MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/07537 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UWZT

AFFAIRE : [Localité 18] DES COPROPRIÉTAIRES LE PETIT [Localité 12] SIS [Adresse 7] [Localité 15] [Adresse 20] C/ [G] [R], [B] [P], [I] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

5ème Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats

PRESIDENT : Madame Paméla TABARDEL, Vice-présidente

ASSESSEURS : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

Madame Alexa ZIMMER, Juge

GREFFIER : Moniseur Mathieu LE LAIN, Greffier

Débats tenus à l’audience publique du 07 Janvier 2025 devant RAPPORTEUR qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Lors du prononcé

PRESIDENT : Madame Paméla TABARDEL, Vice-présidente

ASSESSEURS : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

Madame Alexa ZIMMER, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE PETIT [Localité 12] SIS [Adresse 8]

Représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 19],SA

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 19] sous le numéro 672 045 143

dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par Maître Eric AUDINEAU,de L’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : D0502

DEFENDEURS

Madame [G] [R]

Né le 03 Juin 1968 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 4]

ET

Monsieur [B] [P]

Né le 05 Août 1968 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : D0212

Monsieur [I] [N]

Né le 3 Août 1942 à [Localité 21]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C0526

*****

Clôture prononcée le : 04 Juillet 2024

Débats tenus à l’audience du : 07 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 07 Mars 2025.

*****

FAITS ET PRETENTIONS :

Mme [G] [R] et M. [B] [P] sont propriétaires des lots n°131, n°37 et n°147, qui correspondent à un appartement situé au 5ème étage du bâtiment C, une cave et un parking, au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 14].

M. [I] [N] est propriétaires des lots n°132 et n°46, qui correspondent à un appartement situé au 5ème étage du bâtiment D, une cave et un parking, au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 14].

Se plaignant de l’anexion de parties communes et de la réalisation de travaux impactant ces parties communes par ces copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à JOINVILLE-LE-PONT (94340), a, par exploit de commissaire de justice du 31 décembre 2020,a assigné devant le juge des référés de ce tribunal Mme [G] [R], Monsieur [B] [P] et M. [I] [N] aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 28 octobre 2021, M. [E] [Y] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 11 mai 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à JOINVILLE-LE-PONT (94340), représenté par son syndic le cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, a assigné devant ce tribunal Mme [G] [R], Monsieur [B] [P] et M. [I] [N] aux fins de restitution des combles et de réparation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à JOINVILLE-LE-PONT (94340), demande au tribunal, sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, des articles 3 et 8 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-1 du code civil, de:

— condamner in solidum Madame [G] [R] et Monsieur [B] [P] à remettre en état et à restituer les combles de 8 m² annexés, à supprimer l’extension de la terrasse et à la restituer, ainsi qu’à procéder à la dépose du châssis de toit, travaux qui devront être agréés et validés par l’architecte de l’immeuble, ou par tout homme de l’art au choix du Syndicat des copropriétaires, justificatifs de l’exécution à l’appui, et ce sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [I] [N] à remettre en état et à restituer les combles de 7 m² annexés, travaux qui devront être agréés et validés par l’architecte de l’immeuble, ou par tout homme de l’art au choix du Syndicat des copropriétaires, justificatifs de l’exécution à l’appui, et ce sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner in solidum Madame [G] [R], Monsieur [B] [P] et Monsieur [I] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 6.055,80 euros TTC au titre du préjudice matériel subi par le Syndicat des Copropriétaires correspondant aux frais d’investigations, frais d’études, frais de syndic,

— condamner in solidum Madame [G] [R], Monsieur [B] [P] et Monsieur [I] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 2] à [Localité 10], la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner in solidum Madame [G] [R], Monsieur [B] [P] et Monsieur [I] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 3] [Localité 10], une indemnité de 12.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise, et pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 juillet 2024, M. [B] [P] et Mme [G] [R] demandent au tribunal de:

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

— dire et juger que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sont abusives, – - donner acte aux concluants de l’acquisition de la prescription trentenaire concernant les annexions de combles,

— condamner le syndicat des copropriétaires demandeur à verser à Monsieur [P] et Madame [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires demandeur aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 23 mai 2024, M. [I] [N] demande au tribunal de:

— rejeter la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17],

— dispenser Monsieur [I] [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] à payer à Monsieur [N] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de la procédure civile,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] à conserver les entiers dépens à sa charge.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il sera renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 11 juillet 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025 mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de restitution des combles et de remise en état à l’encontre de M. [P] et de Mme [R]:

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

En l’espèce, le règlement de copropriété, stipule, en son article 4, que: « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».

Il est précisé que: « ces parties communes resteront affectées à leur usage commun et appartiendront aux différents propriétaires des lots ci-après formés dans la proportion des dix millièmes indiquée dans la composition desdits lots ».

Sur l’annexion des combles:

M. [P] et Mme [R] ont acquis le 1er décembre 2006 le lot n°131, décrit comme suit par le règlement de copropriété: « aux combles, porte face, un appartement comprenant: entrée, cuisine, salle de séjour, deux chambres, water-closets et salle de bains et une terrasse. »

Il résulte du rapport d’expertise et il n’est par ailleurs pas contesté que l’appartement de M. [P] et Mme [R] comporte un local de 8m2 qui a été annexé sans autorisation sur les parties communes de la copropriété.

Les défendeurs soutiennent avoir acquis la propriété de ce local par l’effet de la prescription acquisitive.

Il sera rappelé, à titre liminaire, que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la prescription acquisitive constitue un moyen de défense au fond qui relève dès lors de la compétence du tribunal.

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Elle suppose la démonstration, par celui qui s’en prévaut :

— de l’existence de la possession qui suppose d’une part, la maîtrise matérielle de la chose, et d’autre part, la volonté de posséder à titre de propriétaire, excluant les actes de simple tolérance,

— des qualités de la possession, qui doit être, conformément à l’article 2261 du code civil, continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque,

— de la durée de la possession qui, aux termes de l’article 2272 du code civil est de trente ans en matière immobilière.

En l’espèce, si M. [P] et Mme [R] ont la maîtrise matérielle de ce local, en ce qu’ils y ont amménagé un bureau, et la volonté de se comporter et seuls et uniques propriétaires, ils n’apportent pas la preuve d’une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque durant trente ans.

En effet, le rapport d’expertise indique que: « ils ont acheté leur logement en 2006, aujourd’hui en l’état. Toutefois, ce point ne peut être confirmé (ou infirmé) en l’absence de pièces du dossier ».

Les demandeurs ne communiquent aucune pièce de nature à démontrer que le local litigieux était déjà annexé au moment de l’acquisition de leur appartement le 1er décembre 2006.

Par conséquent, la possession de ce local M. [P] et Mme [R] durant trente ans n’est pas établie, de sorte qu’ils n’en ont pas acquis la propriété par l’effet de la prescription acquisitive.

Partant, ledit local doit être considéré comme étant une partie commune appartenant aux différents propriétaires des lots dans la proportion des dix millièmes indiquée dans le règlement de copropriété.

Sur l’extension de la terrasse et la pose d’un chassis de toit:

Il résulte du rapport d’expertise et il n’est par ailleurs pas contesté que M. [P] et Mme [R] ont:

— procédé, entre 2011 et 2014, sans solliciter l’autorisation de l’assemblée général des copropriétaires, à une extension de leur terrasse sur une surface de 6m2 empiétant sur les parties communes,

— fait poser, entre 2008 et 2011, sans solliciter l’autorisation de l’assemblée général des copropriétaires, un châssis de toit, permettant d’éclairer et de ventiler le local de 8m2 annexé sur les parties communes.

En premier lieu, la circonstance selon laquelle l’ensemble de ces travaux ont été réalisés dans les règles de l’art et sans occasionner de désordre est indifférente sur le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires.

En second lieu, force est de constater que la résolution n°15.1, votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2021 et concernant la désignation d’un géomètre ayant pour mission de mettre en conformité les documents contractuels de l’immeuble avec son actuelle physionomie n’a pas été mise à exécution.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer qu’en procédant sans autorisation à l’extension de leur terrasse empiétant sur les parties commues et à la pose d’un châssis de toit sur un local annexé aux parties communes, M. [P] et Mme [R] ont enfreint le règlement de copropriété.

Par conséquent, M. [P] et Mme [R] seront condamnés à:

— restituer et remettre en état le local de 8m2 annexé sur les parties communes,

— supprimer l’extension de leur terrasse empiétant sur les parties communes sur une surface de 6m2,

— procéder à la dépose du châssis de toit installé sur le local de 8m2 annexé sur les parties communes.

Sur la demande d’astreinte:

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’opposition des défendeurs à la demande de restitution et de remise en état formulée par le syndicat des copropriétaires avant l’introduction de la présente instance ne suffit à justifier le prononcé d’une astreinte à leur encontre.

La demande du syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de restitution des combles et de remise en état à l’econtre de M. [N]:

Sur la prescription acquisitive:

Il sera rappelé, à titre liminaire, que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la prescription acquisitive constitue un moyen de défense au fond qui relève dès lors de la compétence du tribunal.

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Elle suppose la démonstration, par celui qui s’en prévaut :

— de l’existence de la possession qui suppose d’une part, la maîtrise matérielle de la chose, et d’autre part, la volonté de posséder à titre de propriétaire, excluant les actes de simple tolérance,

— des qualités de la possession, qui doit être, conformément à l’article 2261 du code civil, continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque,

— de la durée de la possession qui, aux termes de l’article 2272 du code civil est de trente ans en matière immobilière.

En l’espèce, M. [N] a acquis, par vente en l’état futur d’achèvement en date du 12 juillet 1971, le lot n°132, décrit comme suit par le règlement de copropriété: « aux combles, porte face, un appartement comprenant: entrée, cuisine, salle de séjour, deux chambres, water-closets et salle de bains et une terrasse. »

Il résulte du rapport d’expertise que l’appartement de M. [N] comporte un local de 7m2, à usage de débarras, qui a été annexé sans autorisation sur les parties communes de la copropriété.

Au vu des pièces produites à la procédure, M. [N] a la maîtrise matérielle de ce local, en ce qu’il l’utilise comme un débarras, et la volonté de se comporter comme seul et unique propriétaire.

En revanche, l’acte de vente et les plans annexés ne font pas mention de l’existence de ce local.

S’il est fait état de réaménagements dans sa cuisine, réalisés entre la signature de la vente en l’état futur d’achèvement le 12 juillet 1971 et la prise de possession le 26 mai 1972, ces éléments ne suffisent pas à démontrer que ces modifications ont également consisté en la création d’un débarras de 7m2 dans les combles de la copropriété.

A cet égard, les plans fournis ne permettent pas de dater avec précision la création du local litigieux.

Par conséquent, la possession de ce local par M. [N] durant trente ans n’est pas établie, de sorte qu’il n’en a pas acquis la propriété par l’effet de la prescription acquisitive.

Sur le bien-fondé de l’action du syndicat des copropriétaires:

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

En l’espèce, le règlement de copropriété, stipule, en son article 4, que: « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».

Il est précisé que: « ces parties communes resteront affectées à leur usage commun et appartiendront aux différents propriétaires des lots ci-après formés dans la proportion des dix millièmes indiquée dans la composition desdits lots ».

M. [N] soutient que le local litigieux doit être qualifié de partie privative, et non une partie commune, en ce qu’il constitue une compensation de la perte de superficie de son logement entre 1969 et 2022.

Toutefois, il ressort du rapport d’expertise que le local litigieux résulte d’une extension sur les « combles techniques », qui constituent des parties communes de la copropriété.

Il n’est pas démontré par les pièces produites à la procédure que ce local ait été intégré au lot n°132 en compensation d’une perte de superficie du logement, de sorte qu’il n’existe aucune contradiction dans les titres de propriété et qu’il ne peut, par conséquent, être qualifié de partie privative.

Partant, ledit local doit être considéré comme étant une partie commune appartenant aux différents propriétaires des lots dans la proportion des dix millièmes indiquée dans le règlement de copropriété.

M. [N] sera donc condamné à restituer et à remettre en état le local de 7m2 annexé sur les parties communes de la copropriété.

Sur la demande d’astreinte:

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’opposition du défendeur à la demande de restitution et de remise en état formulée par le syndicat des copropriétaires avant l’introduction de la présente instance ne suffit à justifier le prononcé d’une astreinte à leur encontre.

La demande du syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes en dommages-intérêts:

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande au titre du préjudice matériel:

En l’espèce, l’expert retient, au titre du préjudice matériel du syndicat des copropriétaires, la somme de 2.349,20 euros correspondant aux honoraires de M. [T], géomètre ainsi qu’aux frais d’huissier de justice.

Il convient d’ajouter à cette somme les honoraires du cabinet HOMELAND, ancien syndic de copropriété intervenu au titre de la procédure d’expertise, qui s’élèvent, au vu des factures communiquées, à la somme de 3.208,60 euros.

M. [P], Mme [R] et M. [N] seront donc condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.557,80 euros au titre de son préjudice matériel.

Le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires sera rejeté.

Sur la demande au titre de la résistance abusive:

En l’espèce, l’opposition de M. [P], Mme [R] et M. [N] aux demandes de restitution et de remise en état formulée par le syndicat des copropriétaires avant l’introduction de la présente instance ne suffit pas à caractériser une faute.

La demande du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la résistance abusive sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes :

L’équité commande d’indemniser le syndicat des copropriétaires de ses frais irrépétibles et de condamner in solidum M. [P], Mme [R] et M. [N] à lui verser la somme de 6.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, M. [P], Mme [R] et M. [N] seront condamnés aux dépens.

La demande de dispense de toute participation à la dépense commune de la procédure, formulée par M. [N], sera en conséquence rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [B] [P] et Mme [G] [R] à:

— restituer et remettre en état le local de 8m2 annexé sur les parties communes,

— supprimer l’extension de leur terrasse empiétant sur les parties communes sur une surface de 6m2,

— procéder à la dépose du châssis de toit installé sur le local de 8m2 annexé sur les parties communes;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 14] de sa demande d’astreinte;

CONDAMNE M. [I] [N] à restituer et à remettre en état le local de 7m2 annexé sur les parties communes;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 14] de sa demande d’astreinte;

CONDAMNE in solidum M. [B] [P], Mme [G] [R] et M. [I] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 14] la somme de 5.557,80 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 14] du surplus de sa demande au titre de son préjudice matériel;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 14] de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive;

CONDAMNE in solidum M. [B] [P], Mme [G] [R] et M. [I] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] sis [Adresse 9] et [Adresse 1] à [Localité 14] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [B] [P], Mme [G] [R] et M. [I] [N] aux dépens;

DÉBOUTE M. [I] [N] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune de la procédure;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à [Localité 13], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT MARS

LE GREFFIER LE PRESIDENT