MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01637 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WOIP

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. JM2LS INVEST C/ S.A.S. [H], [O] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. JM2LS INVEST

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 908 692 213

dont le siège social est sis 9 rue du Rhin – 75019 PARIS

représentée par Maître Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0557

DEFENDERESSES

S. A. S. [H]

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 928 038 025

dont le siège social est sis 36 rue Francis Martin – 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES

représentée par Maître Kazim KAYA, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE – Vestiaire : 574

Madame [O] [I] née le 14 Octobre 1964 à PORTO (PORTUGAL), nationalité française, coiffeuse, demeurant 33 rue du Mont Griffon – 94450 LIMEIL- BREVANNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 94028-2025-011709 du 10/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CRETEIL)

représentée par Maître Meggy SAVERIMOUTOU, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC410

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Débats tenus à l’audience du : 29 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 26 Février 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 octobre 2016, Mme [R] [V] et Mme [G] [N], aux droits desquelles vient la société JM2LS Invest, ont donné à bail commercial à Mme [O] [I], laquelle a, le 19 avril 2024, cédé son fonds de commerce à M. [P] [L] [A] et M. [F] [U], agissant au nom et pour le compte de la société [H] , des locaux situés 36, rue Francis Martin à Villeneuve-Saint-Georges (94190), moyennant un loyer annuel de 9 120,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025 la société JM2LS Invest a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société [H] pour une somme de 3 317,56 € au titre de l’arriéré locatif au 8 septembre 2025.

Ce commandement a été dénoncé à Mme [O] [I], en qualité de caution solidaire, par acte du 23 septembre 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, la société JM2LS Invest a fait assigner la société [H] et Mme [O] [I] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairement la société [H] à payer à la société JM2LS Invest la somme provisionnelle de 4 574,62 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025 pour la société [H] et du 23 septembre 2025 pou Mme [O] [I],

— condamner solidairement la société [H] et Mme [O] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 50 % augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner solidairement la société [H] et Mme [O] [I] au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 29 janvier 2026, la société JM2LS Invest, comparant en personne, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 4 282,09 € au 28 janvier 2026 et a donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

Vu les conclusions développées à l’audience par la société [H] aux termes desquelles elle ne conteste pas le montant de sa dette locative mais sollicite des délais de paiement pour s’en acquitter, sur une période de 10 mois, outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Vu les conclusions développées à l’audience par Mme [O] [I] aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

— débouter la société JM2LS Invest de sa demande de condamnation solidaire de Mme [O] [I] avec la société JM2LS Invest au titre des loyers dus du 16 octobre 2025 au mois de janvier 2026,

— limiter la garantie solidaire de Mme [O] [I] à la somme de 712,24 € correspondant au solde du loyer au titre de la période du 1er septembre au 15 octobre 2025,

— lui octroyer des délais de paiement sur deux ans pour s’acquitter de sa dette,

— débouter la société JM2LS Invest de sa demande au titre de l’article 700 à son encontre et, à titre subsidiaire, la ramener à de plus justes proportions.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société JM2LS Invest n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 3 317,56 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 octobre 2025.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail stipule, en p.10, que : « le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, et cette obligation s’étendra à tous les cessionnaires, et ce pendant trois années à compter de la cession ».

Il y a lieu de considérer que l’exécution de toutes les conditions du bail inclut le paiement d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux suite à la résolution du bail.

Il en résulte qu’il n’y a pas lieu de limiter l’obligation solidaire de Mme [O] [I] à la période antérieure à la résolution du contrat, intervenue le 16 octobre 2025.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société JM2LS Invest, l’obligation de la société [H] et de Mme [O] [I], caution solidaire, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 28 janvier 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4 282,09 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement la société [H] et Mme [O] [I], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement, le 23 septembre 2025, à hauteur de 3 317,56 € et à compter du 17 novembre 2025 pour le solde.

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, au vu de l’accord intervenu entre les parties, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la société [H] et à Mme [O] [I] des délais de paiement sur une période de 10 mois pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 428,21 € par mois pendant 9 mois, la 10ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’équité commande de condamner la société [H] à verser à la société JM2LS Invest la somme de 1 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [H] supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 octobre 2025,

CONDAMNONS par provision solidairement la société [H] et Mme [O] [I] à payer à la société JM2LS Invest la somme de 4 282,09 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 28 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025 sur 3 317,56 € euros et à compter du 17 novembre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DEBOUTONS Mme [O] [I] de sa demande de limitation de son obligation de caution solidaire,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie,

AUTORISONS la société [H] et Mme [O] [I] à se libérer de la dette locative sur une période de 10 mois, en réglant en plus du loyer la somme de 428,21 € par mois pendant 9 mois, la 10ème mensualité équivalant au solde de la dette,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la société [H] et Mme [O] [I] de payer dans le délai susvisé le montant de la dette locative :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [H] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS la société [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société [H] à payer à la société JM2LS Invest la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉ