N° RG 25/00284 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG54

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [C], demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [J] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 01 Juillet 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Août 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CANLORBE

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2021 à effet du 1er octobre suivant, Monsieur [D] [U] et Madame [B] [U] née [Z] ont consenti à Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J], pour une durée d’un an expirant au plus tard le 30 septembre 2022, l’occupation précaire d’un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme ainsi que la souscription d’une assurance.

Cette convention devait permettre à Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] de finaliser l’acquisition du bien de Monsieur [D] [U] et Madame [B] [U] née [Z].

La transaction n’ayant finalement pas abouti, Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] se sont maintenus dans les lieux, à l’expiration de la convention du 30 septembre 2021, avec l’accord tacite de Monsieur [D] [U] et Madame [B] [U] née [Z].

Le 1er octobre 2022, un nouveau bail, verbal, s’est ainsi formé entre les parties, aux mêmes conditions que celles de la convention d’occupation précaire et pour une durée de trois années expirant le 30 septembre 2025.

Le 24 janvier 2025, Monsieur [D] [U] a donné congé pour vente à Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J], pour le 30 septembre 2025.

Le même jour Monsieur [D] [U] a fait délivrer à Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J], le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, un commandement de payer une somme principale de 1 500 euros, outre 128,76 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [D] [U] a fait assigner Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025 et sur le fondement des articles 1738, 1759, 1224 et 1227 du Code civil, 2, 7 a), 7 g) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

prononcer la résolution du contrat liant les parties,

ordonner l’expulsion subséquente de Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] et de tout occupant de leur chef,

condamner solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] à lui payer la somme de 3 500 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, sauf à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé augmenté des charges,

condamner solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la complète libération des lieux,

condamner solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] à lui payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

statuer ce que de droit sur les dépens, sauf à préciser qu’ils comprendront le coût du commandement de payer,confirmer l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 1er juillet 2025.

Maître Barbara CANLORBE, conseil de Monsieur [D] [U], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Bien qu’ayant été régulièrement assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Monsieur [D] [U] verse aux débats l’acte notarié établi le 6 octobre 2020 par Maître [P] [F], notaire à [Localité 4], qui prouve qu’il est le seul héritier pour la totalité en pleine propriété des biens et droits mobiliers et immobiliers de sa mère, Madame veuve [T] [U] née [M], décédée le 8 avril 2020 ;

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

Monsieur [D] [U] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 27 janvier 2025 qu’il produit avec son accusé de réception, le commandement de payer délivré le 24 janvier précédent à Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par Monsieur [D] [U] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que Monsieur [D] [U] sollicite du tribunal qu’il prononce la résiliation du bail qu’il a verbalement consenti à Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] le 1er octobre 2022, pour défaut de paiement du loyer et charges ;

Il convient dès lors de rechercher si le comportement de Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] a été éventuellement fautif ;

Il s’infère des pièces versées aux débats, notamment du commandement de payer, de l’assignation et du décompte de la créance locative de Monsieur [D] [U] arrêté au 31 mai 2025, que si Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] ont parfaitement respecté leur obligation majeure de locataires de payer le loyer et charges au terme convenu jusqu’au mois de mars 2024 inclus, tel n’a pas été le cas, en revanche, par la suite puisque leur compte locatif a été constamment débiteur de 500 euros du mois d’avril au mois de novembre 2024 inclus et qu’ils n’ont plus réglé la moindre somme à leur bailleur à partir du mois de décembre 2024 ;

Le défaut de paiement des loyers et charges locatives, ainsi parfaitement caractérisé, constitue un grave manquement aux obligations de Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] et justifie la résiliation du bail que Monsieur [D] [U] leur a verbalement consenti ;

En vertu de l’article 1741 du Code civil, la résiliation ne prend effet que du jour de la décsion judiciaire qui la prononce ;

Il convient donc de prononcer, à effet de ce jour 5 août 2025, la résiliation du bail verbal conclu entre Monsieur [D] [U] d’une part, Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] d’autre part, et d’enjoindre à ces derniers de libérer les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision, sous peine d’expulsion.

Sur la dette locative et la solidarité

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, comme il a été précédemment relevé, démontrent que Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] sont défaillants dans l’exécution de leur obligation de locataires de régler le loyer et charges convenu depuis le mois d’avril 2024 puisqu’ils n’ont jamais réussi à apurer leur dette, stabilisée à 500 euros jusqu’au mois de novembre 2024 mais qui n’a par la suite jamais cessé de prospérer, passant à 1 000 euros le 31 décembre 2024, 1 500 euros le 31 janvier 2025, 2 000 euros le 28 février 2025, 2 500 euros le 31 mars 2025, 3 000 euros le 30 avril 2025 et enfin 3 500 euros le 31 mai 2025 ; cette dernière somme, briguée par Monsieur [D] [U], est ainsi parfaitrement justifiée ;

Le silence observé par Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des Landes pour faire le point de leur situation, et leur absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’ils n’ont en réalité aucun argument sérieux à opposer à leur bailleur ;

Monsieur [D] [U] recherche par ailleurs leur solidarité ; selon l’article 1310 du Code civil la solidarité, qui est légale ou conventionnelle, ne se présume pas ;

Aux termes de l’article 1751 du même code, le droit au bail du local sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ;

Il n’est pas querellé que Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] sont mariés ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [D] [U], au titre de leur dette locative arrêtée au 31 mai 2025, somme de 3 500 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur celle de 1 500 euros et du 12 mai 2025 pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le bail verbalement intervenu entre les parties le 1er octobre 2022 est résilié à compter de ce jour, 5 août 2025 ;

Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] sont redevables envers leur bailleur, à partir de cette date et jusqu’à leur départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 500 euros ; leur dette locative, cependant, a été arrêtée au 31 mai 2025

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [D] [U], à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros dont la demande d’indexation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause établissent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [U] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] seront donc solidairement condamnés à lui payer une somme de 500 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J], qui succombent, seront par conséquent solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 24 janvier 2025.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [D] [U] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Prononce, à effet de ce jour 5 août 2025, la résiliation du bail verbalement intervenu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] de libérer le bien de Monsieur [D] [U], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de ce jugement.

A défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] à payer à Monsieur [D] [U], au titre de leur dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3 500 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur celle de 1 500 euos et du 12 mai 2025 pour le surplus.

Condamne solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] à payer à Monsieur [D] [U], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de CINQ CENTS EUROS (500 euros).

Déboute Monsieur [D] [U] de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] à payer à Monsieur [D] [U]une somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [W] [C] née [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 24 janvier 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE