MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01005 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WDLS

CODE NAC : 72D – 5B

AFFAIRE : [S] [E] épouse [L], [Y] [L] C/ Syndic. de copro. SDC 31-33 AVENUE DU GÉNÉRAL DE GAULLE AU PLESSIS-T RÉVISE représenté par son syndic en exercice, la Société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES, exerçant sous l’enseigne MANOLYS IMMOBILIER, [D] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER: Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [S] [E] épouse [L] née le 15 Mai 1950 à POMBAL (PORTUGAL), demeurant 16 avenue des Tourelles – 94420 LE PLESSIS TREVISE

et Monsieur [Y] [L] né le 15 Décembre 1944 à POMBAL (PORTUGAL), demeurant 16 avenue des Tourelles – 94420 LE PLESSIS TREVISE

représentés par M^e Marine DEPOIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0673

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 31-33 AVENUE DU GÉNÉRAL DE GAULLE AU PLESSIS-TRÉVISE représenté par son syndic en exercice, la Société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES, exerçant sous l’enseigne MANOLYS IMMOBILIER, identifiée au SIRENE sous le n° 392 007 753 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CRÉTEIL, dont le siège est sis 4, allée des Ambalais, 94420 LE PLESSIS-TRÉVISE

représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

Madame [D] [U] née le 27 Novembre 1964 à MONTREUIL (93), demeurant 31/33 avenue du Général de Gaulle – 94420 LE PLESSIS-TREVISE

représentée par M^e Edouard BILLAUX, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 259

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Débats tenus à l’audience du : 11 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Janvier 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] sont propriétaires d’un appartement au premier étage de l’immeuble sis 31/33 avenue du général de Gaulle à Le Plessis-Trévise (94420).

Se plaignant d’un dégât des eaux provenant selon eux de l’appartement situé au-dessus du leur, ils ont, par exploit de commissaire de justice du 24 juin 2025,fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31/33 avenue du général de Gaulle à Le Plessis-Trévise (94420), représenté par son syndic la société Manolys Immobilier, et Mme [D] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31/33 avenue du général de Gaulle à Le Plessis-Trévise (94420), représenté par son syndic la société Manolys Immobilier, à réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité totale du balcon du 2ème étage, partie commune, en faisant déposer, en tant que de besoin, toute installation privative susceptible de gêner la réalisation de ces travaux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Mme [D] [U] à donner accès à ses locaux au syndic, à l’architecte de l’immeuble et aux entreprises chargées de réaliser les travaux sur les parties communes en faisant déposer, en tant que de besoin, toute installation privative susceptible de gêner la réalisation de ces travaux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31/33 avenue du général de Gaulle à Le Plessis-Trévise (94420), représenté par son syndic la société Manolys Immobilier, et Mme [D] [U] à leur verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 décembre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus et ont sollicité le rejet des demandes des défendeurs. Ils ont également demandé, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire et que les dépens soient réservés.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31/33 avenue du général de Gaulle à Le Plessis-Trévise (94420), représenté par son syndic la société Manolys Immobilier, sollicite du juge des référés de rejeter les demandes formulées par Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] et les condamner à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. A titre subsidiaire, il a émis les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Mme [D] [U] sollicite du juge des référés de rejeter les demandes formulées par Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] et les condamner à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. A titre subsidiaire, elle a émis les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux:

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Au cas présent, il résulte du rapport de recherche de fuite établi par la société SBE le 21 novembre 2023 et du constat de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025 que l’angle situé au fond à gauche de la chambre du logement présente des dégradations consistant notamment en un décollement du papier peint, un arrachement de l’enduit, une fissure de la dalle en béton et des traces d’humidité.

Toutefois, M. [N], de la société SBE, indique dans son rapport que les désordres ont pour origine soit le réseau de chauffage soit le balcon de l’appartement de Mme [D] [U].

Aucune des autres pièces produites par les demandeurs ne permet de déterminer, avec la certitude requise en référé, l’origine des désordres.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité du balcon de l’appartement de Mme [D] [U].

Par conséquent, il convient également de rejeter la demande de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] aux fins de voir condamnée Mme [D] [U] à donner accès à ses locaux au syndic, à l’architecte de l’immeuble et aux entreprises chargées de réaliser les travaux.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] n’ont pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’ils invoquent puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Ils doivent seulement justifier d’éléments rendant crédibles leurs suppositions.

Or, tel est le cas du rapport de recherche de fuite établi par la société SBE le 21 novembre 2023 et du constat de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] disposent d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’ils allèguent, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] le paiement de la provision initiale.

Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu’un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L], pour leur permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à leur charge.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile comme précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31/33 avenue du général de Gaulle à Le Plessis-Trévise (94420), représenté par son syndic la société Manolys Immobilier, à faire réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité du balcon de l’appartement de Mme [D] [U],

DEBOUTONS Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] de leur demande de condamnation sous astreinte de Mme [D] [U] à donner accès à ses locaux au syndic, à l’architecte de l’immeuble et aux entreprises chargées de réaliser les travaux,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

M. [W] [P] (1969)

Diplôme d’ingénieur mécanicien-électricien (Ecole spéciale des travaux publics du bâtiment et de l’industrie)

HCG

81 bis rue de Marignan

94210 LA VARENNE ST HILAIRE

Tél : 01.55.97.12.50

Port. : 06.08.26.73.89

Email : cganvert@hcg-expert.com

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a acceptée et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, 31/33 avenue du général de Gaulle à Le Plessis-Trévise (94420), et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L], par des entreprises qualifiées de leur choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

FIXONS à la somme de 3 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L] à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,

DISONS que les dépens resteront à la charge de Mme [S] [E] épouse [L] et M. [Y] [L],

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 13 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES