MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Juin 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/01812 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UXA2

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. DU FORT C/ S.A.S. ONEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

SECTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE REFERE

LE JUGE DES REFERES : Madame ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame PINTE, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS , dont le siège social est sis 41 avenue Montaigne – 75008 PARIS

représentée par M^e Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0608

DEFENDERESSE

S.A.S.U. ONEL, dont le siège social est sis 7 place de la Louvière – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par M^e Claire VARIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G2162 – non comparant à l’audience

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Débats tenus à l’audience du : 07 mai 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 juin 2024

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le 18 juin 2024

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 18 mars 2022, la SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS a donné à bail commercial à Madame [L] [T] épouse [F], agissant en qualité de présidente et seule associée de la société ONEL, en cours de formation, des locaux situés à SAINT MAUR DES FOSSES (94)7, place de la Louvière, lots n°7 et 7bis et deux places de parking au sous-sol, niveau -1, moyennant un droit d’entrée de 96 497,99 € et un loyer annuel de 34 877,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par un avenant, la société ONEL est venue aux droits de Madame [L] [T] épouse [F].

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023, à la société ONEL, pour une somme de 54 469,72 €, au titre de l’arriéré locatif au 5 juillet 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 1 décembre 2023, la SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS a fait assigner la société ONEL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,ordonner l’expulsion de la société ONEL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,condamner la société ONEL à payer à la SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS la somme provisionnelle de 67 123,74 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023 (4ème trimestre 2023);condamner la société ONEL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, soit la somme de 9 024,33 € HT par trimestre augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,condamner la société ONEL au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’extrait Kbis et de l’état des inscriptions.Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2024, lors de laquelle la société ONEL, représentée par son conseil, a sollicité un renvoi.

Il a été évoqué avec les conseils des parties l’opportunité pour les parties de bénéficier d’une information à la médiation.

Par une ordonnance rendue le 16 février 2024 il a été enjoint aux parties de rencontrer une médiatrice, en la personne de madame [S], et l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 7 mai 2024, avec la mise en place d’un calendrier de procédure prévoyant des conclusions en défense au plus tard pour le 9 avril 2024 et en réplique au plus tard le 30 avril 2024.

A l’audience du 7 mai 2024, il a été constaté que l’information à la médiation avait été faite à la partie demanderesse mais que la société ONEL ne s’était pas manifestée auprès de la médiatrice.

La SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS, par l’intermédiaire de son conseil, s’est opposée à la demande de renvoi formulée par le conseil de la société ONEL pour raison de santé et a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 95 737,14 € et a précisé que la société ONEL ne justifiait pas de la souscription d’un contrat d’assurance.

Le conseil de la société ONEL n’a pas comparu à l’audience et a sollicité via un message sur le réseau privé virtuel des avocats, le renvoi invoquant des problèmes de santé depuis le 3 avril 2024.

Il n’a pas été fait droit à la demande de renvoi de la société ONEL compte tenu de l’opposition de la SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS et du non respect de l’injonction donnée par le juge à la société ONEL de rencontrer une médiatrice et du non respect du calendrier fixé pour les conclusions de la société ONEL.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 juin 2024.

Le conseil de la SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS a été autorisé à justifier en cours de délibéré de l’information donnée au conseil de la société ONEL s’agissant de l’actualisation de la créance locative.

Le conseil de la société ONEL a justifié avoir transmis au conseil de la société ONEL le 30 avril 2024 le décompte actualisé de sa créance pour un montant de 95 737,14 € arrêté au 30 avril 2024.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 54 469,72 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 13 août 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société ONEL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société ONEL depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS, l’obligation de la société ONEL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 avril 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 95 737,14 € (2ème trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société ONEL, avec intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ONEL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ONEL ne permet d’écarter la demande de la SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 août 2023;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ONEL et de tout occupant de son chef des lieux situés à SAINT MAUR DES FOSSES (94)7, place de la Louvière, lots n°7 et 7bis et deux places de parking au sous-sol, niveau -1 avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société ONEL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société ONEL à la payer ;

CONDAMNONS par provision la société ONEL à payer à la SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS la somme de 95 737,14 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

CONDAMNONS la société ONEL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’extrait Kbis et de l’état des inscriptions ;

CONDAMNONS la société ONEL à payer à la SCI DU FORT 41 AVENUE MONTAIGNE 75008 PARIS la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 18 juin 2024.

LA GREFFIÈRE , LE JUGE DES RÉFÉRÉS,