N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/05320 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JI4D

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «RESIDENCE [4]» sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA BERANGER (RCS de [Localité 10] n° 498 661 099), dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]

(RCS de [Localité 10] n° 418 527 156), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nadja MILLER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant, M^e Jérôme BOURQUENCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI [Adresse 1] est propriétaire des lots n°1 à 10 dans l’immeuble situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "'[Adresse 7]" représenté par son syndic le cabinet CITYA BERANGER SARL, a fait assigner la SCI [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

— Condamner cette dernière à lui payer :

• la somme de 9 534,59 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 juillet 2023 ;

• la somme de 616,80 euros au titre des frais de recouvrement ;

• la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner cette dernière à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 19 novembre 2024 la somme au principal de 9 534,59 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

Par ordonnance du 28 février 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025.

La SCI [Adresse 1] a constitué avocat le 14 avril 2025 et a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture.

Par ordonnance du 15 avril 2025, le juge de la mise en état a prononcé le rabat de la clôture et a maintenu l’audience de plaidoirie à la date du 18 septembre 2025 avec invitation pour la SCI de conclure pour le 16 juin 2025.

Par ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 août 2025 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal de :

— Constater que le [Adresse 9] [Adresse 5] n’a pas communiqué l’ensemble des éléments sollicités dans le cadre de la sommation d’avoir à communiquer,

— Constater que le syndicat des copropriétaires échoue à apporter la preuve de la régularité des convocations de la SCI 32 du commerce aux assemblées tout comme elle échoue à démontrer la notification des décisions prises dans leur cadre,

— Prononcer la nullité et à défaut l’inopposabilité à la SCI du [Adresse 1] des résolutions d’assemblées générales statuant sur les provisions sur charge et statuant sur le budget 2023 -2024 et 2025,

— Juger irrecevables l’ensemble des mises en demeure adressées à la SCI et partant irrecevables l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaire,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes au titre des arriérés et provisions de charges,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives au règlement des frais de recouvrement et frais d’avocats,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose en substance que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa convocation dans les formes et délais requis aux assemblées générales de copropriétaires ni de la notification des procès-verbaux, ce qui ne peut qu’entraîner la nullité desdites assemblées générales et des délibérations dans le cadre desquelles le montant des provisions pour charge a été voté ; que les mises en demeure qui lui ont été adressées pour les provisions de charges ne comportent ni le montant exact des sommes réclamées ni la nature des charges concernées ce qui entraîne l’irrecevabilité des demandes de recouvrement ; que les frais d’avocat sont réclamés à la fois dans le décompte produit et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par une note en délibéré non autorisée du 26 septembre 2025, l’avocat du syndicat des copropriétaires a répondu aux conclusions de la SCI [Adresse 1] pour rappeler que la demande de nullité partielle ou totale d’une assemblée générale de copropriétaires devait être formée par voie d’assignation à peine d’irrecevabilité et que cette demande ne peut qu’être principale et non additionnelle ou connexe. Elle précise ensuite que l’absence de notification du procès-verbal d’assemblée générale dans le délai d’un mois n’est assortie d’aucune sanction et n’entraîne pas la nullité de ce procès-verbal.

Par une note en délibéré du 29 septembre 2025, l’avocat de la SCI [Adresse 1] a demandé le rejet de cette note en délibéré au motif qu’elle n’a pas été autorisée par le tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur la note en délibéré du syndicat des copropriétaires :

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

La note en délibéré transmise par le syndicat des copropriétaires par voie électronique n’ayant pas été autorisée par le tribunal, elle sera rejetée.

2- Sur les demandes de nullité et d’inopposabilité des procès-verbaux d’assemblées générales :

La SCI [Adresse 1] demande au tribunal de prononcer la nullité et à défaut l’inopposabilité des résolutions d’assemblées générales statuant sur les provisions sur charges et statuant sur le budget 2023, 2024 et 2025 au motif que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de sa convocation aux assemblées générales ni de la notification des procès-verbaux.

La demande de nullité d’une assemblée générale constitue cependant une demande principale et non additionnelle. Elle doit être formée par voie d’assignation et non par la voie de conclusions en défense à une demande en paiement des charges.

La demande de nullité des assemblées générales formée par la SCI [Adresse 1] sera en conséquence déclarée irrecevable.

La notification des procès-verbaux d’assemblée générale prévue à l’article 18 du décret du 17 mars 1967 est une formalité qui permet de faire courir le délai de recours de deux mois accordé aux copropriétaires opposants ou défaillants pour contester les décisions. Il ne s’agit pas d’une formalité prévue à peine de nullité du procès-verbal ou d’inopposabilité des décisions aux copropriétaires concernés, l’absence de notification ayant pour seule conséquence le fait que le délai d’action de deux mois ne commence pas à courir.

Ainsi la demande d’inopposabilité à la SCI [Adresse 1] des résolutions votées aux assemblées générales des copropriétaires dont les procès-verbaux ne lui auraient pas été notifiés sera rejetée.

3- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "'[Adresse 7]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des :

—  15 décembre 2021 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

—  6 décembre 2022, qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

—  5 décembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

—  3 décembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 19 novembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

9534,59

Frais sollicités

616,80

TOTAL

10151,39

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI [Adresse 1] n’a pas réglé les charges de copropriété et les sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 19 novembre 2024 à hauteur de la somme de 9 534,59 euros.

La lettre de mise en demeure présentée par lettre recommandée du 11 juillet 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI [Adresse 1] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 534,59 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 19 novembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 7 852,96 euros et à compter de l’assignation du 21 novembre 2024 pour le surplus.

4- Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 136,80 euros.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 euros.

Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI [Adresse 1], les frais de procédure figurant au décompte établi le 19 novembre 2024 à hauteur de 186 et 636 euros ont été déduits des sommes réclamés.

La SCI [Adresse 1] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 616,80 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

5- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI [Adresse 1] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

6- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI [Adresse 1] sera tenue aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Rejette la note en délibéré transmise par le syndicat des copropriétaires par voie électronique ;

Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de nullité des assemblées générales formée par voie de conclusions par la SCI [Adresse 1] ;

Rejette la demande d’inopposabilité à la SCI [Adresse 1] des résolutions votées aux assemblées générales ;

Condamne la SCI [Adresse 1] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "'[Adresse 7]" les sommes suivantes :

—  9 534,59 euros au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au19 novembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 7 852,96 euros et à compter de l’assignation du 21 novembre 2024 pour le surplus,

—  616,80 euros au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "'[Adresse 7]" ;

Condamne la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens qui incluront le cas échéant les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

Condamne la SCI [Adresse 1] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "'[Adresse 7]" la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER