TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La Selarl LAGOA – Avocats

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06164 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHTC

N° MINUTE :

6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 décembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par la Selarl LAGOA – Avocats, avocats au barreau de PARIS,vestiaire C2573

DÉFENDERESSE

Madame [S] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06164 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHTC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 9 avril 2015, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [S] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 569,55 euros et 150 euros de provision pour charges.

Par ailleurs selon acte du même jour la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [S] [F] un emplacement de stationnement de véhicule situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait délivrer à Madame [S] [F] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 212,28 euros au titre de l’arriéré locatif du logement et du parking en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner Madame [S] [F] à payer à titre provisionnel la somme de 4 415,41 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges et à titre subsidiaire à la somme de 1 292,66 euros, soit deux fois le montant du loyer en principal,

— condamner Madame [S] [F] à payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion.

À l’audience du 28 octobre 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a précisé que la dette locative s’élevait à la somme de 5 401,16 euros suivant décompte arrêté au 23 octobre 2025, échéance de septembre 2025 inclus. La bailleresse a par ailleurs sollicité l’octroi au profit de sa locataire de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire indiquant qu’une demande de FSL était en cours d’instruction.

Assignée à étude, Madame [S] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Par ailleurs, il convient de préciser que la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les deux baux du 9 avril 2015 ont été donnés en location par la même bailleresse, qui utilise un seul décompte pour le logement et l’emplacement de stationnement, lequel est situé à proximité du logement. La bailleresse a par ailleurs délivré un commandement de payer unique visant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pour les deux dettes. Dans ces conditions, l’emplacement de stationnement sera considéré comme un accessoire du logement.

Toutefois, si le bail d’habitation laisse bien un délai de deux mois pour payer la dette après la signification du commandement de payer, ce n’est pas le cas de la location de l’emplacement de stationnement, qui prévoit quant à lui, un délai d’un mois.

Dans la mesure où il s’agit d’un bail accessoire du logement principal, les dispositions d’ordre public de l’article 24 sont applicables également au bail de location d’emplacement de stationnement.Il convient ainsi de retenir le délai conventionnel de deux mois tant pour le bail d’habitation que pour le bail de location d’emplacement de stationnement, en tant qu’accessoire du logement.

Les deux baux conclus le 9 avril 2015 contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2025 pour la somme en principal de 4 212,28 euros s’agissant du logement à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 1 200 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux sont réunies à la date du 19 mai 2025.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [S] [F] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Madame [S] [F] reste lui devoir la somme de 5 401,16 euros à la date du 23 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Madame [S] [F], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 415,41 euros conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [S] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de l’échéance d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, étant observé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 744,40 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de décompte versé aux débats que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a sollicité au bénéfice de la preneuse l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Madame [S] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation des baux à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [S] [F] avec si nécessaire l’assistance de la force publique mais sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il ne saurait en revanche être prononcé de condamnation au titre des frais de la procédure éventuelle d’expulsion, par définition hypothétique, lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux deux baux conclus le 9 avril 2015 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et Madame [S] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 6] et l’emplacement de stationnement de véhicule situé [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 19 mai 2025,

CONDAMNONS Madame [S] [F] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme provisionnelle de 5 401,16 euros (décompte arrêté au 23 octobre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025) correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation (appartement et emplacement de stationnement) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 415,41 euros à compter du 23 mai 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Madame [S] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Madame [S] [F] soit condamnée à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [S] [F] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [S] [F] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président