TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G5P

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [M] [C] veuve [P],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : # B1102 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202413989 du 06/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02608 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4G5P

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 décembre 2002 à effet le 1er décembre précédent, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Madame [M] [C] veuve [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 379,97 euros outre 115 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2420,81 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, la RIVP a fait assigner Madame [M] [C] veuve [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [M] [C] veuve [P] à lui payer les loyers et charges impayés au 2 février 2024, soit la somme de 2388,84 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [M] [C] veuve [P] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 novembre 2023, et ce pendant plus de six semaines.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est fait état que Madame [M] [C] veuve [P] perçoit 1441 euros de ressources par mois, dont 998 euros de pension de retraite, et a des charges de 964 euros, essentiellement en lien avec son logement. Elle bénéficie du soutien financier de son fils pour le paiement des charges courantes et le dépôt d’une demande d’aide auprès du FSL est envisagé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A cette audience, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 864,52 euros. Elle a indiqué que le paiement des loyers courants était repris. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement selon les modlaités proposées en défense.

Madame [M] [C] veuve [P] a été représentée à l’audience et a reconnu le montant de la dette locative. Elle a confirmé les termes du diagnostic social et fianncier et informé que le FSL lui avait accordé une subvention par décision du 10 juillet 2024. Elle a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et d’effectuer des remboursements échelonnés de sa dette de 10 euros par mois dans l’attente du versement des fonds par le FSL.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du AUDX, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 20 décembre 2002 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 novembre 2023, pour la somme en principal de 2420,81 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [M] [C] veuve [P] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La RIVP produit un décompte démontrant que Madame [M] [C] veuve [P] reste lui devoir la somme de 864,52 euros à la date du 25 septembre 2024. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [M] [C] veuve [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 864,52 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [C] veuve [P] a repris le paiement des loyers courants et a effectué des versements supplémentaires, en particulier en août 2024, qui ont eu pour effet de faire baisser notablement le montant de sa dette locative. Une décision du FSL du 10 juillet 2024 lui a en outre accordé une subvention pour l’aider à apurer sa dette. Le bailleur a dans ces conditions donné son accord pour que la locataire effectue des versements de 10 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Compte tenu de l’accord intervenu à l’audience, Madame [M] [C] veuve [P] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [M] [C] veuve [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [C] veuve [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2002 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) et Madame [M] [C] veuve [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [C] veuve [P] à verser à la RIVP la somme de 864,52 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [M] [C] veuve [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [C] veuve [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [M] [C] veuve [P] soit condamnée à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 26 septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la RIVP ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [M] [C] veuve [P] à verser à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [C] veuve [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection