TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 08 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 21/00074 – N° Portalis DBXJ-W-B7F-HEUZ

Jugement Rendu le 08 AVRIL 2025

AFFAIRE :

[O] [T]

[A] [G] épouse [T]

C/

S.A.S. [R] IMMOBILIER

[CG] [Y] [K] [L]

[J] [Z] [M]

ENTRE :

1°) Monsieur [O] [T]

né le 24 Avril 1949 à [Localité 9]

de nationalité Française

2°) Retraité, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Nadine THUREL de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE plaidant

Madame [A] [G] épouse [T]

née le 15 Mai 1947 à [Localité 13]

de nationalité Française

Retraitée, demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Nadine THUREL de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) La SAS [R] IMMOBILIER, prise en sa qualité de syndic de la copropriété des immeubles [Adresse 12], immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 726 220 148, prise en son établissement secondaire sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO – CHATRIOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [CG] [Y] [K] [L]

né le 14 Septembre 1963 à [Localité 19]

de nationalité Française

Gérant de société, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Stéphane CREUSVAUX de la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocats au barreau de DIJON plaidant

3°) Madame [J] [Z] [M]

née le 27 Août 1959 à [Localité 16]

de nationalité Française

Retraitée, demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Céline GROMEK de la SELARL BOCQUILLON-BOESCH-GROMEK, avocats au barreau de HAUTE-MARNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente

Assesseurs : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente

: Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente

En présence de Madame [F] [S] et de Madame [E] [X], Auditrices de justice

Greffier : Madame Catherine MORIN, en présence de Madame [H] [W], Greffier stagiaire

En audience publique le 05 Novembre 2024 ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoiries conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;

DELIBERE :

— au 18 février 2025 et prorogé au 08 avril 2025

— Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Odile LEGRAND Présidente et Catherine MORIN Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître [V] [P] de la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE-CREUSVAUX

Maître [I] [U] de la SELARL BOCQUILLON-BOESCH-[U]

Maître [D] [N] de la SCP GALLAND ET ASSOCIES

Maître [B] [C] de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO – [C]

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique du 29 août 2018, M. [O] [T] et Mme [A] [T] née [G] ont acquis de M. [CG] [L] et Mme [J] [M], dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 14]» situé [Adresse 5], volume 31, les lots de copropriété suivants :

— lot numéro trois mille trente-cinq (3035), consistant dans un garage,

— lot numéro trois mille cent soixante-six (3166),

— lot numéro trois mille cent soixante-sept (3167), étant précisé que les lots n° 3167 et 3166 ont été réunis pour ne former qu’un seul appartement à usage d’habitation.

La vente a été conclue moyennant le prix de 325 000 euros, dont 3 000 euros s’appliquant aux biens mobiliers.

Lors de la vente, le syndic de l’immeuble était la SAS [R] Immobilier.

Suite à la vente, les époux [T] ont constaté des problèmes au niveau du chauffage collectif. Ils ont découvert qu’une procédure de référé expertise, initiée par ordonnance de référé du 20 décembre 2017, soit avant leur acquisition, était en cours concernant le chauffage collectif, notamment entre le syndicat des copropriétaires, le promoteur immobilier [Adresse 18] et l’assureur dommages ouvrage, la SA Axa France IARD.

Par actes d’huissier de justice des 10 décembre 2020 et 12 janvier 2021, M. et Mme [T] ont fait assigner la SAS [R] Immobilier, M. [L] et Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Dijon afin d’obtenir notamment leur condamnation in solidum à l’indemnisation de leur perte de chance et de leur préjudice moral du fait du manquement du syndic à son obligation d’information lors de la rédaction de l’état daté du 29 août 2018 et de la réticence dolosive des vendeurs à leur égard lors de la vente immobilière du 29 août 2018.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du 17 septembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 5 novembre 2024 puis mise en délibéré au 18 février 2025. Le délibéré a été prorogé au 8 avril 2025 pour contrainte de service.

°°°°°

Dans leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 28 septembre 2023, les époux [T] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (dans sa version en vigueur du 14 mars 2013 au 29 juin 2019) et des articles 1137 et 1240 du code civil, de :

— dire et juger que le syndic SAS [R] Immobilier a manqué à son obligation d’information à leur égard lors de la rédaction de l’état daté du 29 août 2018,

— dire et juger que les vendeurs, M. [CG] [L] et Mme [J] [M], ont commis une réticence dolosive à leur égard, lors de la vente immobilière du 29 août 2018,

en conséquence,

— condamner in solidum le syndic SAS [R] Immobilier, M. [CG] [L] et Mme [J] [M] ou qui d’entre eux mieux le devra, à leur payer la somme de 85 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance subie,

— condamner in solidum le syndic SAS [R] Immobilier, M. [CG] [L] et Mme [J] [M] ou qui d’entre eux mieux le devra, à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— condamner M. [L] à leur payer la somme de 1 152,87 euros au titre des charges de copropriété de 2016 et 2017 dont ils ont fait l’avance,

— condamner in solidum le syndic SAS [R] Immobilier, M. [CG] [L] et Mme [J] [M] ou qui d’entre eux mieux le devra, à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndic SAS [R] Immobilier, M. [CG] [L] et Mme [J] [M] ou qui d’entre eux mieux le devra, aux entiers dépens et en ordonner distraction au profit de la SCP Galland Ansemant Seriot Millot-Morin Thurel, avocats, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 mai 2022, la SAS [R] Immobilier demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

A titre principal,

— dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité,

en conséquence,

— débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que les époux [T] n’apportent pas la preuve d’un lien de causalité entre sa faute et les préjudices dont ils demandent réparation,

— dire et juger qu’ils n’apportent pas la preuve de leurs préjudices,

en conséquence,

— réduire leurs demandes en de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées électroniquement le 22 septembre 2022, M. [CG] [L] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1137 et 1112-1 du code civil, de :

A titre principal,

— juger les époux [T] mal fondés en leurs demandes,

en conséquence,

— les en débouter,

A titre subsidiaire,

— condamner la SAS [R] Immobilier à le relever et le garantir ainsi que Mme [M], pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre à titre principal, frais et accessoires au profit des époux [T],

A titre plus subsidiaire encore,

— condamner Mme [M] à le relever et le garantir pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à titre principal, frais et accessoires au profit des époux [T],

En tout état de cause,

— condamner les époux [T] et la société [R] Immobilier, ou qui d’entre eux mieux le devra, à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées électroniquement le 10 février 2023, Mme [J] [M] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, de :

Principalement,

— juger les époux [T] mal fondés en leurs demandes,

— en conséquence les en débouter,

Subsidiairement,

— condamner la SAS [R] Immobilier à la relever et la garantir pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à titre principal, frais et accessoires au profit des époux [T],

Plus subsidiairement encore,

— condamner M. [L] à la relever et la garantir pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à titre principal, frais et accessoires au profit des époux [T],

En tout état de cause,

— condamner les époux [T] et la SAS [R] Immobilier, ou qui d’entre eux mieux le devra, à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

°°°°°

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

1/ Sur la demande de condamnation in solidum au paiement de la somme de 85 000 euros en indemnisation de la perte de chance des époux [T] :

Les époux [T] soutiennent que le syndic a commis une faute en omettant de signaler, dans l’état daté du 29 août 2018, jour de la vente, l’existence d’une procédure en cours dont il avait pourtant connaissance. Ils ajoutent que leurs vendeurs ont commis un dol en se gardant de signaler les désordres affectant le chauffage collectif de l’immeuble et l’existence d’une procédure judiciaire en cours, alors qu’en leur qualité de copropriétaires, ils avaient nécessairement été convoqués aux assemblées générales traitant des désordres liés au chauffage collectif et décidant des appels de fonds pour l’action

en référé-expertise. Ils contestent s’être vus communiquer les procès-verbaux d’assemblée générale des trois années précédant la vente. Ils en déduisent qu’ils ont perdu une chance d’avoir pu négocier un prix moindre pour l’achat du bien puisque la procédure omise concerne des désordres graves liés au chauffage de l’immeuble, sous-dimensionné selon l’expert judiciaire et dont le coût de remplacement serait de l’ordre de 160 000 euros, générant également un préjudice de jouissance et des frais importants pour réparer les pannes. Se prévalant d’une évaluation du 3 mai 2019 de leur bien immobilier dans une fourchette de prix comprise entre 240 000 et 250 000 euros, ils évaluent à 85 000 euros l’indemnisation de leur perte de chance. Ils ajoutent avoir subi un important préjudice moral en lien avec les fautes commises tant par le syndic que par les vendeurs, puisqu’ils ont vendu leur maison pour s’installer en ville en raison de leur âge et des graves problèmes de santé de M. [T], qui, déjà fragilisé, s’est trouvé confronté aux dysfonctionnements de la chaudière concernant le chauffage et l’eau chaude sanitaire.

La SAS [R] Immobilier conteste toute réunion des conditions de la responsabilité délictuelle. Elle explique, à titre principal, ne pas avoir commis de faute, estimant qu’à défaut du dépôt du rapport d’expertise à la date de mutation des lots, les désordres affectant le système de chauffage collectif n’étaient qu’hypothétiques. Elle ajoute que la connaissance de l’expertise n’aurait pas permis aux demandeurs de connaître l’état de l’immeuble et d’appréhender l’ampleur des désordres et le coût des travaux susceptibles d’être mis à leur charge. Elle signale enfin que les acquéreurs avaient connaissance des anomalies affectant le système de chauffage collectif puisque cette problématique avait été évoquée lors de l’assemblée générale du 14 mars 2016 dont le procès-verbal était joint à l’état daté pour être annexé à l’acte de vente, qu’ils auraient dû consulter le carnet d’entretien de l’immeuble et qu’ils se sont abstenus de solliciter des informations complémentaires auprès de l’agence immobilière, du notaire et du syndic. À titre subsidiaire, la SAS [R] Immobilier estime que si le tribunal retenait une faute engageant sa responsabilité, pour autant, il constaterait l’absence de lien de causalité avec le préjudice dont il est demandé réparation. Aussi considère-t-elle que sa faute n’a pas de relation causale avec une quelconque perte de valeur du bien, le préjudice ne pouvant être qu’une perte de chance de négocier le bien à un meilleur prix. Elle ajoute qu’un partage de responsabilité devrait être opéré avec les vendeurs car elle ne saurait être tenue responsable de l’intégralité du préjudice subi. Encore plus subsidiairement, elle fait remarquer que la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée. Elle conclut par le fait que la perte de chance, qui doit être estimée en se plaçant à la date de la vente, ne saurait correspondre à une perte de valeur postérieurement à la vente, mais peut être évaluée à la quote-part des travaux mis à la charge des acquéreurs, non justifiée en l’occurrence et peut-être inexistante en cas d’intervention d’une assurance. Quant au préjudice moral, la défenderesse considère qu’aucune pièce n’est produite pour justifier de l’état de santé de M. [T] et que la persistance des désordres n’est pas établie.

M. [CG] [L] conteste toute faute. Il prétend que les époux [T] ont eu une parfaite information et connaissance de la situation de la copropriété en ce que les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le carnet d’entretien leur ont été remis, comme mentionné dans l’acte notarié. Il indique que les vendeurs n’avaient pas plus d’informations que celles susceptibles d’être apportées par les procès-verbaux et qu’il n’est pas démontré qu’ils se seraient rendus coupables de manœuvres frauduleuses, de mensonges et de dissimulation intentionnelle. Il insiste sur l’existence d’un devoir de renseignement du créancier de l’obligation d’information et estime qu’au regard des éléments transmis aux acquéreurs, ces derniers auraient dû s’interroger sur les informations contenues dans les procès-verbaux communiqués. Subsidiairement, M. [CG] [L] estime que les acquéreurs ne justifient pas d’un préjudice, d’autant qu’ils bénéficient encore de la garantie décennale des constructeurs et de la mobilisation à ce titre d’un assureur dommages ouvrage, en l’espèce la SA Axa France IARD, ni d’un dommage actuel. À titre encore plus subsidiaire, il considère que les vendeurs devraient être relevés et garantis par la société [R] Immobilier qui est seule à l’origine de l’état dressé, dont le coût leur a été facturé. Enfin, à titre infiniment subsidiaire, il demande à être relevé et garanti par Mme [M], qui était également venderesse du bien.

Mme [J] [M] conteste toute réticence dolosive pour n’avoir pas informé les vendeurs d’un problème concernant le chauffage collectif de la copropriété. Elle fait observer que l’immeuble constituait la résidence secondaire du couple à l’époque et que, lors des séjours ponctuels dans ce logement, elle n’avait jamais rencontré la moindre difficulté avec le chauffage, d’autant que la propriété de cette résidence secondaire n’avait duré que trois ans, les séjours se limitant à un week-end de temps en temps et à quelques vacances au cours de la période estivale, mais jamais en période hivernale. Elle mentionne la transmission des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années aux acquéreurs ainsi que du carnet d’entretien de l’immeuble, permettant aux époux [T] de bénéficier de l’intégralité des informations qui étaient à la disposition des vendeurs à ce moment-là. Elle estime que l’ignorance invoquée par ces derniers est illégitime au regard de leur obligation de s’informer eux-mêmes. Subsidiairement, elle conclut également à l’absence de préjudice faute de preuve. Encore plus subsidiairement, elle estime injustifiée et déplacée la demande de garantie de M. [L], dès lors qu’au moment de la vente de l’immeuble, le couple était encore marié et que M. [L] gérait seul et exclusivement les biens du couple. Elle déplore qu’il n’ait pas communiqué sa nouvelle adresse lors de la délivrance de l’assignation au domicile conjugal, dans lequel elle ne vivait plus, de telle sorte qu’elle ne soit pas en mesure de se défendre dans la procédure.

A/ Sur la responsabilité délictuelle de la SAS [R] Immobilier :

Il résulte de l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de la vente, que le syndic, en cas de transfert de propriété d’un lot notamment, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte un état daté comportant trois parties. Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre notamment des charges impayées sur les exercices antérieurs. Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’engagement de la responsabilité délictuelle nécessite d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il est constant que commet une faute engageant sa responsabilité le syndic qui s’abstient, à l’occasion de la vente d’un lot, de fournir des renseignements par rapport à un procès en cours contre la copropriété. Il doit alors réparation du préjudice subi par l’acquéreur et qui a consisté en une perte de chance de ne pas contracter ou de ne s’engager dans des conditions autres, tels un moindre prix ou la mise à la charge du vendeur des frais du procès (cf CA [Localité 20], 4ème chambre, 11 janvier 2010, n° 09/01500).

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Il est ainsi considéré qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. De plus, il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires des immeubles C et D et des immeubles E et F sis [Adresse 7] et [Adresse 4], était partie à la procédure de référé-expertise qui a conduit à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire par ordonnance de référé du 20 décembre 2017, puisqu’il était en demande, aux côtés de l’association foncière urbaine libre [Adresse 17] et du syndicat des copropriétaires des immeubles A et B, tous représentés par un même conseil, pour voir organiser cette expertise du chauffage collectif. Or, le syndicat des copropriétaires était déjà représenté à l’époque par “la régie d’immeubles [R] SAS”. Il est donc incontestable que la société [R] Immoblier avait l’obligation de mentionner l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat était partie dans l’annexe à la troisième partie de l’état détaillé, ce qu’elle n’a pas fait puisque la lecture de la page 5 de la deuxième pièce des requérants fait apparaître qu’à la question « existe-t-il des procédures en cours ? », la case non était cochée. Ce manquement constitue une faute du syndic.

Certes, il est établi par la lecture de la page 10 de l’acte notarié de vente qu’ont été communiqués aux acquéreurs le 29 juin 2018, soit deux mois avant, “les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années”, correspondant en réalité à la seule transmission du procès-verbal de l’assemblée générale s’étant tenue le 14 mars 2016 (puisqu’il n’y a pas eu d’assemblée générale en 2017 et que celle organisée en 2018 s’est tenue postérieurement à la conclusion de la vente), ainsi que “le carnet d’entretien de l’ensemble immobilier”. Si la présente juridiction ignore ce que contient cette dernière pièce qui n’est pas produite, le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2016 relève au paragraphe 18 des « questions diverses » : “les copropriétaires souhaitent qu’une procédure soit engagée rapidement concernant le problème de chauffage. Le syndic se rapprochera aussi de la société SPIE pour savoir quelles solutions sont envisageables, voire aussi avec un thermicien, personnes qui pourraient intervenir lors de la prochaine assemblée générale”. Ainsi, les acquéreurs ont été informés d’un “problème de chauffage” justifiant l’engagement d’une procédure rapidement, mais cette information ne provenait pas du syndic, qui était tenu par application du décret à cette information, et ils n’ont pas su que la procédure avait effectivement été intentée et qu’une expertise était en cours lors de leur acquisition.

L’invocation d’un devoir de renseignement du créancier de l’obligation d’information est donc sans emport sur la responsabilité du syndic qui était débiteur de cette obligation et ne peut invoquer l’ignorance “illégitime” des époux [T] qu’il ne connaissait pas et avec lesquels il ne se trouvait pas en lien pour s’exonérer de sa responsabilité.

La faute délictuelle du syndic est donc établie.

B/ Sur la réticence dolosive de M. [L] et Mme [M] :

Aux termes de l’article 1130 du code civil, “l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes”.

D’après l’article 1131 de ce même code, “les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat”.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme “le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges”. Selon ce même article, “constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie”.

La preuve de l’existence du dol incombe à celui qui s’en prévaut. Il appartient donc aux demandeurs de rapporter la preuve de ce que les vendeurs ont usé de manoeuvres, mensonges ou silences dolosifs avec la volonté manifeste de tromper leurs cocontractants et que ces éléments ont été déterminants du consentement des acquéreurs.

Les vendeurs sont tenus de révéler aux acquéreurs les informations qu’ils détiennent. Il est établi que la victime d’un dol qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses (cf Com. 10 juillet 2012, n° 11-21.954).

En l’espèce, les défendeurs, dont la présente juridiction a connaissance d’une adresse en Haute-Marne au jour de la vente, ne justifient pas que le bien immobilier vendu constituait leur résidence secondaire car leur établissement à [Localité 15] (52) peut résulter de la vente du bien immobilier de [Localité 11]. Il sera alors considéré qu’ils ont vécu dans le bien et ont nécessairement eu connaissance des dysfonctionnements de la chaudière qu’ils ont expérimentés avant la vente, tant concernant le chauffage que l’eau chaude, et dont ils n’ont pas informé les acquéreurs, pas plus qu’ils n’en ont informé l’agence immobilière L’Adresse [Localité 11] Beaux-Arts qu’ils avaient mandatée et qui ignorait ce problème au vu du courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle a adressé aux époux [T] le 12 octobre 2018.

Cependant, puisqu’il est établi qu’aucune assemblée générale des copropriétaires ne s’est tenue en 2017 et en 2018 avant la vente, il ne peut être prouvé que M. [L] et Mme [M], qui étaient alors copropriétaires mais non parties à la procédure de référé, avaient plus d’informations que celles données à l’assemblée générale du 14 mars 2016 à laquelle M. [L] était présent et contenues dans le procès-verbal de cette assemblée générale. En effet, les époux [T] n’établissent pas que les vendeurs étaient informés de ce qu’une action en référé avait été intentée et qu’un expert judiciaire avait été désigné le 20 décembre 2017, permettant à l’expertise judiciaire de démarrer avant la vente, puisqu’aucune pièce ne vient prouver qu’ils en ont été informés ultérieurement.

Pour autant, l’information de l’existence d’un problème sur le chauffage doit être considérée comme une information qui a un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat nécessitant qu’elle soit l’objet d’une transmission pré-contractuelle aux termes de l’article 1112-1 du code civil. Elle sera donc considérée comme essentielle, touchant au confort des futurs acquéreurs et à l’état d’une installation de leur bien immobilier, et donc déterminante de leur consentement. Les vendeurs connaissaient cette information essentielle et déterminante du consentement des acheteurs qu’ils n’ont pourtant pas informés, et ils n’expliquent pas pourquoi ils n’ont pas donné cette information. Il en sera déduit qu’ils ont ainsi dissimulé intentionnellement cette information.

Le fait que le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2016 ait été transmis aux époux [T] par clé USB deux mois avant la signature de l’acte de vente ne peut être considéré comme constituant une information suffisante puisqu’elle n’émane pas des vendeurs qui y étaient tenus et que cette date de transmission reste proche de la signature de l’acte authentique et rendait difficile, qui plus est pour un couple de personnes âgées, leur exploitation de la clé USB et la recherche comme l’obtention d’informations complémentaires. Il

ne peut alors être reproché aux acquéreurs une ignorance illégitime pour exonérer les vendeurs de leur obligation d’information.

Il convient donc de considérer que les vendeurs ont commis une réticence dolosive à l’égard de leurs acquéreurs.

C/ Sur l’indemnisation :

1/ Sur l’indemnisation de la perte de chance :

Les époux [T] se prévalent au titre de leur préjudice d’une perte de chance d’acquérir le bien immobilier à moindre coût, estimant que cette perte de chance doit être évaluée à la différence entre le prix d’achat du bien et son évaluation de valeur en 2019.

Il sera rappelé qu’il est de droit constant que le préjudice consiste dans la perte d’une chance (cf Civile 3ème, 7 avril 2016, n° 15-11.342) d’avoir pu négocier un prix moindre pour son achat (cf Civile 3ème , 27 janvier 2015, n° 13-26.705).

La faute du syndic, tout comme la réticence dolosive des vendeurs, en ce qu’elles ont chacune privé les époux [T] d’une information essentielle concernant le bien acquis, les ont effectivement privé d’une chance d’acquérir le bien à un prix moindre s’ils avaient eu connaissance de la procédure en cours de la part du premier et des désordres au chauffage de la part des seconds, car de telles informations en lien avec l’habitabilité du bien immobilier génèrent nécessairement et directement une baisse du prix de celui-ci.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et dans la mesure où chacun des responsables d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné à le réparer en totalité, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers et non l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée, les époux [T] sont bien fondés à solliciter la condamnation in solidum du syndic et des vendeurs à l’indemnisation de leurs préjudices.

Les époux [T], qui n’étaient pas parties à la procédure de référé, ne peuvent se voir reprocher de ne pas justifier de la production du rapport d’expertise pour démontrer l’étendue des désordres. Toutefois, ils ont l’obligation d’établir le préjudice qu’ils invoquent, c’est-à-dire la consistance de la perte de chance d’avoir acquis le bien à un prix inférieur. En effet, l’indemnisation de la perte de chance subie par une partie exclut toute demande à la hauteur de la totalité des pertes subies ; elle se limite à une certaine somme qui doit correspondre à la seule chance perdue de contracter à un prix moindre.

Il ne peut ainsi être tenu compte de l’évaluation réalisée par l’agence Réservoir Immo, datée du 3 mai 2019, soit moins d’un an après l’achat du bien immobilier, qui ne précise pas la prise en compte du problème relatif à la chaufferie dans son évaluation, pour caractériser une baisse de prix en lien avec ce désordre et donc la perte d’une chance d’acheter moins cher le logement.

Les époux produisent deux attestations de leurs filles, datées de mars 2022, qui mentionnent les difficultés liées au “manque de chauffage et d’eau chaude”, “surtout pendant l’hiver 2018-2019”, ayant conduit leurs parents à beaucoup se couvrir et prendre des douches à l’eau froide. Ces témoignages sont corroborés par l’article du Bien Public daté d’octobre 2018 qui fait état de problème de chauffage de certains radiateurs et d’absence d’eau chaude dans plusieurs appartements de la copropriété. Les témoignages sont rédigés au passé, ce qui laisse entendre que le désordre n’est plus actuel et a été circonscrit dans le temps à l’hiver 2018-2019. Mais surtout, la perte de chance doit s’apprécier au jour où elle est effectivement intervenue, c’est-à-dire au jour de la vente. Or,

il n’est pas contesté qu’au jour de la vente, le bien immobilier bénéficiait tant de la garantie décennale des constructeurs que de la mobilisation de l’assureur dommages ouvrage, la SA Axa France IARD, ce qui vient modérer l’importance de cette perte de chance.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la perte de chance pour les époux [T] d’acquérir le bien immobilier à un prix inférieur à celui auquel ils l’ont acheté sera justement réparée par l’allocation de la somme de 2 000 euros à ce titre. Le syndic et les vendeurs seront ainsi condamnés in solidum au paiement de cette somme.

2/ Sur l’indemnisation du préjudice moral :

Les époux [T] ne justifient pas des problèmes de santé de M. [T] qu’ils invoquent. Pour autant, ils étaient âgés de 69 et 71 ans au jour de la vente et aspiraient légitimement, en achetant un bien récemment construit, à obtenir un logement en bon état sans nécessité de réfection.

Au regard de la limitation de la durée des désordres cependant (l’hiver 2018-2019), l’allocation de la somme de 1 300 euros réparera justement leur préjudice moral. Le syndic et les vendeurs seront ainsi condamnés in solidum au paiement de cette somme.

D/ Sur la demande de garantie formulée par M. [L] et Mme [M] :

Les vendeurs demandent à être garantis par la société [R] Immobilier et à être garantis l’un par l’autre.

Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions des articles 1240 à 1242 nouveaux du code civil lorsqu’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux.

Il ressort des débats que la perte de chance subie par les époux [T] résulte autant des manquements du syndic à ses obligations que de la réticence dolosive des vendeurs.

Par leurs fautes respectives, le syndic et les vendeurs ont contribué aux préjudices des époux [T]. Il y a donc lieu de procéder au partage de responsabilité suivant :

—  50 % de responsabilité pour le syndic,

—  50 % de responsabilité pour les vendeurs in solidum.

Par conséquent, il convient de condamner le syndic à garantir Mme [M] et M. [L] qui le sollicitent à hauteur de 50 % de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre.

Toutefois, Mme [M] et M. [L] étant condamnés in solidum, il convient de rejeter leurs demandes de garantie mutuelle.

2/ Sur la demande de condamnation de M. [CG] [L] au paiement de la somme de 1 152,82 euros au titre des charges de copropriété 2016 et 2017 impayées :

Les époux [T] sollicitent le remboursement, par M. [L], de la somme de 722,30 euros au titre des charges de copropriété 2016 et 430,57 euros au titre des charges de copropriété 2017, soit 1 152,87 euros, qu’ils indiquent avoir payés en lieu et place de M. [L].

Si l’acte de vente du bien immobilier contient deux paragraphes intitulés “convention des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve” indiquant que les charges courantes seraient supportées par le vendeur jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur et “règlement à la charge du vendeur” aux termes duquel le vendeur devait régler au syndic par prélèvement sur le prix de la vente notamment l’ensemble des provisions exigibles et tout arriéré de provision ou avance sur ces charges exigibles antérieurement au jour de l’acte (page 27), il y a lieu de considérer qu’aucun paiement n’a été réalisé par le notaire puisque l’état daté du 29 août 2018 ne mentionnait aucun solde débiteur au titre des charges des vendeurs (page 14).

Les époux [T] ne justifient pas expressément d’un paiement des sommes à hauteur de 1 152,87 euros pour les charges de copropriété 2016 et 2017. Toutefois, ils ont reçu de façon effective les décomptes de ces charges pour les années 2016 et 2017, le 6 novembre 2018, soit postérieurement à l’acquisition, car les exercices 2016 à 2018 ont fait l’objet d’une vérification des comptes par la Régie Foncière comme cela résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2019 (page 3) et les soldes leur ont alors été réclamés. En outre, les vendeurs ne contestent pas être redevables de ce montant, restant taisants sur ce point dans leurs écritures.

En conséquence, il convient de condamner M.[L], à l’encontre duquel la somme est demandée, à verser aux époux [T] la somme de 1 152,87 euros pour les arriérés de charges.

Il n’y a en revanche pas lieu à garantie au titre de cette condamnation, qui n’est sollicitée qu’à l’encontre de M. [L].

3/ Sur les demandes accessoires :

Le syndic, M. [L] et Mme [M] perdant le procès, ils seront condamnés in solidum aux dépens qui pourront en outre être recouvrés par les avocats de la cause en ayant fait la demande et pouvant y prétendre conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner le syndic, M. [L] et Mme [M] in solidum à verser aux époux [T] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles.

S’agissant de la charge finale des frais irrépétibles et des dépens, il convient de conserver le partage de responsabilités établi supra, à savoir :

—  50 % de responsabilité pour la SAS [R] Immobilier,

—  50 % de responsabilité pour M. [CG] [L] et Mme [J] [M] in solidum.

Compte-tenu des appels en garantie formulés, il convient de condamner la SAS [R] Immobilier à garantir Mme [M] et M. [L] à hauteur de 50 % de l’ensemble des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Toutefois, Mme [M] et M. [L] étant condamnés in solidum, il convient de rejeter leurs demandes de garantie mutuelle.

Enfin, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE in solidum la SAS [R] Immobilier, M. [CG] [L] et Mme [J] [M] à verser à M. [O] [T] et Mme [A] [T] née [G] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en indmnisation de leur perte de chance ;

— CONDAMNE in solidum la SAS [R] Immobilier, M. [CG] [L] et Mme [J] [M] à verser à M. [O] [T] et Mme [A] [T] née [G] la somme de 1 300 euros (mille trois cents euros) en indemnisation de leur préjudice moral ;

— FIXE le partage de responsabilités entre co-obligés comme suit :

—  50 % de responsabilité pour la SAS [R] Immobilier,

—  50 % de responsabilité pour M. [CG] [L] et Mme [J] [M] in solidum ;

— CONDAMNE la SAS [R] Immobilier à garantir M. [CG] [L] et Mme [J] [M] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées ;

— REJETTE la demande de garantie formulée par M. [CG] [L] à l’encontre de Mme [J] [M] ;

— REJETTE la demande de garantie formulée par Mme [J] [M] à l’encontre de M. [CG] [L] ;

— CONDAMNE M. [CG] [L] à verser à M. [O] [T] et Mme [A] [T] née [G] la somme de 1 152,87 euros (mille cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des arriérés de charges de copropriété de 2016 et 2017 ;

— DIT n’y avoir lieu à garantie au titre de cette condamnation ;

— CONDAMNE in solidum la SAS [R] Immobilier, M. [CG] [L] et Mme [J] [M] aux dépens qui pourront en outre être recouvrés par les avocats de la cause en ayant fait la demande et pouvant y prétendre conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum la SAS [R] Immobilier, M. [CG] [L] et Mme [J] [M] à verser à M. [O] [T] et Mme [A] [T] née [G] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT que la charge finale des dépens et de l’indemnité accordée au titre des frais irrépétibles sera répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;

— CONDAMNE la SAS [R] Immobilier à garantir M. [CG] [L] et Mme [J] [M] à hauteur de 50 % de la condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— REJETTE la demande de garantie formulée par M. [CG] [L] à l’encontre de Mme [J] [M] au titre de la condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— REJETTE la demande de garantie formulée par Mme [J] [M] à l’encontre de M. [CG] [L] au titre de la condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— REJETTE le surplus des demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente