MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 03 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01220 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WHZR

CODE NAC : 30B – 5B

AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE – EPFIF C/ S.A.R.L. INTER CUISINES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE – EPFIF, EPIC identifié au SIREN sous le n° 495 120 008, dont le siège social est sis 4/14 rue Ferrus – 75014 PARIS

représentée par M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

DEFENDERESSE

S.A.R.L. INTER CUISINES, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 508 741 600, dont le siège social est sis 55, rue de Seine – 94400 VITRY-SUR-SEINE

représentée par M^e Gaëtan DMYTROW, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2478

*******

Débats tenus à l’audience du : 02 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Mars 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 janvier 2010, la société Les Bruyères, aux droits de laquelle vient l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France, a donné à bail commercial à la société Inter Cuisines des locaux situés 55 rue de Seine à Vitry-sur-Seine (94400), moyennant un loyer annuel de 37 128,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 2 mai 2025, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Inter Cuisines pour une somme de 266 767,85 € au titre de l’arriéré locatif au 15 avril 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France a fait assigner la société Inter Cuisines devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Inter Cuisines et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Inter Cuisines à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France la somme provisionnelle de 283 163,15 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société Inter Cuisines au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— à titre subsidiaire, dire qu’à défaut de respect par la société Inter Cuisines des délais de paiement qui pourraient lui être accordés ou d’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire insérée au bail du 14 janvier 2010 sera alors définitivement acquise, et l’expulsion des lieux pourra être immédiatement poursuivie,

— condamner la société Inter Cuisines au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 2 février 2026, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France, par l’intermédiaire de leur conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 317 271,30 € au 2 février 2026 et s’est opposé à tout délai de paiement.

Vu les conclusions développées à l’audience par la société Inter Cuisines aux termes desquelles il est demandé qu juge des référés de :

— ordonner la suspension de la clause résolutoire prévue au bail et celle de ses effets,

— octroyer à la société Inter Cuisines des délais de paiement sur 24 mois,

— débouter l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France de l’ensemble de ses demandes y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026. La défenderesse a été autorisée à produire en délibéré la preuve d’un virement effectué à l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France au jour de l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 266 767,85 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 3 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Inter Cuisines et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte journalière de 50,00 €, et ce pendant trois mois.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Inter Cuisines depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

L’indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion, sollicitée par le bailleur, excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France, l’obligation de la société Inter Cuisines au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 février 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 317 271,30 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Inter Cuisines avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 266 767,85 € et à compter du 31 juillet 2025 pour le solde.

Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances pour permettre la prise en compte du virement effectué par la société Inter Cuisines à l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 31 juillet 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur les délais de paiement :

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, si la société Inter Cuisines démontre avoir commencé à s’acquitter de sa dette locative, les éléments qu’elle produit ne suffisent à démontrer sa capacité de s’en acquitter en plus du paiement du loyer courant, ce d’autant que son montant est particulièrement élevé.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement formulée par la société Inter Cuisines.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Inter Cuisines, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Inter Cuisines ne permet d’écarter la demande de l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Inter Cuisines et de tout occupant de son chef des lieux situés 55 rue de Seine à Vitry-sur-Seine (94400) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

ASSORTISSONS la condamnation à restituer les lieux, d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, commençant à courir à l’expiration du délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant trois mois,

DISONS n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Inter Cuisines, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société Inter Cuisines à la payer,

DEBOUTONS l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France du surplus de sa demande au titre de l’indemnité d’éviction,

CONDAMNONS par provision la société Inter Cuisines à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France la somme de 317 271,30 €, en deniers ou quittances, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025 sur 266 767,85 € euros et à compter du 31 juillet 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 31 juillet 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTONS la société Inter Cuisines de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS la société Inter Cuisines aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société Inter Cuisines à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 mars 2026.

LE GREFFIER , LE JUGE DES RÉFÉRÉS