Minute N° 25/25

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 24/02927 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3VF

JUGEMENT DU 04 Février 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Localité 11] DES VIGNERONS représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER, RCS de [Localité 12] n°824.677.033,19 [Adresse 10]

[Adresse 16]

[Localité 4]

représentée par M^e Melissa EYDOUX, avocat au barreau d’AVIGNON, ( avocat postulant/plaidant)

DÉFENDEURS :

S.E.L.A.R.L. ARCHIBALD représentée par Maître [Z] [H] es qualité de liquidateur de Monsieur [B] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillante

Monsieur [B] [N]

né le 17 Août 1948 à [Localité 13] (75)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

défaillant

Monsieur [E], [K] [M]

né le 15 Janvier 1952 à [Localité 14] (75)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6].

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :M^e Melissa EYDOUX,

Expédition à :

délivrées le 04 février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [N] et son épouse, Mme [E] [N] née [M], sont propriétaires d’un appartement et d’un emplacement de stationnement de véhicule (parking) constituant les lots N° 137 et 312 au sein de l’ensemble immobilier “[Localité 11] des Vignerons”, situé [Adresse 17] (84), régi par les règles de la copropriété.

Afin d’assainir la situation financière de cette copropriété, particulièrement obérée par un endettement important, la gestion de cette résidence, jusqu’alors assurée par un syndic professionnel, la S.A.R.L. Zenathena Transactions, a été confiée à un administrateur provisoire, la S.E.L.A.R.L. AJ Meynet & Associés, désignée dans ces fonctions par ordonnance du président de cette juridiction du 15 novembre 2021, cette mission ayant été prolongée jusqu’au 14 novembre 2023 par ordonnance du 21 octobre 2022.

M. [B] [N] a été placé en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Melun (77) du 13 juillet 2022, la S.E.L.A.R.L. Archibald étant désignée en qualité de liquidateur.

Par courrier recommandé du 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84), représenté par son administrateur provisoire , a déclaré sa créance auprès du mandataire liquidateur.

Par procès-verbal du 16 octobre 2023, la S.E.L.A.R.L. AJ Meynet & Associés a confié la gestion de la copropriété “[Localité 11] des Vignerons” sise [Localité 7] (84) à un syndic professionnel, la S.A.S. H4 Immobilier.

Exposant que les époux [N] ne règlent plus leurs charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’ont pas régularisé leur situation malgré un courrier recommandé de mise en demeure de payer du 7 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” au [Localité 15] (84), a, par actes des 14 et 18 octobre 2024, fait citer ces copropriétaires mais également le mandataire liquidateur de M. [B] [N] devant la présente juridiction aux fins de :

— recevoir le requérant en ses demandes, les disant bien fondées,

— fixer la créance du poursuivant arrêté au 1er octobre 2024 à la somme de 22 375,67 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 19 128,42 euros à compter de la date du 11 juillet 2023, date à laquelle a été délivré la mise en demeure, pour le surplus à compter de la délivrance du présent exploit,

— condamner les requis à payer au syndicat des copropriétaires “[Localité 11] des Vignerons”, représenté par son syndic, la S.A.S. H4 Immobilier :

• la somme de 22 375,67 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 1er octobre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 19 128,42 euros à compter de la date du 11 juillet 2023, date à laquelle a été délivrée la mise en demeure, pour le surplus à compter de la délivrance du présent exploit,

• la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant,

— ordonner, sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts,

— condamner les requis à payer au syndicat des copropriétaires “[Localité 11] des Vignerons”, représenté par son syndic, la S.A.S. H4 Immobilier, la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les requis aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux de la mise en demeure, outre les frais éventuels d’exécution,

— ordonner n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Quoique régulièrement cités, ni les époux [N], ni la S.E.L.A.R.L. Archibald n’ont constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Dans le cas particulier de cette copropriété, administrée pendant deux années par un administrateur provisoire qui s’est vu vus confier par le président de ce tribunal tous les pouvoirs du syndic, du conseil syndical et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus à l’article 26 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de préciser que l’administrateur provisoire a pouvoir d’approuver les comptes du ou des exercices budgétaires écoulés aux lieu et place de l’assemblée générale, cette approbation rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires, fixée conformément au règlement de copropriété. Les décisions de l’administrateur provisoire sont insusceptibles de recours, le copropriétaire insatisfait ne pouvant qu’en référer au président du tribunal qui a désigné l’administrateur provisoire (3ème Civ. 13.04.2022).

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et, réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” au [Localité 15] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2012, 14 juin 2013, 27 juin 2014, 26 juin 2015, 24 juin 2016, 23 juin 2017, 22 juin 2018, 28 juin 2019, 16 octobre 2020 et 21 mai 2021 portant approbation des exercices précédents et du budget provisionnel de l’exercice de l’année à venir, cette copropriété étant alors gérée par la S.A.R.L. Zenathena Transactions, syndic professionnel,

— les procès-verbaux des 28 septembre 2022, 28 avril 2023 et 30 août 2023 de la S.E.L.A.R.L. AJ Meynet & Associés, portant approbation des comptes des exercices des années 2021 et 2022 et du budget prévisionnel de l’exercice à venir,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux jusqu’au 4 octobre 2024,

il est démontré que les époux [N] sont redevables envers le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 11] des Vignerons” situé [Localité 7] (84) de la somme de 22 375,67 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après les appels de charges (provisions sur charges courantes et cotisation fonds travaux) pour le 3ème trimestre de l’exercice 2024 allant du 1er août au 31 octobre 2024.

En conséquence, Mme [E] [N] née [M] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, à défaut de production du courrier de mise en demeure de payer du 11 juillet 2023 auquel il est fait allusion dans l’acte introductif d’instance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, Mme [N] née [M] supportera les frais d’actes de commissaire de justice (assignations en justice) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par cette copropriétaire.

Il y a lieu d’ordonner, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” sise [Adresse 8] (84) :

Le retard récurrent des époux [N] dans le paiement de leurs charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur l’incidence de la procédure collective ouverte à l’égard de M. [B] [N] :

En application de l’article L.641-3 du code de commerce, renvoyant aux articles L.622-21 et L.622-22 de ce même code, il y a lieu de fixer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84) au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de M. [B] [N] à la somme de 17 821,41 euros, la fixation de la créance ne pouvant être faite que dans la limite du montant déclaré dans la déclaration de créance.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les époux [N], qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût des assignations en justice des 14 et 28 octobre 2024.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

Mme [E] [N] née [M] sera condamnée aux dépens et au paiement au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84) de l’indemnité ci-avant chiffrée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84) ne démontrant pas que les conditions du traitement préférentiel de l’article L.641-13 sont réunies, la créance de dépens et de frais irrépétibles sera fixée au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de M. [B] [N], mais toujours dans la limite du montant déclaré.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [E] [N] née [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— VINGT DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE QUINZE EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES (22 375,67 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 4 octobre 2024 (appels de fonds du 3ème trimestre de l’exercice 2024 allant du 1er août au 31 octobre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Mme [E] [N] née [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84) la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [N] née [M] aux dépens, lesquels comprendront le coût des assignations en justice,

FIXE au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de M. [B] [N] la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84), d’un montant de DIX SEPT MILLE HUIT CENT VINGT ET UN EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES (17 821,41 EUR), ainsi que les dépens de la présente instance,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 11] des Vignerons” [Localité 7] (84) du surplus de ses demandes,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT