MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01562 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VPER

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS C/ S.A.S. DINA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 479 873 234, dont le siège social est sis 87 Rue de Richelieu – 75002 PARIS

représentée par M^e Catherine FAVAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1806

DEFENDERESSE

S.A.S. DINA, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° siren 903 256 915, dont le siège social est sis 3 Rue de la Résistance – Centre Commercial Thiais Village – 94320 THIAIS

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 16 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 décembre 2021, la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS a donné à bail commercial à la S.A.S. DINA des locaux situés au Centre « THIAIS VILLAGE » sis 3 rue de la Résistance à THIAIS (94324), moyennant un loyer annuel de 28 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024 à la S.A.S. DINA pour une somme de 50 763,19 € au titre de l’arriéré locatif au 20 mars 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS a fait assigner la S.A.S. DINA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 avril 2024,

– condamner la S.A.S. DINA ainsi que tous les occupants de son chef, à quitter les locaux sous astreinte des 150 euros par jours de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

– se réserver le droit de liquider l’astreinte,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. DINA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– condamner la S.A.S. DINA à payer à la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS la somme provisionnelle de 86 505,59 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 octobre 2024 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points,

– condamner la S.A.S. DINA à payer à la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS la somme provisionnelle de 8 650,00 € au titre de l’indemnité forfaitaire,

– condamner la S.A.S. DINA à payer à la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS la somme provisionnelle de 7 799,35 € au titre du remboursement des abattements accordés à la S.A.S. DINA,

– ordonner la capitalisation des intérêts,

– juger que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– condamner la S.A.S. DINA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle calculée sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 100 %, prorata temporis et augmentée des charges et accessoires, à compter du 27 avril 2024 et jusqu’à la restitution des locaux,

– condamner la S.A.S. DINA au paiement d’une somme de 17 908,68 € au titre d’indemnité forfaitaire due à titre de compensation du temps nécessaire à la relocation,

– condamner la S.A.S. DINA au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et éventuel frais d’exécution forcée.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 16 janvier 2025, la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. DINA n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 26 mars 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 50 763,19 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 avril 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. DINA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Rien ne justifie en l’état du dossier de la nécessité de fixer une astreinte pour contraindre la S.A.S. DINA à s’exécuter.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. DINA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer global de la dernière année majoré de 100 %, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS, l’obligation de la S.A.S. DINA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 86 505,59 € [4ème trimestre 2024 inclus], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. DINA, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 50 763,19 € et à compter du 21 octobre 2024 pour le solde.

Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 5 points, car une telle mesure s’analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 21 octobre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur les indemnités forfaitaires sollicitées et le dépôt de garantie

La S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS sollicite le remboursement par le preneur du montant des réductions de loyer accordés conformément à l’article 2.12.1 de l’article 2 du bail. Elle réclame également une indemnité forfaitaire de 10 % des sommes dues ainsi que la somme de 17.906,68 euros à titre de compensation du temps nécessaire à la relocation.

Toutefois, ces demandes s’analysent comme des clauses pénales comme telles susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse également comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. DINA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. DINA ne permet d’écarter la demande de la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 avril 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. DINA et de tout occupant de son chef des lieux situés au Centre « THIAIS VILLAGE » sis 3 rue de la Résistance à THIAIS (94324) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. DINA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. DINA à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. DINA à payer à la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS la somme de 86 505,59 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 octobre 2024 [4ème trimestre 2024 inclus], avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur 50 763,19 € euros et à compter du 21 octobre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 21 octobre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre du remboursement des abattements accordés, de l’indemnité forfaitaire de 10 %, du dépôt de garantie et de l’indemnité au titre des frais de relocation,

CONDAMNONS la S.A.S. DINA aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. DINA à payer à la S.N.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE THIAIS la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 février 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS