TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 24 Septembre 2025

N° RG 24/00001 – N° Portalis DBYL-W-B7H-DAAS

DEMANDEUR

S.C.I. NEREA, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 915 039 689

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Nicolas SILVESTRE, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

S.N.C. SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 885 042 382

[Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Mélissa RIVIÈRE de l’AARPI RIVIÈRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, délibéré prorogé au VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 31 mai 2022 par Maître [W] [X], Notaire à Bordeaux, la SCI NEREA et la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT ont conclu une promesse synallagmatique de vente en l’état futur d’achèvement du volume n° 10 (bureau n° 8 d’une superficie d’environ 75 m2 et le droit de jouir de deux emplacements de stationnement) au sein du projet de construction de deux bâtiments à usage d’activité artisanale situés [Adresse 3] à Saint Geours de Maremne (Landes) et cadastrés Section AI n° [Cadastre 2].

Par acte reçu le 31 août 2022 par Maître [W] [X], la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI NEREA le bien susvisé moyennant un prix de 164 078,40 euros TTC.

Selon l’article 28 de l’acte de vente, l’ouvrage devait être achevé au plus tard treize mois à compter de la signature de l’acte authentique.

Invoquant un retard dans la livraison du bien, la SCI NEREA a assigné, par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir réparation d’un préjudice économique, d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 janvier 2025, la SCI NEREA demande au tribunal de :

— condamner la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT à lui verser les sommes suivantes :

—  41 000 euros en réparation de son préjudice économique,

—  2 000 euros par mois de retard entre le 15 octobre 2023 et le 31 octobre 2024, jour de la vente du local en réparation de son préjudice de jouissance, soit un montant total de 25 000 euros,

—  10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— la condamner à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er avril 2025, la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants et 1353 du Code civil, et des articles 6, 9 et 700 du Code de procédure civile, de :

— juger que les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT ne sont pas remplies,

— rejeter l’ensemble des demandes et prétentions formulées par la SCI NEREA à son encontre,

— condamner la SCI NEREA à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été fixée au 3 avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les éléments de conclusions de la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT tendant à “juger que les conditions d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT ne sont pas remplies” ne constituent pas une demande en justice au sens des articles 4, 5 et 53 du code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes de la SCI NEREA

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La SCI NEREA demande au tribunal de condamner la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT à lui verser les sommes suivantes :

—  41 000 euros en réparation de son préjudice économique,

—  2 000 euros par mois de retard entre le 15 octobre 2023 et le 31 octobre 2024, jour de la vente du local en réparation de son préjudice de jouissance, soit un montant total de 25 000 euros,

—  10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Au soutien de ses demandes, la SCI NEREA affirme, d’une part, que la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT n’a pas respecté les délais d’achèvement du local litigieux et, d’autre part, qu’elle a fait « preuve d’une certaine déloyauté » à son égard en invoquant qu’elle lui aurait fait « croire qu’elle pourrait obtenir la livraison de ses locaux dès le 5 mai 2023 » et qu’elle l’aurait persuadée « que les travaux modificatifs seraient réalisés très rapidement ».

Au soutien de son affirmation selon laquelle la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT n’a pas respecté les délais d’achèvement, la SCI NEREA explique que la partie défenderesse s’était engagée dans l’acte de vente à livrer le bien au plus tard le 30 septembre 2023, que la signature d’un devis pour le déplacement de cloisons a prolongé ce délai de quinze jours, que la livraison devait donc intervenir avant le 15 octobre 2023 et que les travaux n’étaient toujours pas achevés au 18 décembre 2023. Au soutien de son affirmation selon laquelle la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT a fait preuve d’une certaine déloyauté à son égard, la SCI NEREA indique que la société défenderesse lui a laissé croire qu’elle pourrait obtenir la livraison de ses locaux dès le 5 mai 2023 alors que les travaux n’étaient pas conformes au projet.

Elle verse au dossier un procès-verbal de constat établi le 6 décembre 2023 par Maître [J] [K], Commissaire de justice, comprenant des photographies des lieux et décrivant un local consistant en un plateau vide avec un sol en béton brut, une démarcation sur le sol correspondant à un rebouchage de fissuration, des trous visibles à l’intérieur de la matière, un trou sur le mur côté entrée en partie haute entre la porte d’accès et la fenêtre, la présence d’une couche de peinture sur une partie de la cloison de l’espace WC, la présence de fils pendants provenant du compteur LINKY et du disjoncteur, une absence d’achèvement de l’espace devant accueillir la kitchenette (cloison non peinte), la présence de gaines en attente visibles en partie basse et en partie haute des murs, des traces verdâtres sur les plinthes de l’angle Sud-Est peintes en blanc, des tâches d’humidité sur l’une des plinthes du mur côté entrée, la présence de gaines posées au sol, une gaine traversante pendante sur la partie haute des murs située à l’extrémité du plateau, une absence de toilettes dans l’espace WC dont le sol est brut, la présence dans cette pièce d’un tuyau non bouché qui dépasse, et une odeur nauséabonde s’échappant de cette pièce non cloisonnée sur sa partie haute et se répandant dans le plateau (pièce n° 15 du dossier du conseil de la SCI NEREA).

Toutefois, l’article 28 de l’acte notarié du 31 mai 2022, par lequel la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI NEREA le bien litigieux, stipulait que le vendeur “s’oblige a mener les travaux de telle manière que les ouvrages nécessaires a l’utilisation des Biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans un délai de TREIZE (13) mois a compter de la signature de l’acte authentique de la VEFA sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. »

Le même article mentionnait que “seraient considérées causes de suspension légitime :

« …(xviii) Les jours de retard consécutifs aux travaux modificatifs ou complémentaires réclamés par l’Acquéreur par rapport aux plans et descriptifs ci-annexés… ».

Ainsi, à la lecture de l’acte, la livraison du bien litigieux devait intervenir, au plus tard, le 30 septembre 2023 sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

La SCI NEREA a signé un premier devis modificatif le 4 février 2023 mentionnant la suppression de plusieurs prestations : suppressions du faux-plafond (compris ossature primaire), de l’isolation en plafond, de luminaires (plafonnier encastré et spot dowlight), de prestations électriques (équipements, câblage et tableau électrique), du carrelage, des faïences dans les sanitaires, de la pose d’un sol PVC (compris ragréage), d’appareils sanitaires (cuvette WC et lave-main d’angle) et des prestations peinture (pièce n° 4 du dossier du conseil de la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT ).

Ce devis mentionnait une “Incidence délai global de livraison de 15 jours”.

La SCI NEREA ne peut utilement soutenir que la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT ne peut pas se prévaloir de ce délai de quinze jours au motif qu’il portait sur la suppression du faux-plafond tel que cela était prévu dans l’acte de vente alors qu’il portait également sur des prestations que la SCI NEREA avait indiqué vouloir éliminer par mail du 24 novembre 2022 (pièce n° 6 du dossier du conseil de la SCI NEREA).

Il en résulte que la signature de ce devis portait la date de livraison du local au plus tard au 15 octobre 2023.

La SCI NEREA a signé un second devis modificatif le 15 mai 2023 pour une dépose des cloisons déjà montées, la fourniture et la pose de cloisons de distribution, la protection des angles saillants et l’approvisionnement, la manutention et le nettoyage (pièce n° 10 du dossier du conseil de la SCI NEREA).

Ce devis mentionnait une “Incidence délai global de livraison de 15 jours”.

Dans ses dernières conclusions (page 7), la SCI NEREA reconnaît que la signature de ce devis “a prolongé de 15 jours ce délai maximal”.

Par la signature de ces deux devis modificatifs, la date de la livraison a ainsi été reportée au plus tard au 30 octobre 2023.

Or, les parties ont signé le 18 octobre 2023 un « procès-verbal de prise de possession / état des lieux» avec quatre réserves libellées comme suit : “Recoller calorifuge ventilation principale”, “Evacuer les restes de tuyaux PVC”, “Est-il possible de brancher un ballon ECS sur la panoplie installée” et “La porte du WC aillant (sic) été retournée, il faudrait inverser le montage du cylindre moleté” (pièce n° 5 du dossier du conseil de la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT).

Le 15 janvier 2024, les parties ont signé un « procès-verbal de levée des réserves” constatant que les réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison de l’ensemble immobilier, en date du 18 octobre 2023, étaient levées”(pièce n° 6 du dossier du conseil de la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, contrairement aux assertions de la SCI NEREA, le local a été livré le 18 octobre 2023, avec des réserves mineures levées rapidement, sans inachèvement et sans désordre au regard du procès-verbal de constat établi le 6 décembre 2023 et des devis modificatifs du 4 février 2023 et du 15 mai 2023, alors qu’il devait être livré au plus tard le 30 octobre 2023.

Enfin, la SCI NEREA ne peut utilement invoquer une déloyauté de la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT alors que la livraison n’a pas eu lieu le 9 mai 2023 en raison uniquement de l’absence de réalisation de certaines prestations par cette dernière, tel le démontage des faux-plafonds, mais également en raison de la suppression attendue par la société demanderesse de certaines prestations n’ayant pas fait l’objet d’un devis signé à cette date, tel le déplacement de cloisons.

En conséquence, la SCI NEREA sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La SCI NEREA, partie succombante à la présente procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute la SCI NEREA de l’intégralité de ses demandes,

Condamne la SCI NEREA aux entiers dépens,

Condamne la SCI NEREA à verser à la SNC SAINT GEOURS DE MAREMNE DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,