TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 05 Novembre 2025

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

N° RG 25/01020 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHF2

DEMANDEUR

[Adresse 10] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE dont le siège est [Adresse 4] à [Localité 6] (64), immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 722 780 657

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

DEFENDEUR

Monsieur [I] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique sur délégation de la Présidente du tribunal, selon la procédure accélérée au fond,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Octobre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [I] [W], est propriétaire des lots n°1 (appartement) et n°9 (véranda) au sein de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2]. Le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence a confié les fonctions de syndic à la [8] FONCIA PYRENEES GASCOGNE.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 novembre 2024, le [Adresse 9] [Adresse 5] a mis en demeure Monsieur [I] [W] de payer la somme de 3 883,19 euros, au titre des charges de copropriété demeurées impayées et des frais de mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, le SDC de la résidence [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société S.A.S FONCIA PYRENEES GASCOGNE, a fait assigner Monsieur [I] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Dax, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond. Il a demandé à la juridiction de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 nouveau, et 30 de la Loi du 10 Juillet 1965, et l’article 45-1 nouveau du Décret du 17 mars 1967 modifié par le Décret du 27 Mai 2004, 10-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-6 et 1231-1 du Code Civil, 696, 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [I] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] les sommes de :

* 6 515,30 euros à titre principal avec intérêts de droit à compter du 6 mai 2024,

* 1 014,22 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

* 1 500 euros au titre des dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [I] [W] à payer au [Adresse 10] [Adresse 5] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [I] [W] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer du 7 février 2025.

À l’appui de ses demandes, le SDC de la résidence [Adresse 5] fait valoir les moyens suivants :

— Monsieur [I] [W] n’ayant pas réglé l’intégralité des charges et appels de fonds afférents à ses lots, il est bien fondé à recouvrer les charges de copropriété impayées par celui-ci pour la somme globale de 6 515,30 euros.

— Les appels de fonds correspondent aux tantièmes dont Monsieur [I] [W] doit assumer la charge, conformément aux décisions adoptées lors des assemblées générales.

— Les mises en demeure sont restées sans effet.

— La résistance abusive de Monsieur [I] [W], cause un préjudice au [Adresse 10] [Adresse 5], préjudice distinct du simple retard de paiement et justifiant de l’octroi de dommages-intérêts.

A l’audience du 1er octobre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, le SDC de la résidence [Adresse 5], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes.

Cité à étude, Monsieur [I] [W] n’a pas constitué avocat.

Susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, I. ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 36 dudit décret prévoit que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En outre, selon l’article 19-2, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance (…).

En l’espèce, le syndicat produit à l’appui de sa demande :

— le contrat de Syndic en cours de validité

— l’acte notarié de propriété

— le décompte actualisé des charges impayées,

— les appels de fonds

— les convocations aux assemblées générales et PV des assemblées générales,

— les relances et mises en demeure

— le commandement de payer du 07/02/2025

— les frais contractuels de recouvrement

— les justificatifs des frais contractuels de recouvrement

Le défendeur n’a pas comparu pour s’expliquer.

Il résulte des éléments versés aux débats que les comptes des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022, du 1er janvier au 31 décembre 2023, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er janvier au 31 décembre 2023, du 1er janvier au 31 décembre 2024 et du 1er janvier au 31 décembre 2025, ont été approuvés par les assemblées générales des 27 juin 2022, 29 juin 2023 et 23 octobre 2024.

Les résolutions votées lors de ces assemblées n’ont pas fait l’objet de recours.

Il apparaît également que selon le relevé de compte copropriétaire produit en date du 12 mai 2025, Monsieur [I] [W] reste redevable (hors frais de procédure) de la somme de 5 121,14 euros au titre des appels de fonds appelés et impayés au 1er avril 2025, au titre des charges courantes de copropriété et cotisations fonds travaux ALUR tels que votés et approuvés en assemblée générale.

Il est également redevable, selon ce même décompte et en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des autres provisions non encore échues, soit la somme de 1 394,16 euros (appels de fonds à appeler à compter du 1er juillet 2025).

La mise en demeure qui lui a été adressée le 12 novembre 2024 est restée infructueuse plus d’un mois.

Il en est de même de l’assignation délivrée le 16 juillet 2025.

En conséquence, la somme de 6 515,30 euros réclamée apparaît fondée dans son principe et justifiée dans son montant et il convient de condamner Monsieur [I] [W] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 2529,08 euros (somme due à cette date), et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, le syndicat a exposé des frais de mise en demeure dont il demande le remboursement à hauteur de la somme de 1 014,22 euros. Conformément à la loi et compte tenu du contrat de syndic en cours de validité, les frais de recouvrement, qui apparaissent nécessaires, sont à la charge des copropriétaires concernés.

En l’espèce, les frais de mise en demeure apparaissent nécessaires, de même que les frais de constitution de dossier. En revanche, les intérêts de retard ne figurent pas parmi les frais de recouvrement prévus au contrat de syndic et font déjà l’objet d’une condamnation.

Il convient donc de limiter la demande à la somme de 984 euros.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir subi un préjudice indépendant du simple retard de paiement et notamment de son préjudice financier, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû exposer non compris dans les dépens. Monsieur [I] [W] sera donc condamné à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, par application de l’article 696 du même code.

Les frais de commandement de payer du 7 février 2025 ne peuvent être inclus dans les dépens, lesquels ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires.

Ils ne figurent pas non plus prévus dans les frais de recouvrement prévus au contrat de syndic et n’apparaissent pas nécessaires, une simple mise en demeure étant suffisante.

Ces frais ne donneront donc pas lieu à condamnation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Elodie DARRIBERE, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Dax, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Vu les articles 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne Monsieur [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme principale de 6 515,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 2 529,08 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne Monsieur [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 984 euros au titre des frais de mise en demeure.

Déboute le [Adresse 10] [Adresse 5] du surplus de ses demandes.

Condamne Monsieur [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [I] [W] aux entiers dépens, à l’exception du commandement de payer du 7 février 2025.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,