Tribunal Judiciaire de Dijon, Ppp jcp, 3 octobre 2025, n° 25/00243

TJ Dijon 3 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que la résiliation du bail était acquise en raison des impayés, permettant ainsi l'expulsion de la locataire.
Accepté
Accumulation de dettes locatives
La cour a constaté que la locataire avait accumulé une dette locative non contestée, rendant légitime la demande de paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, étant occupante sans droit ni titre, devait verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé équitable de condamner la locataire à rembourser les frais de justice engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, ppp jcp, 3 oct. 2025, n° 25/00243
Numéro(s) :	25/00243
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie REDON-REY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 4]

Minute n°25/00504

Références : N° RG 25/00243

N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZHC

Mme [I] [H] épouse [R]

M. [V] [R]

Mme [M] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 Octobre 2025

DEMANDEURS :

Mme [I] [H] épouse [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, Avocat au Barreau de TOULOUSE substituée par M^e Sophie LENEUF, avocat au barreau de DIJON

M. [V] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, Avocat au Barreau de TOULOUSE substituée par M^e Sophie LENEUF, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 28 Avril 2025

DEFENDEUR :

Mme [M] [Z], demeurant Chez M. [Z] [F] [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 03 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2022, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] , représentés par leur mandataire en exercice la société AFEDIM GESTION , ont donné en location à Madame [M] [Z] un logement GB 202 au 2é étage Bâtiment G – situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant un loyer et des charges mensuels de 775 € ;

Suivant commandement de payer les loyers en date du 10 décembre 2024 , les bailleurs ont sollicité le paiement des loyers non honorés, soit la somme de 2 801.13 € ainsi que le justificatif de l’occupation du logement, une copie ayant été transmise à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 13 décembre 2024;

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude le 28 avril 2025 , Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] , ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de DIJON afin de :

— Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [M] [Z] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [Z] au paiement par provision de la somme de 3 023.98 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 1er avril 2025 ;

— juger et ordonner que la dette locative sera réacgtualisée au jour de l’audience,

— condamner Madame [M] [Z] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation conventionennelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner Madame [M] [Z] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement de payer.

Le 2 mai 2025 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 4 juillet 2025

À cette audience, Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] , représentés par leur conseil ont réitéré et maintenu oralement leurs demandes, tout en produisant un nouveau décompte laissant apparaître un solde débiteur de 3 320.84 € mois de juillet 2025 inclus.

Madame [M] [Z] est présente à l’audience.

Lecture a été faite de du diagnostic financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

En l’espèce, les requérants justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, leur demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la même loi, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] produisent le contrat de bail conclu entre les parties le 27 décembre 2022 . La clause résolutoire prévue au contrat est reproduite dans le commandement de payer délivré le 10 décembre 2024 lequel est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

Dès lors la résiliation du contrat de bail est acquise à compter du 11 février 2025 , aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers.

La résiliation du bail étant acquise à compter du 11 février 2025, Madame [M] [Z] se trouve occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de la condamner à une indemnité d’occupation depuis cette date jusqu’à libération effective des lieux, indemnité d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges provisionnelles actuelles avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur le montant de la dette de loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges convenus.

À la date de l’assignation, la dette locative s’élevait à la somme de 3 023.98 € ;

À l’audience, les requérants produisent un décompte actualisé présentant une dette locative de 3 320.84 € mois de juillet 2025 inclus, dette qui n’est pas contestée par Madame [M] [Z] ;

Par conséquent, il convient de condamner Madame [M] [Z] à payer à Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] la somme provisionnelle de 3320.84 euros, mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de l’assignation ;

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, Madame [M] [Z] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire. Elle propose de régler 200 € en plus du loyer courant par mois. Elle indique qu’elle vit avec son mari dans le logement. Elle n’apporte aucun justificatif sur sa situation personnelle et professionnelle.

Selon le rapport d’enquête sociale, Madame [Z] est auto entrepreneuse dans le domaine du nettoyage et percevrait entre 700 et 1 000 € par mois. Son mari ne travaille pas. Il bénéficie d’un titre de séjour temporaire d’un an.

Le conseil des époux [R] s’oppose à la demande de délais

Au vu de ces éléments, du manque de garantie sur les capacités financières de la débitrice, la demande de délais avec effet suspensif de la c lause résolutoire sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [M] [Z] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il est équitable de condamner Madame [M] [Z] à verser à Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] la somme de 600 € au titre de sa participation aux frais irrépétibles qu’ils ont dû engager

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

DECLARONS l’action de Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] recevable.

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2022 entre Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] et Madame [M] [Z] est acquise à compter du 11 février 2025 sur le logement GB 202 au 2é étage Bâtiment G – situé [Adresse 5] à [Localité 6].

CONDAMNONS Madame [M] [Z] à payer à la société Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] la somme provisionnelle de 3 320.84 €, mois de juillet 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

REJETONS la demande de délais avec effet suspensif de la clause résolutoire.

ORDONNONS à Madame [M] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance.

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] pourront , après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNONS Madame [M] [Z] à verser mensuellement à Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] une indemnité d’occupation provisionnelle sur le logement , indemnité égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 11 février 2025 date de résiliation du bail , avec indexation, et intérêts au taux légal à compter de l’assignation et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS Madame [M] [Z] à verser à Monsieur [V] [R] et Madame [I] [H] épouse [R] la somme de 600 € application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNONS Madame [M] [Z] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024, de l’assignation en référé et leur dénonciation à la Préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris ;

RAPPELONS que Madame [M] [Z] sera également tenue au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la Côte d’Or.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 3 Octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame LANGLOIS Marie , magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,