TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [M] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Vincent LAFARGE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04277 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WKE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 13 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [I], [L] [H] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0780

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04277 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WKE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 28 et 30 septembre et 20 octobre 2022, à effet le 14 octobre 2022, [I] [G], née [H], a donné à bail à [M] [K] pour une durée de trois années tacitement reconductible, un appartement à usage d’habitation, au rez-de-chaussée, [Adresse 3], moyennant un loyer hors charges d’un montant initial de 1.499 euros par mois, outre une provision sur charges de 200 euros par mois.

A la suite du constat de sous-locations non autorisées, la bailleresse a adressé une mise en demeure de cesser les sous-locations illicites à [M] [K] datée du 12 mars 2024.

Par exploit en date du 2 avril 2025, [I] [G], née [H], a fait assigner [M] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection.

A l’audience du 4 novembre 2025, [I] [G], née [H], a sollicité :

— le constat de la résolution du bail, aux torts du locataire,

— l’expulsion immédiate du locataire et de toute personne de son chef des locaux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, outre la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place,

— la condamnation du défendeur à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer qu’il réclame à ses sous-locataires, à savoir la somme de 7.472,50 euros par mois, et ce jusqu’à libération des lieux,

— la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 65.758 euros, à titre de dommages intérêts représentatifs des fruits perçus du fait des sous-locations non autorisées,

— la condamnation du défendeur aux entiers dépens, y compris ceux liés à l’intervention du commissaire de justice, préalable à l’assignation, et la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse expose que la demande de résiliation judiciaire du bail est fondée sur la violation de l’interdiction de la sous-location des lieux, justifiant la demande de restitution des fruits civils. Elle souligne que le bail stipule expressément l’interdiction de sous-location des lieux.

[M] [K] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à personne physique.

La présente décision, en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, en application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit un usage exclusif des lieux comme habitation principale par les locataires et l’interdiction de sous-location à des tiers.

Pour démontrer l’existence d’un manquement par le défendeur à ses obligations en raison de la sous-location non-autorisée du logement, [I] [G], née [H], produit un courrier daté du 12 mars 2024 et un procès-verbal de constat en date du 18 novembre 2024 constatant la proposition des lieux loués à [M] [K] à des tiers, pour des locations touristiques, au prix de 245 euros par nuit.

Pris ensemble, ces éléments démontrent l’existence d’une activité de sous-location du logement par le défendeur sans l’autorisation de la bailleresse en violation de ses obligations contractuelles. Ce manquement apparaît suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire.

En conséquence, la résiliation du bail conclu entre [I] [G], née [H], et [M] [K] les 28 et 30 septembre et 20 octobre 2022 sur l’appartement à usage d’habitation, situé au rez-de-chaussée, [Adresse 3] sera prononcée, à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, [I] [G], née [H], possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

En conséquence, [I] [G], née [H], sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de [M] [K], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée.

Aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de [M] [K], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard de [I] [G], née [H], un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, [M] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au tarif de la nuitée tel que constaté sur le site de locations touristiques, en l’espèce 245 euros par nuit, soit la somme de 7.472,50 euros par mois, charges et taxes incluses, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur la demande de restitution des fruits civils

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique… ». La bonne foi requise pour l’acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu’elle cesse, cesse l’acquisition des fruits (Cass. 3eme civ. 2 décembre 2014, n°13-21.127).

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, (Cass 3ème civ 12 septembre 2019, n°18-20.727), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 12 du même code prévoit que le juge doit restituer aux faits leur exacte qualification.

Il appartient donc à la demanderesse de justifier de sa demande à hauteur de 65.758 euros, correspondant au remboursement des fruits des sous-locations illicites.

[I] [G], née [H], produit aux débats le procès-verbal de constat établissant le prix de la nuitée, le niveau d’occupation de l’appartement et la durée de proposition à la sous-location. Ce faisant, elle justifie du montant de sa demande.

En conséquence, [M] [K] sera condamné à payer à [I] [G], née [H], la somme de 65.758 euros, arrêtée au 1er février 2025, au titre du remboursement des fruits perçus du fait des sous-locations non autorisées.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[M] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, y compris le coût du procès-verbal de constat du 18 novembre 2024, de l’assignation et de la signification du présent jugement.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [I] [G], née [H], la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de lui allouer la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [M] [K] à la lui payer.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail consenti par [I] [G], née [H], à [M] [K], les 28 et 30 septembre et 20 octobre 2022, sur l’appartement à usage d’habitation,au rez-de-chaussée, [Adresse 3], à compter de la présente décision ;

AUTORISE [I] [G], née [H], à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [M] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir l’appartement à usage d’habitation, au rez-de-chaussée, [Adresse 3];

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [M] [K] à payer à [I] [G], née [H], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 7.472,50 euros par mois, charges et taxes incluses, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance;

CONDAMNE [M] [K] à payer à [I] [G], née [H], la somme de 65.758 euros, arrêtée au 1er février 2025, au titre du remboursement des fruits perçus du fait des sous-locations non autorisées,

DEBOUTE [I] [G], née [H], du surplus de ses demandes, notamment de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE [M] [K] aux dépens de l’instance, y compris le coût du procès-verbal de constat du 18 novembre 2024, de l’assignation et de la signification du présent jugement;

CONDAMNE [M] [K] à payer à [I] [G], née [H], la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection