DU 17 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00034 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OE2Y

Code NAC : 30B

S.C.I. COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE RCS PARIS 808 775 050

C/

S.A.R.L. VISHAL FAST FOOD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE RCS PARIS 808 775 050, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, M^e Catherine VERGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 254

Situation :

DÉFENDEUR

S.A.R.L. VISHAL FAST FOOD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nina LEBARQUE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 281, M^e Elyas AZMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G476

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Débats tenus à l’audience du : 14 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 17 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 23 juin 2020, la société COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE (CODIF) a consenti un bail commercial à la société VISHAL FAST FOOD, portant sur un local commercial sis dans le volume 10 de l’Ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 34 500 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 20.700 euros correspondant à 6 mois de loyer, le bénéfice d’un abattement forfaitaire du loyer pendant les quatre premières années et d’une franchise de loyer de six mois.

Le 24 octobre 2024, la société COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société VISHAL FAST FOOD, portant sur la somme de 30 640,89 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, la société COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE a fait assigner en référé la société VISHAL FAST FOOD devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Recevoir la SCI CODIF en ses demandes et les dire bien fondées,Constater acquise au 24 novembre 2024 la clause résolutoire figurant au bail et visée au commandement de payer signifié à la société VISHAL FAST FOOD le 24 octobre 2024,Par voie de conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société VISHAL FAST FOOD ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux objet du bail du 23 juin 2020, situé à [Adresse 4], à savoir Un local commercial constituant le « Commerce 2 », situé au rez-de-chaussée du Bâtiment A, d’une surface de plancher d’environ 132,80m²Deux emplacements de stationnement de voiture, n°8 et n°9, situés dans la copropriété constituée au sein des volumes 2, 3 et 16 de l’Ensemble immobilier,Autoriser la SCI CODIF à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués,Condamner la société VISHAL FAST FOOD à payer, par provision, à la SCI CODIF la somme de 24 078,91 € TTC, sauf à parfaire, au titre du commandement du 24 octobre 2024,Constater l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 23.635 € entre les mains de la SCI CODIF,Condamner la société VISHAL FAST FOOD à payer à la société CODIF une indemnité d’occupation à compter du 24 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux, d’un montant de 199,39 € TTC par jour calendaire,Condamner la société VISHAL FAST FOOD au paiement de la somme de 25 521,92 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 24 novembre 2024 jusqu’au 31 mars 2025, sauf à parfaire, Condamner la société VISHAL FAST FOOD en tous les dépens que Maître Emilie [Y] pourra recouvrer ainsi qu’à la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 mai 2025 lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE maintient ses demandes aux termes de son assignation.

Elle actualise la dette d’indemnité d’occupation à la somme de 43 666,41 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2025. Elle sollicite la conservation du dépôt de garantie à titre de compensation sur les impayés de loyers. A titre subsidiaire, si le juge des référés estimait consentir des délais de grâce, elle demande que ces derniers soient limités à six mois sur la somme de 45 484,53 euros, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement.

Selon ses conclusions soutenues oralement et visées à l’audience, la société VISHAL FAST FOOD demande au juge des référés de :

CONDAMNER la société VISHAL FAST FOOD à payer, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2025, la somme de 49 291,85 euros à la SCI CODIF,ACCORDER des délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif à la société VISHAL FAST FOOD au moyen de 12 versements d’un montant de 4 107,65 euros dont le premier doit intervenir le 25 mai 2025 et dernier le 25 avril 2026,CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial et suspendre ses effets si la société locataire respecte les délais de paiements accordés en sus du paiement des loyers courants,DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code des procédure civile.

Elle déclare reconnaitre la dette et fait valoir qu’elle propose de régler la dette sur un délai de douze mois. Elle précise qu’elle n’a pas encore reçu son bilan de l’année. S’agissant de la demande relative au dépôt de garantie formulée par la partie adverse, elle s’y oppose.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande de provision et les délais de paiement

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 23 juin 2020 contient une clause résolutoire (article CG25 page 30) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, impôts, taxes, redevances et contributions, accessoires, indemnités forfaitaires, intérêts, complément de dépôt de garantie, indemnités d’occupation, ou de toute autre somme due au bailleur, comme en ca d’inexécution par le preneur de l’une quelconque des clauses du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, soit resté sans effet et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 24 octobre 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 24 octobre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties. Ainsi, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 24 novembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon le décompte actualisé versé aux débats par la société demanderesse, la dette locative s’élève à 49 291,85 euros au 9 mai 2025. La société défenderesse ne conteste pas le montant de la dette. Toutefois, il apparait que cette dernière a réalisé un paiement le 12 mai 2025, à hauteur de 3 807,32 euros, de sorte que la dette s’élève désormais à 45 484,53 euros.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société VISHAL FAST FOOD n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 45.484,53 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 12 mai 2025 et il convient de condamner la société VISHAL FAST FOOD par provision au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société VISHAL FAST FOOD demande des délais de paiement sur douze mois. Elle soutient qu’elle pourra assumer financièrement l’échéancier et que la durée sollicitée est plus adaptée dans un contexte de reprise d’activité.

La société bailleresse s’oppose à l’octroi de délais en faisant valoir que la dette a augmenté, qu’il y a eu peu de règlements en 2025 et que la société défenderesse ne produit aucune pièce comptable permettant de s’assurer du sérieux de sa proposition. A titre subsidiaire, elle sollicite que les délais soient limités à six mois.

Il ressort des éléments du dossier que la société preneuse a réalisé récemment des efforts de paiement, comme cela ressort des pièces versées aux débats, démontrant ainsi sa bonne foi.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement sur douze mois en application de l’article 1343-5 du Code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la société VISHAL FAST FOOD ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 25.7 (page 31) que « l’indemnité d’occupation due par le Preneur ou ses ayants droits jusqu’à la restitution des locaux loués sera calculée sur la base du dernier loyer majoré de 50%. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge.

La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 23 juin 2020 prévoit qu’en cas de résiliation par suite d’inexécution par le preneur d’une quelconque de ses obligations, le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts.

En l’espèce, le dépôt de garantie versé par le preneur à la signature du bail s’élevait à la somme de 20 700 euros, équivalent à six loyers mensuels et a été réajusté annuellement tel que prévu contractuellement. A ce jour, il s’élève à 23.635 euros.

La société bailleresse sollicite la conservation du dépôt de garantie à titre de compensation sur l’arriéré locatif et la société preneuse s’y oppose.

Le bail n’étant pas résilié et la clause résolutoire suspendu, il ne sera pas fait droit à la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de compensation, conformément aux stipulations contractuelles.

En revanche, si la société VISHAL FAST FOOD ne respecte pas les délais de paiement accordés et à défaut de paiement d’une seule échéance, la clause résolutoire sera acquise, et le dépôt de garantie pourra être conservé par la société COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application dudit bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société VISHAL FAST FOOD, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société VISHAL FAST FOOD ne permet d’écarter la demande de la société COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 23 juin 2020 à la date du 24 novembre 2024 ;

SUSPENDONS les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS la société VISHAL FAST FOOD à payer à la société COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme provisionnelle de 45.484,53 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 mai 2025,

AUTORISONS la société VISHAL FAST FOOD à se libérer de la dette par 11 mensualités de 3 790 euros et une 12ème mensualité devant solder la dette, en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement ;

DISONS que, faute pour la société VISHAL FAST FOOD de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés dans le volume 10 de l’Ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 3],

° le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, taxes et accessoires sera mise à la charge de la société VISHAL FAST FOOD, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés;

CONDAMNONS la société VISHAL FAST FOOD au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la société VISHAL FAST FOOD à payer à la société COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 17 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT