TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 3]

[Localité 5]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00075 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVNH

[Localité 7] [Localité 6] HABITAT

C/

Mme [T] [H] [I]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 Juin 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 7] [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] représenté par Mme [U] munie d’un pouvoir,

assignation en référé du 30 Janvier 2025

DEFENDEUR :

Mme [T] [H] [I], demeurant [Adresse 1] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 18 Avril 2025

DECISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement le 20 Juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2021 avec prise d’effet au 19 octobre 2021 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, [Localité 7] [Localité 6] HABITAT a donné en location à Madame [T] [H] [I] un appartement type 4 n° 14 – au 3é étage situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer et des charges provisionnelles mensuels de 507.00 € ;

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 7 novembre 2024 , la bailleresse a fait délivrer à Madame [T] [H] [I] un commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 1 136.23 €, ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 novembre 2024;

Par acte d’un commissaire de justice délivré à sa personne le 30 janvier 2025 [Localité 7] DIJON HABITAT a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [H] [I] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,

— et condamner cette dernière à lui payer le montant de la dette locative soit la somme de 1 136.23 euros, une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que 300 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le 31 janvier 2025, copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 avril 2025 au cours de laquelle [Localité 7] [Localité 6] HABITAT , représentée par Madame [U] , a réitéré et soutenu oralement ses demandes, sauf à produire un décompte actualisé présentant une dette locative de 1 776.23 euros mois de mars 2025 inclus et d’indiquer qu’un accord était intervenu sur un moratoire de 150 € par mois.

Madame [I] est présente à l’audience accompagnée de Madame [J], Assistante sociale . Elle sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

Elle peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de la société [Localité 7] [Localité 6] HABITAT sera déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

— Que depuis le 18 octobre 2021 Madame [T] [H] [I] est locataire auprès de la société [Localité 7] [Localité 6] HABITAT d’un appartement type 4 n° 14 – au 3é étage situé [Adresse 2] à [Localité 8].

— Que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative.

— Que la locataire a failli à son obligation contractuelle de payer régulièrement et en totalité les loyers et charges récupérables au terme convenu , de sorte qu’un commandement de payer en date du 7 novembre 2024 lui a été notifié pour paiement de la somme de 1 136.23 € ;

— Que la locataire ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois ;

— Qu’en conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 8 janvier 2025

Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que la locataire reste devoir à la société [Localité 7] [Localité 6] HABITAT, au titre de l’arriéré locatif, la somme de 1 776.23 € mois de mars 20205 inclus , frais de contentieux déduits, somme qui n’est pas contestée par Madame [I] ;

En conséquence, Madame [T] [H] [I] sera condamnée à payer à la requérante la somme provisionnelle

1 776.23 €, mois de mars 2025 inclus , ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

A l’audience, Madame [T] [H] [I] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle propose de régler 150 € en sus du loyer courant. Elle expose qu’elle est femme de ménage mais ne travaille que 2 heures par semaine, qu’elle a encore deux enfants à charge, qu’elle a eu des difficultés financières du fait de sa négligence à déclarer ses revenus auprès de la CAF, de sorte que ses prestations lui ont été suspendues.

Lecture a été faite du diagnostic financier

Madame [U] représentant la bailleresse ne s’oppose pas à cette demande ;

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [T] [H] [I] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il importe de rappeler que, même si le respect de ces modalités neutralise les effets de la clause résolutoire et, partant, la résiliation, leur non-respect entraîne la résiliation du bail et fait encourir l’expulsion. Le cas échéant, faute de libération spontanée des lieux par Madame [T] [H] [I] il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois du délai de deux mois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il convient de prévoir que le défaut de paiement des loyers et charges courants, comme l’absence de respect des délais de paiement, justifiera la condamnation de Madame [T] [H] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [T] [H] [I] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de laisser à la charge de [Localité 7] [Localité 6] HABITAT ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail du logement conclu le 18 octobre 2021 entre [Localité 7] [Localité 6] HABITAT et Madame [T] [H] [I] est acquise à compter du 8 janvier 2025.

CONDAMNONS Madame [T] [H] [I] à payer à [Localité 7] [Localité 6] HABITAT la somme provisionnelle de 1 776.23 €, mois de mars 2025 inclus , ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

AUTORISONS Madame [T] [H] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 150 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, étant précisé que la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonné à l’accord des parties .

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la date de signification de la présente ordonnance.

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire.

RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures.

PRECISONS que le non-respect de ces modalités justifiera que :

— la clause résolutoire retrouve son plein effet

— le solde de la dette devienne immédiatement exigible

— à défaut pour Madame [T] [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 7] [Localité 6] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— que Madame [T] [H] [I] soit condamnée à verser à [Localité 7] [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail , avec indexation contractuelle le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNONS dans ce cas l’expulsion de Madame [T] [H] [I] qui devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourra y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNONS en tant que de besoin Madame [T] [H] [I] à payer à [Localité 7] [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants, sur le logement à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux avec restitution des clés.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [T] [H] [I] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé , et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Marie LANGLOIS, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection assistée de Martine LECOMTE, Greffier,

Le greffier, Le magistrat exerçant à titre temporaire,