MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/01630 – N° Portalis DB3T-W-B7G-T3OS

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [O] [Z] veuve [F], [I] [F] divorcée [N], [H] [F] C/ [M] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : lors des débats, Madame Valérie PINTE, Greffier

: lors du prononcé, Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [O] [Z] veuve [F] née le 14 Juillet 1935 à PLEOZAL (CÔTES DU NORD), nationalité française, demeurant 8 Rue de Damply – 78440 BRUEIL EN VEXIN – ès qualité d’usufruitière

Madame [I] [F] divorcée [N] née le 29 Mars 1962 à SAINT MANDE (VAL-DE-MARNE), nationalité française, demeurant 4 allée des Cottages – 78250 MEULAN – ès qualité de nu-propriétaire

Monsieur [H] [F] né le 01 Mai 1964 à SAINT MANDE (VAL-DE-MARNE), nationalité française, demeurant 8 Boulevard Gambetta – 78300 POISSY – ès qualité de nu-propriétaire

tous représentés par Maître Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C1175

DEFENDERESSE

Madame [M] [E] née le 12 Février 1968 à SAYADA (TUNISIE), nationalité tunisienne, exerçant l’activite de boucherie individuel

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 484 384 144

demeurant 8 rue du Docteur RAMAN – 94000 CRETEIL

représentée par Maître Ali ZARROUK, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0060

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Débats tenus à l’audience du : 20 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 janvier 2001, Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] ont donné à bail commercial à Monsieur [Y] [E], aux droits duquel vient Madame [M] [E], des locaux situés Centre commercial La Habette 94000 Créteil, moyennant un loyer annuel de 80 000 Francs, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 26 août 2022 à Madame [M] [E] pour une somme de 19 029,68 € au titre de l’arriéré locatif au 25 août 2022.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] ont fait assigner Madame [M] [E] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 septembre 2022,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs,

— autoriser Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de Madame [M] [E],

— condamner par provision Madame [M] [E] au paiement des sommes échues au 18 octobre 2022 à concurrence de 25.772,96 euros TTC,

— condamner par provision Madame [M] [E] au paiement de la somme de 2.577,29 euros au titre de la clause pénale,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du 27 septembre 2022 au double du loyer, hors charges, taxes et impôts,

— condamner par provision Madame [M] [E] au paiement des échéances échues au jour de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner, compte tenu de la résiliation du bail, que le dépôt de garantie détenu par le bailleur de 6.730,71 euros lui reste acquis,

— condamner Madame [M] [E] au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier comprenant la signification du commandement de payer, de l’assignation et les frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et notification aux créanciers inscrits.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] demandent au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 septembre 2022,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs,

— autoriser Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de Madame [M] [E],

— condamner par provision Madame [M] [E] au paiement des sommes échues au 8 janvier 2025 à concurrence de 59.020,19 euros TTC,

— condamner par provision Madame [M] [E] au paiement de la somme de 5.902 euros au titre de la clause pénale,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du 27 septembre 2022 au double du loyer, hors charges, taxes et impôts,

— condamner par provision Madame [M] [E] au paiement des échéances échues au jour de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner, compte tenu de la résiliation du bail, que le dépôt de garantie détenu par le bailleur de 6.730,71 euros lui reste acquis,

— à titre subsidiaire : si le juge faisait droit à la demande de délai de paiement : juger que faute pour Madame [M] [E] de payer à bonne date le loyer courant ou une seule des mensualités, et 8 jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le tout deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise,

— condamner Madame [M] [E] au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier comprenant la signification du commandement de payer, de l’assignation et les frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et notification aux créanciers inscrits.

Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] indiquent que tous les paiements ont bien été pris en compte dans leur décompte et que malgré un paiement de 3.000 euros effectué le 21 septembre 2022, les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Sur la demande de travaux et le bénéfice de l’exception d’inexécution soulevés en défense, ils soulignent que le constat d’huissier et les factures produites ne lui sont pas opposables, ayant été réalisés de manière contradictoire. Ils considèrent également que Madame [M] [E] ne justifie d’aucune impossibilité totale d’exploiter de nature à justifier une exception d’inexécution.

A l’audience, ils ne s’opposent pas à la demande de délai de paiement formulée par Madame [M] [E] mais rappellent que la dette de Madame [M] [E] ne cesse de croître.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Madame [M] [E] sollicite du juge des référés de :

* à titre principal :

— constater l’existence d’un problème relatif à l’étanchéité des toitures des locaux,

— constater que ces travaux relèvent des travaux énumérés par l’article 606 du code de procédure civile, incombant aux propriétaires des locaux,

— enjoindre à Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] d’effectuer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de la signification de l’ordonnance à intervenir, les travaux nécessaires en vue de remédier à l’origine des infiltrations constatées,

— constater que Madame [M] [E] est en droit de soulever l’exception d’inexécution,

— l’autoriser à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux,

* à titre subsidiaire :

— constater que Madame [M] [E] a effectué un paiement de 5.000 euros entre les mains du mandataire du bailleur,

— autoriser Madame [M] [E] à s’acquitter du solde de la dette au titre des loyers et charges impayés en plusieurs versements mensuels de 2.000 euros chacun,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— débouter Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] de leurs demandes,

* en tout état de cause : condamner Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] à payer à Madame [M] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient l’imprécision du décompte pour la période du 9 septembre 2021 au 18 octobre 2022, avec un versement de 3.000 euros effectué le 19 septembre 2022, soit dans le mois suivant le commandement de payer. Elle ajoute que le décompte ne tient pas compte du versement de 3.000 euros effectué le 30 décembre 2022 et souligne avoir effectué un versement de 5.000 euros le 16 février 2023. Elle relève le manquement du bailleur à ses obligations, l’obligeant à suspendre le paiement des loyers, en raison d’infiltrations causées par un problème lié à la structure des toits, ce dont le bailleur était informé. Elle souligne qu’une partie du stock est régulièrement endommagée et que Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] n’ont réalisé aucun travaux. Elle sollicite à ce titre d’ordonner au bailleur d’effectuer, sous astreinte, des travaux de réparation des toits permettant ainsi de remédier aux causes des infiltrations d’eau.

A titre subsidiaire, Madame [M] [E] sollicite des délais de paiement.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur à bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie ne peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, que si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, le déchargeant du paiement de tout loyer, que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 26 août 2022 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 19 029,68 €.

Si un paiement de 3.000 euros a été effectué le 21 septembre 2022 par Madame [M] [E], il n’en demeure pas moins que les causes de ce commandement n’ont pas été totalement acquittées dans le mois de sa délivrance.

Sur l’exception d’inexécution soulevée en défense, Madame [M] [E] produit un constat de commissaire de justice du 4 novembre 2022 et des photographies non datées (qu’elle indique avoir été prises le 9 mars 2023) ainsi qu’un devis du 7 février 2023 de la société 2BH INNOV portant sur des travaux d’étanchéité et de rénovation.

Toutefois, si ces éléments permettent de constater la présence d’infiltrations d’eau, lesquelles ont endommagé le local commercial, il est constant que ces pièces sont anciennes, non contradictoires et insuffisantes à démontrer de l’impossibilité totale subséquente pour Madame [M] [E] d’exercer son activité dans les lieux loués.

Par ailleurs, il sera noté que Madame [M] [E] a procédé à plusieurs règlements, notamment par chèque de 4.000 euros le 16 juin 2024 et par chèque de 5.000 euros le 16 février 2023, preuve donc de l’absence d’exception d’inexécution.

Enfin, Madame [M] [E] ne démontre aucunement avoir sollicité de Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F], bailleurs, la réalisation de travaux ni même les avoir informés desdites infiltrations d’eau.

Ainsi, en l’état des éléments produits, Madame [M] [E] ne démontre ni de l’existence de contestations sérieuses au sens de l’article 834 du code de procédure civile ni de l’urgence d’ordonner aux bailleurs d’effectuer des travaux.

Sur la dette locative et la demande de délai de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Au vu du décompte produit par Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F], l’obligation de Madame [M] [E] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 8 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 59 020,19 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [M] [E], avec intérêts au taux légal.

Si Madame [M] [E] fait état de plusieurs virements, selon elle non pris en compte dans le décompte produit par les bailleurs, force est toutefois de constater que la liste des virements qu’elle verse aux débats ne contient ni date précise, ni énoncé de l’émetteur, ni énoncé du bénéficiaire, de sorte qu’il est impossible de s’assurer que ces paiements ont été réellement effectués et encaissés par Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F], faute de production des relevés de compte de Madame [M] [E].

Bien que Madame [M] [E] ne justifie d’aucun élément financier permettant de s’assurer de sa capacité à assumer les délais de paiement qu’elle réclame, en l’absence d’opposition des bailleurs, il sera fait droit à sa demande de délai de paiement dans la limite légale de deux années.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [M] [E] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative sur 24 mois, en réglant en plus du loyer la somme de 2.460 € par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation du double du loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application conformément au bail à hauteur de 10 % des sommes dues est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas non plus lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [E], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [M] [E] ne permet d’écarter la demande de Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision Madame [M] [E] à payer à Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] la somme de 59 020,19 € au titre de l’arriéré locatif au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Madame [M] [E] à se libérer de la dette locative en 24 mensualités, en réglant la somme de 2.460 € pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour Madame [M] [E] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de Madame [M] [E] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, Centre commercial La Habette 94000 Créteil,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS Madame [M] [E] aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS Madame [M] [E] à payer à Madame [O] [Z], Madame [I] [F] et Monsieur [H] [F] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Madame [M] [E] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,