MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00527 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V42L

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. AHM IMMO C/ CN [P] NOTAIRES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AHM IMMO, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° SIREN 538 134 727, dont le siège social est sis 38 rue des Peupliers – VOISINS-LE-BRETONNEUX

représentée par M^e Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

DEFENDERESSE

CN [P] NOTAIRES, SELAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 924 761 539, dont le siège social est sis 75 boulevard Haussmann – 75008 PARIS

représentée par M^e Valérie LÉGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

*******

Débats tenus à l’audience du : 08 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Août 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2012, la SCI AHM IMMO, représenté par Monsieur [X] [E], a donné à bail à Madame [G] [E], notaire, un local professionnel sis 7 rue de Montebello 94400 VITRY SUR SEINE [lots n°119 et 120], pour un loyer annuel en principal de 29.160 euros, payable mensuellement et par avance.

Par acte du 9 février 2024, Madame [G] [E] a cédé son office notarial à la société [P] NOTAIRES, en ce compris le droit au bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la SCI AHM IMMO a fait signifier à la société [P] NOTAIRES un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 16.162,03 euros, selon décompte arrêté au 5 janvier 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2025, la société [P] NOTAIRES a sollicité la résiliation anticipée du bail professionnel et a indiqué son départ des lieux au 28 février 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 février 2025, la SCI AHM IMMO a proposé de fixer un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie et la remise des clefs au 28 février 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, la SCI AHM IMMO a fait assigner la société [P] NOTAIRES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater que le bail professionnel est résilié depuis le 28 février 2025,

— ordonner l’expulsion de la société [P] NOTAIRES ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est des locaux qu’elle occupe sis 7 rue de Montebello 94400 Vitry sur Seine,

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision la société [P] NOTAIRES à lui payer la somme de 20.520,61 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires arrêtés au 28 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse avec intérêts au taux légal majoré de 4 points,

— débouter la société [P] NOTAIRES de toute demande de délai,

— condamner la société [P] NOTAIRES à lui payer une indemnité d’occupation journalière égale au double du montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou l’expulsion,

— condamner la société [P] NOTAIRES à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, le coût de la saisie conservatoire du 5 mars 2025 et celui de l’assignation, outre les frais passés et nécessaire à l’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juillet 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et développées à l’audience, la SCI AHM IMMO maintient ses demandes conformément à son acte introductif d’instance et sollicite de débouter la société [P] NOTAIRES de ses demandes.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la société [P] NOTAIRES sollicite du juge des référés de :

— dire et juger n’y avoir lieu à référé,

— débouter la SCI AHM IMMO de ses demandes,

— condamner la SCI AHM IMMO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à la résiliation du bail et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur à bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie ne peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, que si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, le déchargeant du paiement de tout loyer, que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local.

En l’espèce, la société [P] NOTAIRES a pris à bail les lieux loués pour y exercer son activité de notaire.

Selon déclaration signée des parties et produite aux débats, Maître [G] [E], associée de la SCI AHM IMMO, a remis à Maître [I] [P], présidente de la société [P] NOTAIRES, une clef du local professionnel le 10 octobre 2024 et a gardé une seconde clef du local.

Maître [P] s’est rendue dans les locaux et les a visités pour la première fois le 11 octobre 2024. Dès cette date, elle a constaté de nombreuses défaillances du fonctionnement des prises électriques et a relevé que le tableau électrique était vétuste et dangereux.

Par procès-verbal dressé par commissaire de justice le 20 novembre 2024, il a été constaté de nombreuses dégradations du bien loué (i.e. notamment volets de l’accueil bloqués en position fermée, tableau électrique à l’apparence vétuste ainsi que le compteur).

Par courrier du 14 février 2025, Maître [P] a notifié au bailleur un départ de feu dans le tableau électrique des locaux loués.

Il en résulte que la société [P] NOTAIRES n’a donc pu exploiter les lieux, lesquels ne garantissaient pas la sécurité des occupants et l’accueil des clients.

Si la SCI AHM IMMO soutient que l’obligation de réparation et les travaux sont à la charge du locataire, force est de constater que l’article 18 de la convention de cession d’office notariale du 9 février 2024 stipule que « le cédant entretiendra les locaux en bon état de réparation et d’entretien jusqu’à la prise de fonction du cessionnaire et l’informera de tout évènement important les concernant dès sa survenance ».

Ainsi, ces éléments sont suffisants pour caractériser l’existence d’une contestation sérieuse aux demandes de la SCI AHM IMMO, la question de l’exception d’inexécution au paiement des loyers en raison de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance excédant les pouvoirs du juge des référés.

Ainsi, la demande de constat de la résiliation du bail professionnel depuis le 28 février 2025, d’expulsion et les demandes subséquentes formulées par la SCI AHM IMMO ne présentent pas un caractère évident en droit et en fait.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI AHM IMMO.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI AHM IMMO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SCI AHM IMMO ne permet d’écarter la demande de la société [P] NOTAIRES formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI AHM IMMO,

CONDAMNONS la SCI AHM IMMO aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SCI AHM IMMO à payer à la société [P] NOTAIRES la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 août 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES