TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

N° RG 23/01371 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C64A

DEMANDEUR

Monsieur [X] [H]

[Adresse 19]

[Localité 23]

Rep/assistant : Maître Marlène GOTTE de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [K] [V]

[Adresse 19]

[Localité 23]

Rep/assistant : Maître Marlène GOTTE de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [M] [H]

[Adresse 31]

[Adresse 31]

[Localité 29] (ROYAUME-UNI)

Rep/assistant : Maître Marlène GOTTE de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [O] [H]

[Adresse 17]

[Localité 23]

Rep/assistant : Maître Marlène GOTTE de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 1]

[Localité 24]

Rep/assistant : Maître Marlène GOTTE de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [T] [R]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Lucie CHIMITS de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Caroline LECLERC, avocat au barreau de DIJON

Madame [L] [R]

[Adresse 4]

[Localité 23]

Madame [J] [R] épouse [E]

[Adresse 16]

[Localité 23]

Monsieur [D] [R]

[Adresse 2]

[Localité 23]

Madame [A] [R], assistée de son curateur l’UDAF DES LANDES

[Adresse 26]

[Localité 18]

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [H], Madame [K] [V], Monsieur [M] [H], Madame [O] [H] et Monsieur [Y] [H], ci après dénommés les consorts [H], sont propriétaires de parcelles boisées cadastrées section AM n° [Cadastre 6], n° [Cadastre 9], n° [Cadastre 10], n° [Cadastre 11], n° [Cadastre 12], n° [Cadastre 13], n° [Cadastre 20], n° [Cadastre 21] et n° [Cadastre 22] situées au lieudit [Localité 28] sur la Commune de [Localité 18] (Landes) pour une superficie totale de 4 ha, 49 a et 70 ca soit 44 970 m².

Cet ensemble jouxte la propriété indivise de Madame [L] [R], Madame [T] [R], Madame [J] [R], Monsieur [D] [R], Madame [A] [R], ci après dénommés les consorts [R], composée de trois parcelles de terres en nature de pins situées sur la commune de [Localité 18] (Landes) cadastrées :

— section AM n° [Cadastre 5] au lieudit [Localité 25] d’une surface de 00 ha 80 a 55 ca,

— section AM n° [Cadastre 8] au lieudit [Localité 28] d’une surface de 00 ha 59 a 27 ca,

— section AM n° [Cadastre 14] au lieudit [Localité 28] d’une surface de 00 ha 40 a 96 ca.

Par courrier du 30 août 2022, les consorts [R] ont fait notifier par l’intermédiaire de leur Notaire aux consorts [H] leur souhait de vendre leur propriété constituée des trois parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 14] moyennant le prix de 22 000 euros.

Cette notification précisait aux consorts [H] qu’ils disposaient d’un droit de préférence conformément aux dispositions de l’article L. 331-19 du code forestier en qualité de propriétaires d’une parcelle boisée contigüe et qu’ils devaient faire savoir s’ils entendaient se porter acquéreur au prix et conditions définies dans un délai de deux mois à compter de la dite notification.

Par lettre recommandée datée du 29 septembre 2022, avec accusé de réception du 3 octobre 2022, les consorts [H] ont indiqué au Notaire qu’ils se portaient acquéreurs des trois parcelles pour le montant 22 000 euros.

Maître [N] [Z], Notaire à [Localité 23], a fixé la date de signature de l’acte authentique au 13 avril 2023.

Par courriel du 6 avril 2023, le Notaire des consorts [R] a indiqué à Maître [N] [Z] que Madame [T] [R] ne “souhaite plus vendre la parcelle [Cadastre 5] à vos clients. Elle ne serait d’accord pour vendre que les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 8] au prix de 12.000 euros. Elle n’est d’accord pour vendre la parcelle [Cadastre 5] qu’au prix de 60.000 euros…”

Par actes de commissaire de justice des 5, 8 et 9 juin 2023, Maître [N] [Z] a fait signifier aux consorts [R] une sommation de se présenter à son étude le 12 juin 2023 afin de signer l’acte authentique de vente portant sur les trois parcelles pour un prix global de 22 000 euros.

Le 12 juin 2023, Maître [N] [Z] a établi un procès-verbal de carence mentionnant que Madame [T] [R] n’était ni présente ni représentée au rendez-vous.

Par actes de commissaire de justice des 26 et 28 septembre 2023, du 3 octobre 2023 et du 3 novembre 2023, les consorts [H] ont assigné Madame [L] [R], Madame [J] [R], Monsieur [D] [R], Madame [A] [R], assistée de l’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES (UDAF) des Landes en qualité de curateur désigné, et Madame [T] [R] devant le tribunal judiciaire de Dax afin notamment de déclarer parfaite la vente des parcelles mentionnées ci-dessus au profit des consorts [H].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, les consorts [H] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article L. 331-19 du code forestier, des articles 1113 et suivants, 1121, 1240 et 1583 du code civil, de :

— déclarer recevables et biens fondées leurs prétentions,

— juger qu’ils disposent d’un droit de préférence opposable aux consorts [R] portant sur les parcelles de terres en nature de pins situées sur la commune de [Localité 18] (Landes) cadastrées :

— section AM n° [Cadastre 5] au lieudit [Localité 25] d’une surface de 00 ha 80 a 55 ca,

— section AM n° [Cadastre 8] au lieudit [Localité 28] d’une surface de 00 ha 59 a 27 ca,

— section AM n° [Cadastre 14] au lieudit [Localité 28] d’une surface de 00 ha 40 a 96 ca,

— juger parfaite la vente des parcelles mentionnées ci-dessus au profit des consorts [H],

— débouter Madame [T] [R] de l’ensemble de ses demandes,

en conséquence,

— faire droit à la demande en exécution forcée de la vente des parcelles mentionnées ci-dessus au profit des consorts [H] au prix fixé par les consorts [R], soit 22 000 euros,

— dire qu’à défaut de l’établissement de l’acte authentique de vente dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, celui-ci vaudra titre de vente, sous réserve de son enregistrement au service de la publicité foncière, portant sur les parcelles mentionnées ci-dessus au prix de 22 000 euros entre :

— Madame [L] [R], Madame [J] [R], Monsieur [D] [R], Madame [A] [R] et Madame [T] [R], vendeurs ;

et,

— Monsieur [X] [H], Madame [K] [V], Monsieur [M] [H], Madame [O] [H] et Monsieur [Y] [H], acquéreurs,

— condamner Madame [T] [R] à verser aux consorts [H] la somme de 594,83 euros en réparation des préjudices subis,

— condamner Madame [T] [R] à verser aux consorts [H] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [H] affirment que les parcelles litigieuses sont boisées, qu’elles représentent une superficie de moins de 4 hectares, que les vendeurs ont notifié leur souhait de vendre et la possibilité de faire jouer un droit de préférence à l’ensemble des propriétaires des parcelles voisines, que les demandeurs ont indiqué aux vendeurs qu’ils exerçaient leur droit de préférence sans aucune réserve, aux prix et conditions posées, dans les deux mois suivant la dite notification, et qu’ils remplissent ainsi toutes les conditions du droit de préférence prévu à l’article L 331-19 du code forestier faisant obstacle à toute réitération de la vente entre le propriétaire des parcelles et un tiers ne disposant pas de ce droit. Les consorts [H] considèrent que rien ne s’opposait à la vente des parcelles dans la mesure où aucun des autres propriétaires voisins et aucune administration n’a fait part de son intention de les acheter. Ils précisent que le droit de préférence ne joue plus si la vente n’a pas lieu dans un délai de quatre mois du seul fait de l’acquéreur mais que, en l’espèce, la vente n’a pas eu lieu en raison de la faute de Madame [T] [R], venderesse. Ils estiment ainsi que la vente est parfaite dès lors qu’il y a eu un accord sur la chose et le prix entre les parties et qu’il convient de faire droit à leur demande en exécution forcée de la vente des parcelles litigieuses. Ils précisent que Madame [T] [R] ne conteste nullement leur argumentation quant à l’application de leur droit de préférence et qu’elle ne fonde sa défense que sur une prétendue erreur sur la substance des terrains vendus et selon eux, en réalité, sur une prétendue erreur sur le prix. Sur ce point, les consorts [H] soulignent qu’elle se prévaut du prix d’une autre vente de parcelles agricoles, non identifiées, qui jouxteraient sa propriété, sans produire la pièce n° 5 évoquée et que son refus de vendre n’est du qu’au seul fait d’être persuadée de pouvoir en tirer un meilleur prix auprès d’un tiers en dépit du droit de préférence. Ils affirment également qu’elle ne justifie pas avoir découvert après le courrier de son Notaire informant les propriétaires voisins de la vente que les parcelles à vendre situées en zone naturelle étaient en réalité constructibles et que c’est d’ailleurs à tort qu’elle prétend que les parcelles litgieuses sont ou, de manière hypothétique, auraient pu être classées en Secteur de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées (STECAL) au vu du règlement graphique du Plan Local d’Urbanisme de la commune de [Localité 18]. Les consorts [H] en déduisent que Madame [T] [R] ne peut donc pas raisonnablement prétendre avoir commis une erreur sur les qualités substantielles des parcelles. Au soutien de leur demande en réparation, les consorts [H] invoquent le retard pris par la vente qui aurait du avoir lieu dès le mois d’avril 2023 et le comportement fautif de Madame [T] [R] qui les a contraint à faire délivrer des sommations d’avoir à passer l’acte de vente pour un coût total de 594,83 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, Madame [T] [R] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1130, 1132, 1133 et 1178 du code civil et de l’article L. 151-13 du code de l’urbanisme, de :

— débouter les consorts [H] de toutes leurs demandes,

à titre reconventionnel,

— constater l’erreur sur la substance dont elle a été victime dans le cadre de la vente des parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 14],

en conséquence,

— prononcer la nullité du contrat,

— condamner les consorts [H] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande en annulation de la vente, Madame [T] [R] affirme que les parcelles litigieuses sont situées en zone N (zone naturelle) dans le plan d’urbanisme de la communauté de communes [Localité 30], qu’elle a découvert le 26 mars 2023, après l’étude du plan d’urbanisme, que les zones N autorisent des aménagements et constructions dans les secteurs de taille et de capacité limitées (STECAL) pour le maintien des dynamiques de développement des communes rurales, que cette découverte a été faite après l’accord des demandeurs sur l’offre formulée par courrier du 29 septembre 2022, que la parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 5] est située en limite du lieudit “[Localité 27]” et à proximité immédiate des voiries et réseaux divers, qu’elle pourra ainsi faire l’objet d’un passage en zone STECAL, que la prise en compte de cet élément devait nécessairement augmenter la valeur des parcelles et principalement de la parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 5], qu’elle a également constaté que la parcelle située en zone agricole et cadastrée section AM n° [Cadastre 15] d’une superficie de 11 435 m2 a été vendue en 2023 par sa soeur au prix de 83 350 euros, qu’elle a ainsi présenté une nouvelle offre aux consorts [H] le 11 avril 2023, que le refus des demandeurs de revoir le prix à sa juste valeur la contraint à solliciter à titre reconventionnel l’annulation de la vente immobilière sur le fondement de l’erreur sur les qualités substantielles.

Madame [L] [R], Madame [J] [R], Monsieur [D] [R], Madame [A] [R], assistée de l’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES (UDAF) des Landes en qualité de curateur désigné, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été fixée au 3 avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les éléments de conclusions des consorts [H] tendant à “juger que les Consorts [H] disposent d’un droit de préférence…” et de Madame [T] [R] tendant à “constater l’erreur sur la substance dont Madame [R] a été victime dans le cadre de la vente des parcelles…” ne constituent pas des demandes en justice au sens des articles 4, 5 et 53 du code de procédure civile mais des moyens de droit au soutien de prétentions de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

Sur la vente

En vertu de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En vertu de l’article L 331-9 du code forestier, “En cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence dans les conditions définies au présent article. Les mêmes dispositions sont applicables en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à cette propriété.

Le vendeur est tenu de notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës mentionnées au premier alinéa le prix et les conditions de la cession projetée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’adresse enregistrée au cadastre ou par remise contre récépissé. Lorsque le nombre de notifications est égal ou supérieur à dix, le vendeur peut rendre publics le prix et les conditions de la cession projetée par voie d’affichage en mairie durant un mois et de publication d’un avis sur un support habilité à recevoir des annonces légales.

Tout propriétaire d’une parcelle boisée contiguë dispose d’un délai de deux mois à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification pour faire connaître au vendeur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre récépissé, qu’il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui sont indiqués par le vendeur.

Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien.

Le droit de préférence n’est plus opposable au vendeur en l’absence de réalisation de la vente résultant d’une défaillance de l’acheteur dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit dans les conditions mentionnées au troisième alinéa.

Ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme.”

Les consorts [H] justifient que les parcelles litigieuses sont boisées et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, que les consorts [R] ont fait notifier aux consorts [H], par courrier du 30 août 2022 de leur Notaire, leur souhait de vendre les trois parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 14] moyennant le prix de 22 000 euros, que les demandeurs ont fait part de leur souhait d’acquérir les parcelles litigieuses dans le délai de deux mois visé par l’article L. 331-19 du code forestier par courrier reçu à l’office notarial le 3 octobre 2022 sans aucune réserve, aux prix et conditions posées par les vendeurs, qu’aucun des autres propriétaires voisins des parcelles litigieuses n’a fait part de son intention de les acheter, que la vente n’a pas eu lieu dans les quatre mois du fait du refus exprimé par Madame [T] [R] d’y procéder et de son absence au rendez-vous de signature de l’acte authentique prévu le 12 juin 2023 constatée par Maître [N] [Z] dans son procès-verbal de carence établi le jour même et qu’aucune personne morale chargée d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme publique ne s’est manifestée pour acquérir ces parcelles.

Il en résulte que les consorts [H] sont bien fondés à se prévaloir d’un droit de préférence opposable aux consorts [R], ce qui n’est pas contesté par la défenderesse.

En outre, il est constant que les parcelles litigieuses sont classées en zone naturelle de nature forestière.

Si Madame [T] [R] évoque la possibilité d’un classement de parcelles situées en zone naturelle (zone N) en secteurs de taille et de capacité limitées (STECAL) autorisant des aménagements et constructions, il n’en demeure pas moins qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une quelconque évolution à venir tendant à l’instauration d’un tel secteur sur les parcelles litigieuses, qu’une telle évolution est ainsi hypothètique, étant précisé que la création de secteurs de taille et de capacité limitées (STECAL) dans les zones naturelles, agricoles ou forestières, demeure exceptionnelle au regard des dispositions de l’article L 151-13 du code de l’urbanisme.

Il n’est nullement démontré par Madame [T] [R] que le prix de vente de la parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 15] en 2023 constitue une comparaison pertinente, ce qui est contesté par les consorts [H], alors que celle-ci est située en zone de nature agricole et que les parcelles litigieuses sont situées en zone de nature forestière.

Il en résulte que Madame [T] [R] ne rapporte pas la preuve de l’erreur alléguée.

En conséquence, Madame [T] [R] sera déboutée de sa demande en nullité du contrat.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, compte tenu de l’accord des parties sur le prix et la chose, la vente est parfaite en application des dispositions précitées de l’article 1583 du code civil.

En conséquence, la vente sera déclarée parfaite et à défaut de l’établissement de l’acte authentique de vente dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, celui-ci vaudra titre de vente, sous réserve de son enregistrement au service de la publicité foncière.

Sur la somme de 594,83 euros

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En raison de son oppsition, Madame [T] [R] a retardé la vente des parcelles sans motif légitime et a contraint les consorts [H] à faire délivrer, en vain, des sommations d’avoir à passer l’acte de vente pour un montant total de 594,83 euros.

En conséquence, Madame [T] [R] sera condamnée à verser aux consorts [H] la somme de 594,83 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [R], partie succombante à la présente procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à verser aux consorts [H] la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute Madame [T] [R] de l’intégralité de ses demandes,

Déclare parfaite la vente intervenue entre, d’une part, Madame [L] [R], Madame [J] [R], Monsieur [D] [R], Madame [A] [R] et Madame [T] [R], et d’autre part, Monsieur [X] [H], Madame [K] [V], Monsieur [M] [H], Madame [O] [H] et Monsieur [Y] [H], portant sur les trois parcelles de terres en nature de pins situées sur la commune de [Localité 18] (Landes) cadastrées :

— section AM n° [Cadastre 5] au lieudit [Localité 25] d’une surface de 00 ha 80 a 55 ca,

— section AM n° [Cadastre 8] au lieudit [Localité 28] d’une surface de 00 ha 59 a 27 ca,

— section AM n° [Cadastre 14] au lieudit [Localité 28] d’une surface de 00 ha 40 a 96 ca,

Ordonne l’exécution forcée de la dite vente des parcelles au profit des consorts [H] au prix fixé de 22 000 euros,

Dit qu’à défaut de l’établissement de l’acte authentique de vente dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, celui-ci vaudra titre de vente, sous réserve de son enregistrement au service de la publicité foncière, portant sur les parcelles mentionnées ci-dessus au prix de 22 000 euros entre :

— Madame [L] [R], Madame [J] [R], Monsieur [D] [R], Madame [A] [R] et Madame [T] [R], vendeurs,

et,

— Monsieur [X] [H], Madame [K] [V], Monsieur [M] [H], Madame [O] [H] et Monsieur [Y] [H], acquéreurs,

Condamne Madame [T] [R] à verser à Monsieur [X] [H], Madame [K] [V], Monsieur [M] [H], Madame [O] [H] et Monsieur [Y] [H] la somme de 594,83 euros,

Condamne Madame [T] [R] à verser à Monsieur [X] [H], Madame [K] [V], Monsieur [M] [H], Madame [O] [H] et Monsieur [Y] [H] la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [T] [R] aux entiers dépens,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,