N° RG 25/00348 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHKS

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [G] [D] épouse [R], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [O] [R], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître PEDINOTTI

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [C] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DE BRISIS

copie conforme délivrée le à M. [N]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2020 à effet de la veille, Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D], représentés par leur mandataire la SARL [Adresse 4], ont donné à bail à Monsieur [S] [N] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 450 euros payable d’avance au plus tard le 5 de chaque terme.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents depuis le mois de novembre 2023, Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] ont fait délivrer à Monsieur [S] [N], le 17 mars 2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 4 117,16 euros, outre 156,32 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] ont fait assigner Monsieur [S] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025 et sur le fondement des articles 834, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers et charges,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [S] [N] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

condamner Monsieur [S] [N] à leur payer par provision la somme de 5 245,70 euros au titre des loyers et charges impayés,

condamner Monsieur [S] [N] à leur payer par provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme de loyer, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

condamner Monsieur [S] [N] à leur régler une somme de 1 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [S] [N] aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représentés par Maître Elisabeth de BRISIS substituée par Maître Alessandra PEDINOTTI, Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] ont sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Comparant, Monsieur [S] [N] a exposé les difficultés, de nature tout autant physique que professionnelle, qui l’ont conduit à sa situation actuelle, fait part de son souhait de retrouver rapidement le monde du travail et n’a querellé ni la matérialité ni le montant de sa dette locative.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification s’effectuant par voie électronique;

Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] prouvent avoir signifié à la CCAPEX, par courrier électronique du 18 mars 2025 qu’ils produisent, de même que l’accusé de sa réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [S] [N] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, au paragraphe de sa page 3 intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] ont fait délivrer à Monsieur [S] [N], le 17 mars 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 4 117,16 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai imparti ni proposé à ses bailleurs la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 5 245,70 euros le jour de l’assignation ;

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du contrat liant les parties, d’enjoindre à Monsieur [S] [N], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 18 mai 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette ordonnance sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, la demande d’astreinte, qui n’est pas justifiée, étant par ailleurs rejetée.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728 du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance locative de Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] arrêtée au 31 mai 2025, établissent que Monsieur [S] [N], dont le compte a été débiteur dès sa prise à bail puis brièvement créditeur entre les mois de mai et octobre 2023, a été de nouveau défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle de locataire de régler le loyer et charges aux termes convenu puisqu’il n’a réglé à ses bailleurs, au titre des 29 échéances des mois de novembre 2023 à mai 2025, qu’une somme totale de 3 900 euros alors qu’il aurait dû leur régler celle de 8 550 euros (450 x 19) ;

Il est cependant loisible de relever que la somme de 5 245,70 euros que lui réclament Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] au titre de sa dette arrêtée au 31 mai 2025 comprend 27,65 euros, 114 euros, 176,21 euros, 183,24 euros et 184,48 euros respectivement débités sur son compte les 9 mars 2021, 17 janvier 2022, 13 décembre 2022, 10 juillet 2024 et 4 décembre 2024 au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020 et suivantes, ainsi que 228,54 euros débités le 15 avril 2025 pour la refacturation du coût du commandement de payer ;

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit cependant être justifiée ; or, Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] ne versent aux débats aucune pièce, tels les avis d’imposition foncière des années considérées, qui légitimerait leur prétention, dont ils seront dès lors déboutés ;

Par ailleurs, le coût du commandement de payer qu’ils ont fait délivrer à leur locataire a quant à lui toute sa place dans les dépens de l’instance ;

La créance locative de Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] arrêtée au 31 mai 2025 s’élève, par voie de conséquence, à 4 331,58 euros (5 245,70 – 27,65 – 114 – 176,21 – 183,24 – 184,48 – 228,54) ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [S] [N] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme provisionnelle de 4 331,58 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur celle de 4 117,16 euros et du 16 juillet 2025 pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 18 mai 2025 ; Monsieur [S] [N] est depuis redevable envers Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 mai 2025 ;

Il sera donc condamné à payer à Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 450 euros.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [S] [N] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont été contraints d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [S] [N] sera donc condamné à leur payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

Aux termes de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieu [S] [N], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] recevables en leur demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [S] [N] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [S] [N], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Déboute Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] de leur demande d’astreinte.

Condamne Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme provisionnelle de QUATRE MILLE TROIS CENT TRENTE ET UN EUROS et CINQUANTE-HUIT CENTIMES (4 331,58 euros) qui sera abondée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur celle de 4 117,16 euros et du 16 juillet 2025 pour le surplus.

Condamne Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de QUATRE CENT CINQUANTE EUROS (450 euros).

Condamne Monsieur [S] [N] à payer à Monsieur [P] [R] et Madame [J] [R] née [D] une somme provisionnelle de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [S] [N] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 mars 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE