COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2025

N° 2025/114

Rôle N° RG 21/02379 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6Y5

[X] [D]

[E] [Y]

C/

[N] [S]

[F] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Paul GUEDJ

M^e Alain CURTI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 03 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03426.

APPELANTS

Monsieur [X] [D]

Demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [Y]

Demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [N] [S]

Demeurant Chez Mme [S] – [Adresse 4]

représenté par M^e Alain CURTI, avocat au barreau de NICE

Maître [F] [K]

Demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2016, M. [N] [S] a acquis de M. [X] [D] et Mme [E] [Y] un appartement de trois pièces (lot n°122) et une cave (lot n°191) dans un immeuble dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’une somme de 309 000 euros, dont 10 000 euros de mobiliers. Le compromis de vente stipulait une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 150 000 euros au taux hors assurance de 1,5 % l’an et une durée de 20 ans, le reste étant payé sur fonds propres. Une somme de 15 000 euros a été versée par l’acquéreur entre les mains du notaire, en qualité de séquestre, à titre d’acompte.

L’acte de vente devait être réitéré sous la forme authentique au plus tard le 16 janvier 2017.

M. [N] [S] n’ayant pas obtenu le financement de cette acquisition, la réitération de la vente n’a pas eu lieu.

Par acte du 10 février 2017, M. [N] [S] a assigné en référé les vendeurs, M. [X] [D] et Mme [E] [Y], ainsi que le notaire, aux fins d’obtenir le remboursement de la somme de 15 000 euros. Le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Par acte du 5 juillet 2017, M. [N] [S] a assigné au fond les vendeurs, M. [X] [D] et Mme [E] [Y], ainsi que le notaire, aux fins d’obtenir le remboursement de la somme de 15 000 euros.

Par jugement en date du 3 février 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

dit que la condition suspensive de l’obtention du prêt n’est pas réalisée,

dit que la somme séquestrée entre les mains de M. [F] [K], devra être remise par lui à M. [N] [S] sur la justification du caractère définitif du présent jugement, et, au besoin, l’y condamne,

condamne in solidum M. [X] [D] et Mme [E] [Y] à payer à M. [N] [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté M. [F] [K] de sa demande sur ce fondement,

condamne in solidum M. [X] [D] et Mme [E] [Y] aux entiers dépens de l’instance, avec distraction.

Le tribunal a estimé que M. [N] [S] justifiait avoir déposé une demande de prêt dans les 15 jours du compromis, conformément aux engagements contractuels pris, n’étant pas obligé de justifier d’autres demandes de prêts dans ce délai. Il a considéré que le compromis n’exigeait pas que l’accord de crédit ou son refus intervienne avant le 30 novembre 2016, ni que la condition de financement devrait être réputée réalisée à défaut de notification de cet accord ou de ce refus avant cette date, retenant, au contraire, que le refus de prêt n’était enfermé dans aucun délai butoir. Le tribunal a jugé que la preuve de refus de complaisance par les banques n’était pas rapportée, tout comme ne l’était pas la connaissance par M. [N] [S] de son impossibilité d’obtenir un crédit immobilier au montant sollicité. En application des dispositions contractuelles, le tribunal a jugé que, faute de réalisation de la condition suspensive de financement, la somme séquestrée devait revenir à M. [N] [S].

Selon déclaration reçue au greffe le 16 février 2021, M. [X] [D] et Mme [E] [Y] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 22 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [X] [D] et Mme [E] [Y] sollicitent de la cour qu’elle :

réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

juge que la somme de 15 000 euros demeure acquise à leur profit, en application de l’article 1178 du code civil, nouvellement 1304-3 du code civil, et de l’inexécution contractuelle fautive de M. [N] [S] relative à la condition suspensive de financement devant être considérée comme réalisée en l’état de la mauvaise foi de son débiteur,

juge que la somme séquestrée entre les mains de M. [F] [K], notaire, devra leur être remise par ce dernier sur justification de la signification à partie de l’arrêt à intervenir,

déboute M. [N] [S] de ses demandes,

condamne M. [N] [S] à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Les appelants font valoir la mauvaise foi de M. [N] [S] et son irrespect des délais prévus au compromis de vente, de sorte qu’ils estiment qu’en application de l’ancien article 1178 du code civil, devenu 1304-3 du code civil, la condition suspensive de financement doit être réputée accomplie dès lors que M. [N] [S] en a délibérément empêché l’accomplissement.

S’agissant de la mauvaise foi de M. [N] [S], ils indiquent que ce dernier devait justifier auprès d’eux au plus tard début novembre de sa demande de prêt, et au plus tard le 30 novembre 2016 du refus de prêt, ce qu’il n’a pas fait puisque ce n’est que par le seul mail du 11 janvier 2017 que son notaire a informé le leur de ce refus, à la suite d’un mail de l’intimé par lequel celui-ci adressait un document 'rectifié’ de la banque concernant le refus de prêt. Ils en déduisent que M. [N] [S] a obtenu des banques un refus de financement de complaisance. Ils soutiennent que le refus du Crédit Foncier du 21 décembre 2016 est tardif, ne comprend pas la date de dépôt de la demande de financement, et ne mentionne ni les termes ni les conditions de celle-ci. Ils font valoir que le courrier de la SMC du 11 janvier 2017 est tardif, contradictoire, et comporte un refus de financement établi a posteriori, pour les besoins de la cause. Ils soutiennent que le courrier de cette même banque du 10 mai 2017 démontre que M. [N] [S] n’a pas déposé de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, et signe le caractère de pure complaisance de la précédente attestation. Ils ajoutent que M. [N] [S] savait, en tout état de cause, dès la signature du compromis, qu’il n’obtiendrait aucun crédit bancaire dans la mesure où il était alors le liquidateur amiable d’une entreprise de restauration, et le représentant légal d’une deuxième société soumise à un plan de redressement depuis le 21 mars 2013.

M. [X] [D] et Mme [E] [Y] entendent ainsi qu’il soit fait application de l’article 1304-3 du code civil et que la condition de financement soit réputée accomplie dès lors que M. [N] [S] en a délibérément empêché l’accomplissement, n’ayant été avisés du refus de prêt que deux mois après la date fixée dans le compromis, et, l’emprunteur sachant dès le 17 octobre 2016 qu’il n’obtiendrait pas de financement compte tenu de la déconfiture de ses deux sociétés commerciales, et alors qu’il empruntait seul.

Par dernières conclusions transmises le 23 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [N] [S] sollicite de la cour qu’elle :

confirme en toutes ses dispositions la décision déférée,

condamne solidairement M. [X] [D], Mme [E] [Y], et M. [F] [K] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [N] [S] entend que l’acompte versé dans le cadre du compromis litigieux lui soit restitué dès lors que la condition suspensive de financement n’a pas été réalisée.

Il fait valoir, d’une part, que sa non transmission de sa demande de prêt dans les quinze jours du compromis n’était contractuellement sanctionnée que par la nullité de la convention, sans indemnité pour l’une ou l’autre des parties, à la demande du vendeur seul, de sorte que cette omission ne peut valoir réalisation forcée de la condition suspensive.

Il ajoute, d’autre part, que le compromis ne prévoyait la réalisation de la condition suspensive de financement qu’en cas de réception de l’offre de prêt au plus tard le 30 novembre 2016, mais qu’aucune sanction de cet ordre n’était prévue en cas de refus de prêt ou en l’absence de notification d’un tel refus.

Par ailleurs, l’intimé conteste tout refus de financement de complaisance, estimant justifier du dépôt de demandes de prêt les 19 et 20 octobre 2016. De même, il dénie toute mauvaise foi de sa part et tout engagement pris tout en sachant que sa demande de financement serait nécessairement rejetée, alors qu’aucune impossibilité d’obtenir un prêt n’est établie.

Par dernières conclusions transmises le 5 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [F] [K], notaire, sollicite de la cour qu’elle :

lui donne acte de ce qu’il détient en tant que séquestre la somme de 14 956 euros,

statue ce que de droit sur le sort des fonds,

lui donne acte de ce qu’il remettra la somme, majorée des intérêts de la Caisse des dépôts et consignation, à qui il appartiendra sur signification de l’arrêt à venir,

dise que la remise des fonds emportera décharge de sa mission de séquestre,

déboute les parties de toutes demandes de condamnation dirigée contre lui, incluant les dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

condamne tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction.

Le notaire, appelé à la procédure en qualité de séquestre des fonds litigieux, s’appuie sur les articles 1956 et 1960 du code civil pour soutenir qu’il ne lui appartient pas, en l’absence de consentement des parties, de disposer des fonds en faveur de l’une ou de l’autre. Il entend ainsi ne pas prendre partie dans le litige opposant vendeurs et acquéreur.

En revanche, il estime que sa responsabilité ne peut aucunement être engagée et qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1304 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ici applicable, prévoit que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Par application de l’article 1304-3 du code civil, dans sa rédaction postérieure au 1er octobre 2016, applicable à la présente espèce, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’occurrence, le 17 octobre 2016, dans le cadre d’un compromis sous seing privé, M. [X] [D] et Mme [E] [Y] se sont engagés à vendre à M. [N] [S] un bien immobilier [Adresse 5] à [Localité 6], notamment sous la condition suspensive d’obtention par ce dernier d’un prêt auprès de tous organismes bancaires, d’un montant de 150 000 euros au taux hors assurance de 1,5 % l’an et une durée de 20 ans. Ces caractéristiques sont expressément spécifiées en pages 7 et suivantes de l’acte.

La condition suspensive de financement était ensuite ainsi stipulée : 'l’acquéreur s’oblige à déposer, dans les quinze jours à compter de la signature du compromis, le dossier complet de sa demande de prêt, et à en justifier au vendeur. A défaut de cette justification dans le délai ci-dessus, il est expressément convenu entre les parties que les présentes conventions pourront être considérées comme nulles et non avenues sans indemnité de part ni d’autre, mais à la demande du vendeur seul. Cette condition suspensive est considérée comme réalisée, par la réception de l’offre de prêt notifiée par la banque à l’acquéreur, au plus tard le 30 novembre 2016.' Il était également ajouté que : 'les conditions suspensives étant stipulées dans le seul intérêt de l’acquéreur, celui-ci pourrait toujours y renoncer. Il devrait faire connaître sa décision en ce sens au vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception.'

La réitération de la vente sous la forme authentique devait intervenir dans les quinze jours de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives stipulées, et, au plus tard le 16 janvier 2017.

Par ailleurs, il était également prévu le dépôt entre les mains de M. [F] [K], notaire institué séquestre, la somme de 15 000 euros valant acompte sur le paiement du prix, somme effectivement consignée. Ainsi, aux termes du compromis, il était stipulé que : 'l’acquéreur s’oblige à verser dans les quinze jours par virement bancaire la somme de 15 000 euros, à défaut de quoi, le compromis serait considéré comme nul et non avenu, cette somme s’imputant à due concurrence sur le prix de vente, une fois les conditions suspensives réalisées'.

Il était envisagé, en cas de non réalisation des conditions suspensives ou de l’une d’elles, que 'cette somme serait restituée à l’acquéreur, le détenteur de ladite somme serait de plein droit habilité à effectuer cette restitution sans avoir à solliciter l’autorisation de quiconque (le refus du prêt sollicité serait justifié par une lettre émanant de l’établissement financier) et nonobstant toute opposition, dès lors qu’il aurait connaissance de la non réalisation des conditions suspensives ou de l’une d’elles.'

En revanche, en cas de réalisation des conditions suspensives, 'si l’acquéreur ne peut ou ne veut pas régulariser l’acte de vente et en payer le prix et les frais, le vendeur aura le choix, soit de l’y contraindre par tous moyens et voies de droit, soit, après mise en demeure par acte extra-judiciaire, non suivie d’effet, de considérer la vente comme nulle et non avenue sans être tenu pour cela d’effectuer une demande en justice ; dans ce cas, l’acompte versé resterait acquis définitivement à titre de dommages et intérêts.'

A la lecture de ces dispositions, il appert que M. [N] [S] devait justifier du dépôt d’une demande de prêt au plus tard dans les 15 jours du compromis, soit le 3 novembre 2016 au plus tard, que la condition suspensive de financement était retenue comme réalisée si le prêt était obtenu avant le 30 novembre 2016, que la réitération de la vente en la forme authentique devait intervenir au plus tard le 16 janvier 2017, une somme de 15 000 euros étant versée à titre de réservation du bien et consignée entre les mains de M. [F] [K], notaire. Enfin, il était prévu que si M. [N] [S] ne pouvait ou ne voulait pas régulariser la vente, l’acompte resterait acquis à M. [X] [D] et Mme [E] [Y], définitivement, à titre de dommages et intérêts.

Seules deux sanctions étaient spécifiées dans le compromis, au titre de cette condition suspensive :

— d’une part, si M. [N] [S] ne justifiait pas du dépôt d’une demande de prêt avant le 3 novembre 2016, M. [X] [D] et Mme [E] [Y], et eux-seuls, pouvaient demander que la convention soit reconnue comme étant nulle,

— d’autre part, la condition de financement était considérée comme réalisée en cas de réception de l’offre de prêt au plus tard le 30 novembre 2016.

Ainsi, aucune sanction n’était spécifiée en cas de refus, même tardif, de prêt pour l’acquéreur, étant observé que l’hypothèse du refus de prêt n’était envisagée qu’au titre de sa transmission par une simple lettre émanant de l’établissement financier. Aucun autre formalisme (lettre recommandée ou autre) ni aucun délai n’était stipulé dans l’acte pour que M. [N] [S] justifie du refus de la banque, sous peine d’une condition suspensive réputée réalisée à son détriment.

En l’espèce, M. [N] [S] a transmis deux refus de financement, l’un émanant du Crédit Foncier daté du 21 décembre 2016, l’autre émanant de la SMC le 11 janvier 2017, étant observé que cette banque précise à ce titre avoir réceptionné la demande de financement le 20 octobre 2016, soit dans le délai contractuellement envisagé à ce titre. Par mail du 11 janvier 2017, le notaire de M. [N] [S] a informé le notaire des vendeurs de l’absence d’obtention du financement.

Certes le refus du Crédit Foncier, postérieur à la date prévue pour l’obtention du prêt, ne permet pas de savoir si la demande a été présentée par M. [N] [S] avant le 3 novembre 2016, ni si elle était conforme aux conditions du compromis.

En revanche, le refus de la SMC, daté du 11 janvier 2017, s’il est obtenu postérieurement au délai convenu pour l’obtention du prêt, fait référence à une demande déposée le 20 octobre 2016, donc dans les délais choisis. Néanmoins, il est précisé que le prêt a été sollicité à hauteur de 150 000 euros sur 240 mois à un taux de 1,9 % sans autre précision, alors que le compromis fixait à 1,5 % maximum hors assurance le taux d’emprunt. Il n’est donc pas acquis que cette demande de prêt a été conforme aux conditions du contrat, étant observé que l’attestation de la SMC du 10 mai 2017 n’infirme ni ne confirme ce point, faisant état d’une demande de prêt pour un montant différent.

En tout état de cause, M. [X] [D] et Mme [E] [Y] n’ont entendu tirer aucune conséquence du dépôt tardif de demandes de prêt par M. [N] [S], que ce dernier admet au demeurant, puisqu’aucune demande d’annulation de la vente n’a été sollicitée par eux à l’issue du délai du 3 novembre 2016.

S’agissant des refus de financement, le compromis ne prévoyait aucune date butoir quant à leur transmission aux vendeurs, de sorte qu’il ne peut être retenu aucune défaillance de M. [N] [S] de nature à considérer la condition suspensive non réalisée de son fait.

De même, il ne peut être argué de mentions imprécises s’agissant du Crédit Foncier, ou distinctes entre les deux attestations de la SMC, pour estimer démontré un refus de financement de pure complaisance de la part des banques.

En outre, le fait que M. [N] [S] ait été le liquidateur amiable d’une entreprise, donc in bonis, et qu’il ait été alors le représentant d’une société bénéficiant d’un plan de redressement, ne peut aucunement laisser présager d’une connaissance de sa part d’une impossibilité d’obtenir un financement quelconque, impossibilité non acquise alors même que la SMC attestait en mai 2017 que le compte de l’intimé fonctionnait de façon satisfaisante.

Ainsi, les appelants ne démontrent pas que M. [N] [S] a mis délibérément en échec toute possibilité de réalisation de la condition suspensive.

En définitive, la condition suspensive de financement n’a pas été réalisée sans que sa défaillance ne soit imputable à M. [N] [S]. Dès lors, en application des dispositions contractuelles, l’acompte de 15 000 euros doit être restitué à ce dernier. La décision entreprise doit donc être intégralement confirmée, y compris en ce qu’elle porte autorisation pour M. [F] [K] de remettre la somme consignée à M. [N] [S] sur justification du caractère définitif de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [X] [D] et Mme [E] [Y] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle il sont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à leur charge au bénéfice de M. [N] [S], ainsi qu’une autre de 1 500 euros au profit de M. [F] [K], notaire, dont l’assignation en appel n’était en rien nécessaire à la procédure, ce sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. [X] [D] et Mme [E] [Y] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [X] [D] et Mme [E] [Y] à payer à M. [N] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [X] [D] et Mme [E] [Y] à payer à M. [F] [K], notaire, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [X] [D] et Mme [E] [Y] de leur demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente