faire valoir leurs propres observations

• Autoriser à réaliser les travaux urgents nécessaires pour le compte de qui il appartiendra

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, 1 rue de Paris – 94000 Créteil, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

DONNONS délégation au juge chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous les incidents ;

DISONS qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance sur requête du juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXONS à 4 000 euros le montant de la somme à consigner à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Créteil par la partie demanderesse dans le mois qui suit l’avis de consignation, et disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnées et sauf prorogation de délai sollicitée en temps utile, la désignation sera caduque ;

DISONS que l’original du rapport devra être déposé au greffe du tribunal, dans les SIX MOIS de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées) ;

DECLARONS l’ordonnance commune à la société AXA France IARD ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés à payer à La SCI RDC 8 la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SELARL Attias-Assor & Chemla Notaires Associés aux entiers dépens.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 septembre 2024

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT