TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DKX

N° MINUTE : 10/2024

JUGEMENT

rendu le 26 décembre 2024

DEMANDERESSE

Fondation AMICIE LEBAUDY, [Adresse 1] – [Localité 6], représentée par M^e Walter GASTE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 5], Toque B0081

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4], comparant en personne

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC,juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 26 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DKX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 mars 2023, la Fondation AMICIE LEBAUDY a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [I] et Mme [T] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 817,39 euros et d’une provision pour charges de 95,34 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3488,63 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [I] et de Mme [T] [I] le 8 décembre 2023.

Par assignation du 3 juin 2024, la Fondation AMICIE LEBAUDY a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, faire procéder à l’expulsion des locataires en supprimant le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-5357,64 euros au titre de l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3488,63 euros et de l’assignation pour le surplus,

-1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

A cette audience, la Fondation AMICIE LEBAUDY maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de septembre 2024 inclus, s’élève à 7406 euros.

La bailleresse s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, considérant qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que si une décision de recevabilité du dossier de surendettement de M. [Y] [I] a été rendue par la Commission de surendettement, celle-ci n’est intervenue que postérieurement au délai de six semaines donné aux défendeurs pour s’acquitter de la dette locative visée au commandement de payer, de sorte qu’elle n’a pas eu d’incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [Y] [I], comparant en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement égale à celle qui sera prévue dans son plan de surendettement.

Il précise que son dossier de surendettement a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] et que son épouse souffre de problèmes de santé ayant nécessité une intervention chirurgicale et des soins onéreux.

Il ajoute avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience, expliquant qu’il règle son loyer le 25 de chaque mois, son dernier paiement étant intervenu le 25 septembre 2024.

Mme [T] [I], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu, ni personne pour elle, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courriel du 11 décembre 2024, M. [Y] [I] a informé la jurisdiction de son projet de transmettre à la juridiction un « avis de décision », aux termes duquel la Banque de France allait « proposer au créancier un plan d’apurement ». Ce document n’étant jamais parvenu à la juridiction de céans, il n’en sera pas tenu compte.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La Fondation AMICIE LEBAUDY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

* Sur le délai applicable à la résiliation de plein droit

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail et jusqu’à la reconduction de ce dernier, sous réserve qu’elle soit postérieure au 29 juillet 2023.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 29 mars 2023 et n’a pas été reconduit postérieurement au 29 juillet 2023.

Si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 27 novembre 2023 et que la somme de 3488,63 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc, en l’espèce, de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

* Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Dans l’hypothèse où un bailleur fait délivrer un commandement de payer les loyers à son locataire et où la décision de recevabilité intervient pendant le délai qui est imparti à ce dernier pour régler sa dette, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai imparti aux termes du commandement de payer, elle est alors sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la demande de surendettement déposée par M. [Y] [I] a été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] le 26 janvier 2024.

La décision de recevabilité du 26 janvier 2024 est donc intervenue dans le délai de deux mois qui devait être imparti aux locataires aux termes du commandement de payer du 27 novembre 2023.

Or, à compter de cette date, M. [Y] [I] avait interdiction de payer tout ou partie d’une créance née antérieurement.

Le bailleur ne pouvait donc plus, à partir du 26 janvier 2024, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement des sommes dues antérieurement, à l’encontre de M. [Y] [I].

La decision de recevabilité du 26 janvier 2024 a donc paralysé les effets potentiels du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, à l’égard de M. [Y] [I].

Bien qu’il ne soit pas démontré que Mme [T] [I] soit elle-même bénéficiaire d’une procédure de surendettement, le bail étant indivisible, la paralysie des effets du commandement de payer doit s’appliquer aux co-titulaires du bail. Il sera par ailleurs constaté que M. [Y] [I] et Mme [T] [I] vivent sous le même toit, de sorte que constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de Mme [T] [I] et rejeter cette demande à l’égard de M. [Y] [I] créerait une situation dans laquelle un époux disposerait d’un titre alors que l’autre n’en disposerait plus, et ne produirait, en pratique, aucun effet.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

2. Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

La décision de recevabilité de la demande de surendettement (et toute décision postérieure d’effacement des dettes le cas échéant) ne faisant pas disparaître les manquements du preneur à son obligation de payer le loyer aux termes convenus, prévue aux articles 1728 , 2° du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours demander au juge de prononcer cette résiliation dans les conditions de droit commun, en application de l’article 1224 du code civil s’il est établi un manquement grave du preneur à ses obligations contractuelles (Civ., 2ème, 10 janvier 2019 , n°17 – 21774).

En l’espèce, la bailleresse sollicite à titre subsidiaire que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties.

Il convient à ce stade de rappeler que la décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement.

Le locataire surendetté demeure toutefois tenu au paiement de ses charges courantes – au nombre desquelles figurent ses loyers et charges locatives – échues après la décision de recevabilité.

Il convient dès d’examiner la gravité des éventuels manquements des locataires à leur obligation de paiement à compter de cette dernière, les manquements antérieurs n’étant pas fautifs.

Il résulte du décompte arrêté au mois de septembre 2024 que si la dette locative s’est accrue depuis la délivrance de l’assignation, les locataires ont, à plusieurs reprises, entre février et septembre 2024, effectué des règlements équivalents au montant du loyer, une « aide du Ministère » d’un montant de 2000 euros ayant en outre été portée au crédit de leur compte le 6 février 2024.

Ces paiements, bien qu’intervenus au terme de chaque mois en dépit de ce que le contrat de bail prévoit qu’ils sont à régler le 5 du mois à terme échu, à cinq reprises au cours d’une période de huit mois, totalisent la somme de 4556,13 euros, à laquelle est venue s’ajouter une aide sociale du Ministère ayant permis de créditer deux mille euros supplémentaires.

Ces versements témoignent de la volonté des locataires de stabiliser leur dette et de s’acquitter de leurs charges courantes.

Les sommes appelées au titre de neuf mois de loyer et provisions sur charges entre le 31 janvier 2024 et le 30 septembre 2024 se sont élevées à 8199,96 euros, somme à laquelle se sont ajoutées des régularisations d’eau froide et de charges générales, pour un montant de (285,24 + 323,71 – 98,93) euros) soit 510,02 euros.

Les sommes créditées s’élèvent à 6556,13 euros, et correspondent à environ 7 mois de loyers, sur 9 appelés.

La dette qui s’est constituée postérieurement à la decision de recevabilité est donc égale à 2153,85 euros, soit un peu plus de deux mois de loyer, en tenant compte de régularisations sur charges.

Le manquement de M. [Y] [I] et Mme [T] [I] à leur obligation contractuelle n’est donc, au regard de ces éléments, pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à leurs torts exclusifs.

La demande de résiliation judiciaire sera par conséquent rejetée, tout comme le sera la demande subséquente tendant à l’expulsion sans délai des locataires.

3. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application des articles L 722-2 et L722-3 du code de la consommation, la décision de recevabilité, emporte, à compter de sa notification, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires, la suspension et l’interdiction s’appliquant pendant toute la durée de la procédure jusqu’à l’adoption des mesures de traitement, dans la limite de 2 ans.

L’article L722-5 du même code prévoit quant à lui que cette interdiction des poursuites emporte également interdiction pour le débiteur de payer, en tout ou partie, les créances nées antérieurement à la décision de recevabilité.

Il convient toutefois de préciser que, durant la période de suspension, le créancier peut toujours agir au fond pour faire constater sa créance et obtenir un titre exécutoire, l’exécution étant suspendue jusqu’à l’adoption des mesures dans la limite de 2 ans, puis pendant l’exécution du plan.

Ainsi, si, en application de ces dispositions, la dette locative antérieure au 26 janvier 2024 n’est pas exigible, elle peut être titrée.

La Fondation AMICIE LEBAUDY verse aux débats un décompte démontrant qu’au 30 septembre 2024, M. [Y] [I] et Mme [T] [I] lui devaient la somme de 7406 euros, terme de septembre 2024 inclus.

M. [Y] [I] et Mme [T] [I] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Ils seront en conséquence solidairement condamnés à payer la somme de 7406 euros à la bailleresse.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient toutefois de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les délais de paiement

Il convient de rappeler que la clause résolutoire n’étant en l’espèce pas acquise, les délais prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas vocation à s’appliquer.

Il sera dès lors fait application du délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, en vertu duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort du diagnostic social et financier que M. [Y] [I] déclare s’être surendetté aux fins de règlement de frais de santé de son épouse; l’état des créances au 26 janvier 2024 établi par la commission de surendettement fait en effet état de très nombreux crédits.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [Y] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de la somme de 2153,85 euros, seule exigible à ce jour, selon les modalités prévues ci-après.

Ces délais de paiement et cette interdicition de payer la dette constituée antérieurement au 26 janvier 2024 ne peuvent toutefois bénéficier qu’à M. [Y] [I], aucune pièce versée aux débats ne permettant d’établir l’existence d’une procédure de surendettement concernant Mme [T] [I], qui n’a pas comparu à l’audience et n’a formé aucune demande de délai.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte-tenu de l’issue donnée au litige, chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [I] et Mme [T] [I] à payer à la Fondation AMICIE LEBAUDY la somme de 7406 euros, terme de septembre 2024 inclus euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de septembre 2024 inclus,

RAPPELLE que la dette constituée jusqu’au 26 janvier 2024 n’est pas exigible à l’égard de M. [Y] [I], l’exécution de la condamnation au paiement de cette somme étant suspendue jusqu’à l’adoption des mesures de surendettement dans la limite de 2 ans, puis pendant l’exécution du plan de surendettement,

AUTORISE M. [Y] [I] à se libérer de la dette constituée postérieurement à la decision de recevabilité, soit la somme de 2153,85 euros, en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 85 euros (quatre-vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 Décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge