MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 31 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01589 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VOAO

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE C/ S.A.S. [Z] BIO 3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE, inscrit au RCS de CRETEIL sous le n° B 785 769 55, dont le siège social est sis 9, route de Choisy – 94000 CRETEIL

représenté par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

DEFENDERESSE

S.A.S. [Z] BIO 3, immatrculée au RCS de CRETEIL sous le n° 917 484 156, dont le siège social est sis 14 Avenue Denis Papin – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par M^e Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 1

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Débats tenus à l’audience du : 17 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 31 Mars 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 avril 2021, l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE a donné à bail commercial à la S.A.S. [Z] BIO 3 des locaux situés 162 avenue Pierre Brossolette, Le Perreux-sur-Marne (94170), moyennant un loyer mensuel de 11 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés. L’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 12 juillet 2024 à la S.A.S. [Z] BIO 3 pour une somme de 7 537,96 € au titre de l’arriéré locatif au 10 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 15 octobre 2024, l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE a fait assigner la S.A.S. [Z] BIO 3 devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. [Z] BIO 3 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la S.A.S. [Z] BIO 3 à payer à l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE la somme provisionnelle de 11 509,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 7 537,96 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la S.A.S. [Z] BIO 3 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au quart du montant annuel en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la S.A.S. [Z] BIO 3 au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’audience du 17 février 2026, l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 26 268,17 € au 16 février 2026 et s’est opposé à tout délai de paiement.

Vu les conclusions développées à l’audience par la S.A.S. [Z] BIO 3 aux termes desquelles, elle demande de lui accorder un délai de 24 mois pour solder sa dette locative à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, ainsi que de suspendre les effets de la clause résolutoire visée au bail commercial ; de débouter l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE de sa demande tendant à l’acquisition du dépôt de garantie, de fixer l’indemnité d 'occupation mensuelle au montant du loyer en vigueur ; de condamner l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE aux dépens et de le débouter de l’ensemble de ses demandes.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 7 537,96 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 13 août 2024.

Sur la demande de délai de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

la S.A.S. [Z] BIO 3 sollicite des délais de paiement sur 24 mois. Toutefois, la S.A.S. [Z] BIO 3 ne produit aucun élément sur sa situation financière, ne mettant pas en mesure le juge des référés de s’assurer qu’elle sera en mesure de respecter les délais qui lui seraient accordés.

Compte tenu de ces circonstances, il convient de débouter la la S.A.S. [Z] BIO 3 de sa demande de délai de paiement.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. [Z] BIO 3 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai,

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2,du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [Z] BIO 3 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE, l’obligation de la S.A.S. [Z] BIO 3 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 19 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 26268,17 € au 16 février 2026, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. [Z] BIO 3, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 7 537,96 € et à compter du 15 octobre 2024 pour le solde.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. [Z] BIO 3, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. [Z] BIO 3 ne permet d’écarter la demande de l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 août 2024,

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la S.A.S. [Z] BIO 3,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. [Z] BIO 3 et de tout occupant de son chef des lieux situés 162 avenue Pierre Brossolette, Perreux-sur-Marne (94170) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [Z] BIO 3, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. [Z] BIO 3 à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. [Z] BIO 3 à payer à l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE la somme de 26268,17 €au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 16 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur 7 537,96 € euros et à compter du 15 octobre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. [Z] BIO 3 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. [Z] BIO 3 à payer à l’office Public de l’Habitat du Val de Marne, VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 31 mars 2026.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS